南京蘇州出台新規 二線樓市調控趨緊

　　南京蘇州出台新規 二線樓市調控趨緊

　　□本報記者 彭揚

　　11日，南京和蘇州出台了新一輪調控政策，部分二線城市呈現調控收緊的態勢。業內人士表示，未來二線熱點城市或圍繞限購、限貸及社保等層面出台較為嚴厲的政策，並通過信貸政策調整投資性需求來抑制資產泡沫。

　　樓市分化明顯

　　2015年一線城市房價保持了上漲態勢。中國指數研究院報告指出，2016年上半年全國整體房價漲幅進一步擴大，上漲態勢逐漸從一線城市傳導至南京、蘇州等二線城市，以及東莞、中山、廊坊等一線城市周邊區域。

　　但在上半年政策收緊的情況下，部分熱點城市房價漲幅有所收窄。深圳、上海、南京、蘇州、合肥等熱點城市自去年以來均經歷了房價大幅上漲的過程。為穩定樓市，這類城市先後出台了調控政策，嚴控房價過快上漲。短期來看，調控政策取得一定成效，這些城市房價漲幅已有所收窄。

　　以深圳為例，2015年初開始房價呈持續上漲態勢，但隨著調控政策收緊，限購升級，自今年3月起，房價漲幅開始收窄，特別是7月環比漲幅下降8.15%。南京、蘇州作為熱點二線城市的代表，上半年南京房價累計上漲21%，蘇州累計上漲22%。尤其是南京，近4個月漲幅均在4%左右。11日，南京、蘇州出台了新一輪樓市調控政策，在限貸、限購、土地拍賣等方面進行了限制。

　　蘇州市政府在《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》中明確指出，要完善差別化住房信貸政策。居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。同時，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京和蘇州所出台的政策，符合市場預期，說明二線城市「去資產泡沫」的序幕已經開啟。這對於後續南京和蘇州房地產市場健康發展會有積極影響。二線城市房價漲幅將趨緩，政策體現出了壓低二線城市房價的決心。

　　11日，在福州的土地市場，陽光城(6.030, 0.06, 1.01%)集團以15.5億元拍下2016-11號五一新城地塊，可售樓面地價4.55萬元/平方米，這也意味著福州房價或進入六萬元時代。福州房價在地價等多因素助推下，屢創新高。

　　中國指數研究院上海研究副總監盧靜表示，目前各城市市場分化仍較為明顯，比如深圳、上海等一線城市的政策已經對市場量價有明顯影響。但需要注意的是，價格不會直接掉頭向下，而是會呈現波動下行的趨勢。合肥、廈門、武漢、南京等熱點二線城市，雖然也出台了收緊政策，但反映在量價上不會太快。當下部分城市房價漲幅仍較大，隨著改善類需求和部分剛需兌現，成交量可能會率先回調。

　　供給端措施待加碼

　　樓市在前期沖高後，正逐步進入高位調整期。克爾瑞報告指出，7月重點城市住宅成交量環比下滑10%，降幅較6月份進一步擴大。一線城市整體成交同比、環比分別下滑15%和14%，其中除深圳成交環比微漲2%以外，其餘三個城市全部下跌。二三線城市成交環比下跌10%，但同比上漲5%，近半數城市7月成交量仍高於去年月均成交水平。

　　重點城市的成交量雖有所下滑，但房價並沒有太多下降。諾亞財富認為，房價堅挺的原因在於：一是在目前寬鬆的貨幣環境下，只有地產市場可以承接住10%以上M2增速；二是當下土地價格一定程度上影響著房價。

　　中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示，由於房地產供應量跟購買力回到市場的節奏不同步，房屋供給有時間的滯後性，加上房屋產品的不可移動性，造成了大約兩年左右的尷尬期，因此形成了房地產價格畸形。

　　中金公司首席經濟學家梁紅認為，從根本上緩解房價上升壓力需從供給端入手。雖然目前中國房貸槓桿還未超出合理範圍，但房價與房貸過快上漲導致風險積聚，長期的負面影響不容小覷。

　　雖然一些大城市房價上升較快，但全社會房貸支出負擔並不算高。梁紅認為，這存在三方面原因：一是中國總體房貸存量並不高；二是在很多中小城市房價並未出現大幅上漲；三是由於房貸平均久期在中國僅8年左右，很多存量房產的房貸早已全部或部分付清，當期有房貸的家庭比率不高。

　　國務院發展研究中心市場所房地產研究室副主任邵挺表示，需正確引導房企對房地產市場的預期，預期引導不好會引起泡沫自我循環。如果後續不斷有地王提升房價上漲預期，最後使房價繼續沖高，對房地產市場而言，會面臨更多風險。

　　部分城市調控壓力大

　　國家發改委政策研究室此前曾表示，要進一步促進房地產投資健康發展。因城施策加大對房地產調控力度。國民經濟研究所所長樊綱認為，當下樓市冰火兩重天是突出問題之一，進一步說明房地產調控政策應是區域性的，不能一刀切，也不能提出一個宏觀政策或一般性政策，而是要落實到每個區域和地區，針對特殊問題進行特殊分析。

　　業內人士認為，從調控動向看，二線熱點城市大概率會出台較為嚴厲的政策，或圍繞限購、限貸以及社保等層面展開。可能有10個城市是政策收緊的熱點地區，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，南京、蘇州已經出台相關政策，其他城市後續或有收緊政策出台。

　　中國房地產業協會原副會長朱中一表示，下半年支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩定，熱點城市的部分政策也會結合當地市場情況做進一步調整，土地等供應或增加。但縱觀全年，商品房成交量、成交價和房地產開發投資將會創歷史新高。

　　在政策走向上，鏈家研究院分析師李攀麗表示，下一步或通過信貸政策調整高端需求、投資性需求來抑制資產泡沫，但該部分市場份額本身不大，適度調整的力度不會引起市場大幅波動。

　　嚴躍進認為，在信貸收緊上有兩個考慮。一是打壓房價、穩定市場預期；二是打擊泡沫，尤其是「資產泡沫」。總體上會呈現信貸收緊的趨勢，既打擊信貸泡沫，又打擊房價泡沫。此外，央行此前在2016年第二季度中國貨幣政策執行報告中指出，若頻繁降準會大量投放流動性，促使市場利率下行，加上其信號意義較強，容易強化對政策放鬆的預期，導致本幣貶值壓力加大，外匯儲備下降。這一表態與目前收緊銀行信貸的做法較為吻合。

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