外媒：新加坡模式 日模式還是香港模式？ - Qzone日誌

　　從西方經濟發展史看，城市化必然導致房價上升，隨著工業革命時代來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉村湧向城市。城市人口財富創造力高，自然推高樓價。中國1978年城市化率只有17.9％，2009年已達46.6％，平均每年提高0.92％，另一方面，中國樓價由1987年的平均411.4元/平方米升到2008年的3800元/平方米，平均每年升11.2％，2009年一線城市更大幅上升。從2009年日本城市化率為 66.3％來看，中國未來仍會進一步城市化。換言之，中國一線城市樓價短期（如兩三年）有下調壓力，長期（十年八年）繼續有上升壓力。1997年中國城市化率剛達30％，其後進入加速期。

　　目前，日本居住在城市的人口佔總人口的66.3％，韓國達81.2％，馬來西亞為69.6％。由 1997年起計，未來三十年中國有大量人口湧入城市。以北京為例，今年首五個月外地人口佔北京購房總數的50％，說明城市化使大城市房地產需求十分強勁，此趨勢在2025年前不可能扭轉。

　　A股牛市自2008年11月已開始，去年8月至今雖跌勢不斷，但不代表中國經濟面臨另一次衰退，看來只是牛市第一期中的調整。政府為矯正內地房地產過分投機而採取一系列調控政策，結果殃及池魚。內地房地產價未跌，A股市場已出現大調整。作為投資者，除了在牛市開始時加入外，另一個入貨點應是牛市第一期調整期完成之時，估計在今年5月到7月。

　　歐元匯價未見底去年歐元似乎欲取代美元地位，今年歐元卻成為最不受歡迎的貨幣，正是此一時彼一時。從走勢看，歐元仍有下調空間，例如看一看1.16美元—2006年1月歐元升勢從1.1678美元起步。

　　金價在1250美元形成雙頂，未來上升阻力很大，雖不排除未來可升至1300美元，但亦到黃昏歲月。和1970年代不同，當年通脹壓力十分大；反之，最近十年雖各國政府濫發鈔票，但全球通脹壓力仍不大。值得注意的是，今年4月金礦股同金價走勢背馳，反映今年金價上升不是因為通脹壓力，而是因為歐元貨幣危機，一旦歐元危機過去，小心金價調整。情況有如2008年上半年油價上升，但石油股卻回落，最終油價大幅下挫。

　　今年越南盾已貶值13％，韓元回落17％，新台幣亦跌6％，只有人民幣兌美元仍維持在2008年7月水平，沒有變化。為何人們仍相信人民幣可升值？中國廉價勞工供應由2007年起進入結局篇，一些事件後更進一步惡化，如無法將勞工成本轉嫁，代表內地製造業進入微利或虧損期；如能轉嫁，代表輕工業產品跌價期結束，令那些依賴中國提供廉價產品的美國公司股價大挫，例如寶潔跌幅便十分大。

　　透過印刷貨幣，使市場價格經常偏離正常軌道，不再反映實際價值，失真度有增無減，亦使價格由一個極端走向另一極端。換言之，泡沫的始作俑者是政府，日後刺穿泡沫者又是政府。自1971年美元同黃金脫鉤後，濫印貨幣連最低限制亦失去。作為老練投資者，了解何時加入、何時退出，便能從中獲利。趨勢到底是上升、下降還是徘徊，背後推動力量是投資者的情緒變化及資金流向，而非基本因素。上述是為何自1971年起趨勢投資法漸漸取代價值投資法的理由。

　　信奉凱恩斯理論的官員，去年讓各國政府大力干預，建立一個虛幻的復甦。各位可能忘記了，在政府指導下的生產力分配並不切合社會需要，而成本最後仍須由人民負擔。對香港經濟而言，美元上升是利淡因素。例如1995年起美匯指數止跌回升到2002年止，使香港樓價由1997年8月起大跌到2003年9月。2002年底開始美匯回落，則令2003年起香港經濟再次復甦。2008年12月起美匯止跌回升，去年3月起美匯又回落，到今年1月美匯又再上升，會否令今年香港經濟再次放緩？作為投資者，今年首季宜賣出弱勢股，只留下強勢股及增加手上現金比重，此乃合理做法。你做了嗎？

　　1950年如你投資1000美元在標普500指數，到2007年12月變成613013美元，上升 612倍。不過，如你因走出走入而錯失其中30個大升月份，你便只有35404美元。然而，如你能避過30個最差的月份，你的1000美元投資可變成 9509094美元！由此可見捕捉時機如何重要。止蝕不止賺的好處就是讓你自動自覺逃避大損失，讓利潤往前跑，你便可達致用1000美元在60年內變成 950萬美元的夢。

　　人民幣十年期債券息率由幾個月前的3.7厘降至上周的3.3厘，代表人民幣在可見的將來加息機會極微。中國GDP增長率可能由第一季的11.9％降至第二季的10％左右，仍屬偏高。為打壓房地產，政府已提升銀行存款準備金率，結果樓價未跌，上證指數今年已跌了23％。

　　開徵房產稅影響未明城市化成為帶動中國經濟增長及追求GDP上升的工具，房地產成為經濟重要支柱之一，直接及間接帶動很多相關產業發展，各方面對房地產依賴性愈來愈大。目前與房地產有直接聯繫的產品多達60多種，間接的更不計其數，例如裝修、傢具、家電、汽車等。去年12萬億元的總消費中，有46.6％來自房地產。

　　德國銀行Peter Hopker不認同中國房地產形成泡沫，但認同內地樓價須調整幾季。

　　5月31日中央政府公布國務院批複發改委的「關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見通知書──逐步推進房產稅改革」，目前上海及重慶響應，其他城市觀望；而一度成交額大減的房市，踏入6月成交額卻逐步回升。

　　日本1990年開始徵收房產稅，樓價立刻垮下去，二十年時間過去了，仍沒有重新爬起來；反之，美國、英國一向有徵房產稅，卻不影響當地房價升降。

　　早於1986年10月，中國內地已通過徵收房產稅權，當時針對經營性用房，居民住房暫時不征。這次上海政府打算向70平米以上面積的房產徵稅6％；另不能提供三年以上工作納稅的非上海戶籍居民，購房亦要徵稅。對中國內地而言，征房產稅的結果是日本反應，還是英美反應？不知道。有人擔心類似日本，因中國內地一如日本，在過去是沒有徵稅的，一旦開徵影響很大；反之英美政府一向有徵稅，人們早已習慣。

　　另外，由住房城鄉建設等七個相關部門聯合制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》在6月12日正式對外發布，主要針對城市內中等偏低收入家庭住房困難，因為他們無力通過市場租賃或購買住房，成為城鎮化快速推進下的受害者。

　　根據有關《指導意見》，未來住房房源可通過新建、改建、收購等方式向他們提供公共租賃住房，並嚴格控制在60平米以下，合同期限一般為3-5年，滿約後可申請續租。公共租賃住房只能用於承租人自住，不得出借、轉租或閑置，亦不得用作從事其他經營活動。如承租人違反規定，應責令退出。如拖欠租金和其他費用，可通報其所在單位從工資中直接劃扣。中央以適當方式向各地政府提供資金補助，在建設和營運上給予稅收優惠，並鼓勵金融機構發放長期貸款，支持符合條件的企業通過發放中長期債券等方式籌集資金；並探索運用保險資金、信貸資金及房地產信託投資基金拓展公共租賃住房融資渠道；實行「誰投資、誰擁有」，投資者權益可依法轉讓。上述主要由省政府總負責，由市、縣人民政府落實。換言之，中國內地正大力發展廉租房。

　　新中國成立以來，一直實行住房非商品政策。第一個住房變成商品是1979年的深圳東湖花園，主因是1949年起的計劃經濟失敗，1978年起實行改革開放政策。過去三十多年，政策上過分強調效率而忽視公平，漸漸令社會走向兩極化。所謂三十年河東三十年河西，是歷史周期規律。這次不是走回頭路，而是糾正過去三十年政策上過分強調效率而忽略公平原則後的另一次改革。

　　未來把住房用地分為普通住房和奢侈住房兩種，分界線是60平方米樓面，然而至今仍未有具體方案。例如所佔比例多少？在新加坡是85％比15％，即85％的住宅土地用作發展組屋（類似香港居屋）供新加坡人購買；15％住宅用地是豪宅，任何人都可購買。中國香港是50％比 50％，目前公屋為300萬人提供居所，另有35萬個居屋單位內，約住了一百萬人，另有380萬人住在100多萬個私人住宅內；私人住宅良莠不齊，有些是戰前舊樓，亦有些是超級豪宅。日本是15％比85％，約15％居住在政府提供的廉租屋內，其餘都是私人住宅單位。不同政府有不同房屋政策，產生不同效果，很難說哪一項政策好或壞。

　　各國或地區房策互有優劣在城市化過程中，當地政府採用什麼政策，十分影響未來樓價。例如新加坡約85％市民住在政府提供的組屋內，只有15％（大部分為外來）人口租用或購買私人物業，令新加坡市民只須花百多萬港元便可購買一間約一百平米樓面的組屋，首期付30％（可用強積金支付），然後每年供款，退休前完成。由於政府大量供應組屋，使得組屋樓價升幅每年僅約5％左右。

　　日本政府則視住宅物業為商品，樓價由市場決定。1990年曾出現三代人才供得起一個約70平米住宅單位的情況。其後政府宣布收物業稅，1990年至今日本樓價下調70％。另一方面，日本政府近年亦提供類似居屋的物業給日本人租用或購買，使得近年日本樓價無法回升。

　　香港自1953年起是雙線行車，既有廉租屋亦有私人住宅，1976年起更加入居屋，到2003年才取消，最後一批居屋在今年內出售。上述政策令及早買樓的港人發達。

　　未來中國內地房屋政策到底是新加坡模式（即85％人口住在政府提供的組屋）還是日本模式（85％人口住在私人地產商提供的房屋）；抑或中國香港模式，即廉租屋及居屋佔一半人口、私人物業佔一半人口？哪一模式好？各有各的優點和缺點。例如新加坡人可以安居樂業，因樓價長期升幅有限，大部分新加坡人至今仍過著儉樸生活。反之，港人在樓價上升時個人財富大增，生活奢華；在樓價回落時出現負資產效應，消費大減。

　　中國快要公布下一個「五年計劃」，在房屋政策方面，相信有更清晰的方向指導。