任志強：限購應該是最壞的政策最好取消所有調控

2012年11月29日 20:58來源：鳳凰網房產

任志強

鳳凰房產訊 華遠地產[簡介 最新動態]董事長任志強在出席財經年會時表示，限購應該是最壞的政策，最後的結果一定是一大堆的後遺症。他解釋說如果限購是個好政策，我們的部長為什麼會說它是個不得已而為之的政策，全世界沒有國家說我實行了一個不得已而為之的好政策，一定是最爛的政策才不得已而為之，沒辦法了。在回答觀眾提問時任志強稱最好取消所有的調控。

任志強發言如下：

統計局的數字我從來都不信，不是說統計局的數字不好，你得說政策好不好，如果統計局的數字說漲了8%，有的人不太信，但是網上更多人說不只8%，如果把所有的捆在一起，已經漲到九點幾，房價漲不漲得看其他的因素調整不調整，如果低價漲了百分之二十幾，房價才漲了百分之八就賠了。我們覺得房價儘管在漲，但是利潤的空間是被壓縮了，因為地價漲的比房價漲的還快，這可能是很重要的原因。

我一直沒搞懂為什麼不能讓房價漲，有人說老百姓買不起，政府把老百姓的工資多發一點兒不就買的起了。如果政府又想拿更多的地價，又想收更多的稅收，又不想讓老百姓的工資多發，還想讓老百姓的價都合理，那是夢話。我想這個夢可能做不太成。市場的力量，最終人們還是要解決住房問題。如果人們要解決住房問題，可以提高供應量，如果不能提高土地的供應量和房屋供應量，最終房價可能還得繼續跌。市場最重要的是供求關係，如果供求關係，房子多了沒買的就降了，如果房子不夠或者總體上不太夠的時候，不管採取什麼措施，老百姓也得解決住房問題。總量是城市的總戶數和總套數是不是對等的，從目前來看是不對等的。從戶數和總套數，我們老說房價不漲，房價不漲是不是工資有問題，工資漲的話房價為什麼不漲？勞動工人把這個房子蓋起來的。第二，房子的基礎設施，周邊的環境越來越好了，這房子怎麼能不漲呢？如果旁邊多蓋了醫院、飯店、超市，周邊的環境越來越好，房子為什麼不漲價呢？讓房價不漲本身就不可能。用一個偽命題來討論這個問題可能永遠也討論不清。

住建部前發展研究中心的主任專門研究這個，我推薦這本書大家看看，其實那裡面把所有的問題已經說的很清楚了。

當我們出台四萬億的時候，大家都說真好，干預市場，政府一干預市場，四萬億不就上來了，大家都挺高興，可是現在怎麼那麼多人批判四萬億呢？這就是短期效益和長期效益的關係。大水來了擋著它，不擋就往外沖，可是擋完以後怎麼辦？再開口子的時候你擋都擋不住。最後和四萬億一樣，四萬億以後現在兩種聲音，一種這麼不好，那麼不好，貨幣的超發，通脹等等，包括四大產業都垮了，光伏產業振興了半天，現在股票垮的一塌糊塗，汽車產業也不大靈了，鋼鐵產業年年虧損，四萬億當時確實起到了拉動中國經濟的作用，但是結果呢？可能過幾年重新來看可能大家又有其他的說法，但是現在超發貨幣以後，通脹其他的問題沒解決完，一批後遺症，誰面臨這些後遺症，誰分擔這些後遺症，誰就覺得不好。

陳主任說北京的房價保護了一部分年輕人可以留在北京，他本來就在北京，外地人不讓你買，我說買不起房子回農村那時候那麼多人罵我，忽然有一天農村的不讓在城市買房了沒人罵了，到底是他好還是我好？我說買不起回農村去，現在買的起也不讓你買，北京五年，每年交這個稅那個稅，交完以後才能買房，交給政府五年以後你一分錢都拿不回來，你得交三十年，大病統籌三個月不交就零了。我那時候只說沒錢別買，有錢隨便買，現在有錢也不讓買，保護誰了？保護的恰恰是原來就在北京的那些人，也就是外地人沒進來，用五年限制。暫時房價限制了，政府又幹了一件四萬億的事兒，後遺症怎麼辦？今天沒看出後遺症，過兩天就看出來了。是不是就這四十多個城市遇到問題？換句話說，嚴厲的調控只針對這四十個城市，剩下的沒有出台政策，你就發展正常嗎？後期我們看到這四十多個城市下降，我們過去說房價增長過快的城市，今年新開工四十多個城市下降的更厲害，全國也是負增長，但是這四十多個城市下降的更厲害，房管局還有五萬四千多套，大概也就賣四十多天，一個月一萬三千多套。年初的時候，我就說可能很危險。你幸福嗎？限購不讓你幸福。

十七大讓大家增加一點財產性收入，忽然發現十七大到後半截的時候說你不能投資去做財產性收入，我們最近研究德國，每個人都鼓勵你買個三套五套，幹什麼？一個人租房子的租金收益比他投資收益高的多得多，所以，公租房在整個出租市場只佔百分之十幾的比例，剩下百分之七八十都是私人住房，提供給市場租賃房，租金穩定。我們都把德國當成一個房價不漲優秀案例，突然發現歐債危機出現，就德國的房子猛漲，個別城市超過50%的漲。就是因為前幾年大家說德國如何如何好，我們政策不能僅看當前。政策利和弊，資本主義在變，社會在變，和當時的情況是不一樣的。我們現在政策在當前的時候這麼一個作用力，過兩年再看，比如計劃生育，以前是基本國策，雖然沒寫入憲法，但是它比憲法還大，因為違法憲法不罰錢，違法基本國策要罰錢的，不但罰很多的錢，弄不好還給你弄起來。今天看是不是還是用基本國策來約束中國？環境發生變化了，再不改我們就出問題了。2030、2050年我們四十多億老年人怎麼弄？老齡化的結果，前段時間有人說80後的人不用擔心房子，上輩的人死完可以得四套房子，吹牛吧，等到兩邊老人都死了，你70歲了，70歲以前你不買房子，就等著老人都死了你才住房子？我們從德國的情況看，德國老齡化人口世界排在首位，它退休年齡也是全世界最高的，68歲才退休。但是它老齡化的結果造成房子需求越來越大，因為單身老人住的房子，他不和年齡人住一塊，他們七千多萬人口的時候，只有2900—3600萬套房子，現在只增長了兩千多萬人，可是有四萬多個家庭，單個家庭越來越多，從3.84人一個家庭變成現在2.05。所以，老齡化的結果給我們帶來更嚴重的問題就是要求的住房越來越多，老母親把兒子轟出去了，自己住一套房子，兒子一套房子，一個家庭兩套房子。因此，限購的最後結果一定是一大堆的後遺症。如果限購是個好政策，我們部長為什麼會說它是個不得已而為之的政策，全世界沒有國家說我實行了一個不得已而為之的好政策，一定是最爛的政策才不得已而為之，沒辦法了。

這樣的政策還討論什麼好和壞？它應該是最壞的。儘管短期內製造了一個好的情況就是大家看到的，可能短期之內抑制了房價過快上漲，我同意。要是全都不讓買了，房價拚命的跌也沒人買，因為不讓買，如果把個人購買住房的按揭貸款提到兩倍，不說兩倍，1.3倍就買不起，1.3和0.7差多少，100萬差26萬到28萬的利息，我降20萬你還多付6萬，你幹嗎？因此，這裡面的問題不在於我們用什麼樣的評價今天的政策好和壞，而在於長期看，違反市場經濟的政策一定是最壞的政策。不管是吳敬璉也好，還是秦曉也好，哪個不贊成我們用非計劃的手段管理中國？沒有一個。凡是用計劃經濟的手段管理中國的一定是最壞最爛的政策。

我們可以拿豬肉的價格做個對比，6年出現一次高漲，到朱鎔基時代大概三年一次高漲，到了現在總理的時候一年出現兩次高漲，為什麼？就是因為一到豬肉漲價的時候就給母豬發補貼，一頭母豬上一千塊錢的保險，最後農民把母豬都殺了，殺了去留一千塊錢的保險。我們的總理真是好心，我替農民白出錢，給你母豬上保險，你還不把母豬養好？可是農民把母豬殺了，反而讓母豬不能生小豬了。

好心的政策未必干好事兒，我們得心臟病，心急梗死的時候政府給你吃的不是治心絞痛的葯，是給你打封閉，你不疼就行了，至於你死不死和我沒關係，他現在告訴你房價降低了，不漲了我就滿足了，至於你買不起房子和我沒關係，住不上房子也和我沒關係，我就要房價別漲。所以，他是打封閉。

十八大讓農民變成市民，解決了老百姓的真正住房問題才是根本，而不是僅僅說房價高和低。我們的商品房都算進來今年600萬到，現在城市有兩億四千萬個家庭，600萬佔多大比例很容易算，算出這個比例就知道當所有人都沒錢，只有一點兒人有錢，這個房子能賣的出去嗎？今年這麼嚴格的限制，最後房子少賣了嗎？到10月為止，我們的銷售面積負的1%，11月份就變成正的，這麼嚴厲的政策都沒能讓它變成負的，還是正增長，你能說泡沫破滅了嗎？沒有。為什麼還是正增長？開發商讓它正增長的？不是，是消費者買房的人讓它正增長的。一定是消費者願意搶房子買房子它才正增長。今年價格漲了八點幾，那都是因為你買房買的，你不買能漲嗎？所以，一定不能把這個關係搞錯了，當老百姓有住房需求的時候，要解決住房問題，你說用限制他買的辦法解決住房問題，限制改善不了，不限制才能改善。我們要增加他的投資，你又不讓他投，我們沒有說不讓他投，只是影響房價的地方不讓他投。

有個哥們的講話，有沒有文件說你不能商房進行投資？不能對寫字樓進行投資？有嗎？有對旅遊地產和工業地產說不能進行私人投資的嗎？沒有任何這樣的政策。所以，只是住房房價讓你不能投資，因為工業的問題和其他的問題剛才說了，和民生沒那麼多直接關係，生產和我沒關係，旅遊酒店、寫字樓和我沒關係，只有住房問題解決不了的時候他們罵政府。我很贊成陳主任說的，關鍵的時候，涉及民生的政府要出手干預，我們是1998年實行的住房制度改革，要市場化，你們可以查查，網上可能還能查得到，1998年9月發布文件，我們10月4號開的全國房協會我就提出要同時建立住房保障制度，否則市場化會出問題。可是10年了政府都不聽，到2007年才說要建廉租房，2009年才建公租房，要1998年開始建會有這事兒嗎？他們不讓我總理，沒辦法。

最好的辦法，日本1969年住宅房，台灣是在1974年，這是亞洲，很多國家，匈牙利二戰之後的沒幾年就出了住宅法，人大是在1999年還是2000年提出要討論住宅法，但是後來變成保障性住房，保障性住房是對非保障人員的歧視。所有的人如何解決住宅問題，如何保障和如何非保障，如果有了法律，別讓這一屆政府這麼干，那一屆那麼干，憑什麼老這麼瞎干？弄一個法律不久解決問題了，大家都守法不就沒這事了？天天用調控解決長期的問題是一個非常愚蠢的事情或者做法。在座的有很多地產商，一個項目七年到十年完成，天天變，今天變成這樣，明天變成那樣，我怎麼做決策？你還鼓勵他每天用調控調來調去，犧牲你。最好取消所有的調控。

老用國外的東西來對比中國，不太對，日本也實行了多年的積極財政政策，但也不靈，別忘了他們城市化程度和我們不一樣。我們的城市化率現在號稱是五十一點幾，只有百分之三十多的城市人。日本的城市化率多少，台灣的城市化率多少，其他國家城市化率比我們高的多，我們一般認為七十以後的城市化率房地產就沒有那麼多一手房的供給，二手房的交易算主要的。比如美國，美國現在全年交易，今年500萬套左右，三億多人，我們現在一手房八百多萬人。開發商主要研究一手房的交易，你說的是二手房的交易，一手房不漲了二手房還照樣漲，決定價格的是窗戶外面的東西，而不是窗戶裡面的東西。芝加哥金融危機的時候房價是跌的，因為它的汽車工業不行了，大量的人往外走，從250萬人下降到200萬人，走了50萬人。美國現在開始出現工業好轉以後房價開始回升。中國離70%的城市化率還早著呢，儘管我們今天說一線城市城市化率接近60%，二線不到50%，三四線城市毛大慶說的三四線有問題，才30%。我們看見有個問題，小城鎮向大城鎮這一關也過了，第三個環節沒有了，市中心向郊區轉移沒有了。所以，我們很難形成經濟圈，建不成經濟圈大城市的房價就高，真正的四線城市，三線城市沒人去。大城市的城市病比其他國家嚴重，但不等於不能解決。