被逼出來的「合院」復興，這家別墅做到了極致

攸克君一直認為，中國房地產，是把歷史文化脈絡和現代商業命題結合得最有趣的一個行業。比如這篇文章的主角：「合院」。如果現在你去看北京的別墅項目，基本上每三個項目中就會有一個是合院別墅。

實話實說，當下的「合院」產品形態是被禁墅令和高地價逼出來的無奈選擇。受禁墅令影響，市場上已經沒有容積率在1.0以下的地塊，地塊規劃中更是完全剔除了獨棟別墅。

而近年不斷出現「地王」們，都面臨一個問題：該做一個什麼產品，才能平衡面積和總價，覆蓋成本形成盈利？「地王」的高樓麵價，預示著這個地塊上的項目必須是一個高單價的項目；但為了擴大客戶基數，就必須控制總價，如此一來，面積就不能大；然而，你又不能做一個80平米的產品，那是剛需，不是豪宅。

為了有一個基本的豪宅尺度，那就盡量壓低單價，說好的10萬+改8萬+吧；但為了盈利就得增加項目容積率，增加建築面積，然而，樓密了，隱私沒了，社區舒適度也沒了。在這種情況下，「合院」別墅產品被開發商普遍採用，其兼具了高總價與豪宅尺度之間的平衡。

有趣的點在於，當下的合院別墅的興起，雖然有著商業動機，但合院的建築形態，卻是人類居住文明曾經的共同選擇。早在約公元前500年之前，在中國與地中海沿岸，已經有了十分講究且精美的合院了。

陝西岐山鳳雛村有一片西周時期留下的住宅遺址，分為前後兩個院子，四面都有房子圍合。現代學者根據先秦的文獻推斷，這所合院住宅的大門前有影壁，前一個院子的正房是前堂，主要用於舉行宴會以及禮儀活動；後一個院子的正房是後室，用作主人的日常起居，東西兩側的房子分別給家中其他成員居住。整個住宅的形式已經很清楚地把內外區分開，並且顯示出家庭內部的等級秩序。

陝西岐山鳳雛西周合院復原圖

古代羅馬的世俗生活與古代中國同樣豐富多姿，不過其合院宅內已有了「功能」分區：前院中庭（atrium）垂直仰天，諸神與祖先都供奉於此。穿過中庭才進到寬闊的花園後院（peristyle）。

19世紀荷蘭裔英國畫家勞倫斯·阿爾瑪-塔德瑪對羅馬合院中閑暇生活的想像

不過，在歐洲古代世界消亡之後，合院逐漸不再是西方主流的居住形態。只有在中國，保留且不斷完善合院的住宅形態長達3000年之久。近到20世紀50年代，北至都城北京，南至江南蘇州，遠至西南邊陲昆明，以及少數民族如納西族居住的古鎮麗江，其城市結構均是由合院矩陣相聯而成。

西漢明器合院模型

蘇州清代畢浣園宅平面

因為應對樓市政策，讓歷史悠久的合院建築再次復興。按建築風格分有中式合院、美式合院、法式合院等，僅北京市場，在售的合院別墅就有十餘個。不過，當下的大多數置業消費者，對合院產品沒有明確的認知，如何在繼承傳統的基礎上，針對目標客群進行產品創新，成為了項目成敗的關鍵。

以更能體現國人居住情趣與意境的中式合院為例。攸克君日前去參觀了位於南中央別墅區的棠頌別墅樣板間。號稱「中式御院」的該項目，師法中式，但不拘泥於傳統，在空間處理和產品結構上多有創新，不愧於從「合院」到「御院」的升級。

合院別墅目前市場最多的是聯排合院，總體建築布局是四、六、八套一組。比傳統的兵營式布局，鄰里的交流需求和公共綠化空間得到了保證。但建築較為密集，私密性受到一定影響。

但從下圖可以清晰地看到，棠頌別墅的建築組合形態，本質上是兩套一組的雙拼形制。在每個組團的構成上，整體規劃容積較低，最大程度呈現別墅的舒適性。

雙拼（兩套一組）

這樣一來，棠頌在每家每戶內部的「小容積率」上有很大的優勢，通過「工字型」的建築設計，將建築與建築之間一些灰色過渡的公共空間也騰挪出來，併入私家庭院當中，最大限度地擴大私家庭院的面積。

棠頌產權面積為366平米（首層建築面積122平米）的C1戶型有128平米的庭院面積贈送，庭院內的「小容積率」不到0.5，更好的滿足了業主對園林、隱私和空間尺度的要求。

從居住體驗來說，棠頌別墅的雙拼合院結構，保班上了任意一座庭院均有三個以上的採光面，居住空間的通透明媚，景觀效果及通風效果都全面佔優。而聯排合院產品，除了兩側樓座之外的所有戶型，往往只有兩個採光面。

雙拼合院結構，讓棠頌別墅在戶型上有了更多的創意。比如，古代的軒是一個半開放的空間，最大程度的享受院子里的風景，並且這個位置獨立且和內室分開，適宜接待客人。而棠頌別墅的一層客廳，就從「軒」中得到創意，實現了三面採光，無論坐在客廳哪一個角落，都能看到戶外景色。

2庭院空間立體化，在垂直布局上實現突破

經過數千年的發展，合院產品在平面布局上已經比較極致了。棠頌別墅讓攸克君佩服的地方在於：該繼承傳統的一絲不苟，中式韻味十足；需要突破籬笆也敢於大刀闊斧，毫不手軟。

傳統的別墅是前庭後院，院落布局平面化。但是棠頌別墅在院落的設計上，區別於傳統的南北院落設計，採用「立體化四重庭院」的設計理念，分別朝東、西、南、北四個方向展開。從地下一層的內庭院，到一層的花園，再到二、三樓層層退台的設計，每一層都有院子。無論處在什麼位置，都能做到步移景異，處處觀景的效果。

其中，一層的主院落為南向採光，面積在85平米左右，約12.9米的超大面寬基本能滿足各種功能使用；項目北面的下沉式庭院面積也達到了40平米，有足夠的院落空間供家庭中的每一位成員使用。

老人在內庭院品茶，小孩在花園裡盪鞦韆、你和朋友們在樓上看日落….，這樣的院落生活場景，能不讓人動心嗎？

3「雙首層」、「平層化」，別墅與大平層的特點兼容並蓄

攸克君陪過不少朋友去買房，發現對於同等價位的別墅與大平層，不少人會有些糾結，別墅有天有地有庭院，但大平層的空間大尺度似乎比別墅更加便利。棠頌別墅在產品上則兼具了兩者的優點。

比如，棠頌的地下空間採用下沉庭院的設計，進行了全明化處理，實現了自然採光和通風，完全可以當作一層來使用，層高達到3.45米。通過樓體連接，可以使下沉庭院和地上一層院落結合起來，營造全方位的景觀感受。

相對於聯排產品的長方形格局，棠頌平均面寬進深比例接近1：1，格局方正帶來的舒適度不亞於平層產品。而在一層至三層的主要生活空間，每一層的產品細節上都能看出項目的良苦用心。

在一層南側，專門為老人獨立設計了套房，面寬達到6米，配備明衛的獨立衛生間。目前市場上大部分別墅產品的老人房都規劃在北側，棠頌南側老人房的設計讓採光充足，還可以近距離享受庭院景觀。

二層設計了雙兒童套房，全部南向採光，每間卧室都有獨立的衛生間和衣帽間，這是目前很多項目做不到的。同時還考慮到了孩子隨著年齡的增長，需要有自己更為獨立的社交空間，專門設計了家庭廳可作為孩子的會客廳或者閱讀室。

三層最大的特點是衛生間、衣帽間、書房的尺度都超出一般同類產品2倍左右，更大的空間尺度帶來的是更為舒適的居住體驗。

三代同「棠」。棠頌別墅的每一層空間都是為特定家庭成員量身打造的獨立大平層，三層的設計保證三代人的私密性，同時全套房、全南向的設計又保證了每代人的居住舒適性。

今年前8月，北京別墅市場成交達4747套，比往年同期業績要翻一番還要打個滾。攸克君也相信，即將開盤的棠頌別墅等項目，也能有一個好的業績。但坦率地說，比起市場業績，攸克君現在更關注產品本身，更加關注產品與服務的創新。因為，當單價漲到10萬+，總價漲到三五千萬，如果還是重複以前的產品，那該是多麼無味和乏趣啊！