無訟閱讀｜物權法 | 關於小區停車有關費用的法律思考

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2017年7月21日上海市住建委發布《關於加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》，其中「商品住房附屬的地下車庫（位）等設施，應當提供給本項目內的業主、租賃人使用，房地產開發企業尚有未出售的車庫（位）等附屬設施，應當出租給本項目內的業主、租賃人使用，不得以只售不租等理由拒絕出租」，解決了廣大業主對小區車位的需求。政策出台的背景是開發商有權決定小區的車位只賣不租，部分業主認為這種單方強制合同侵犯了業務自由選擇權利，並加重了業主的經濟負擔。

政策出台，對開發商與業主有著不同的程度的影響，尤其是《物業管理條例》中僅限制了「業務依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分」。政策並非在全國具有普遍效力，目前小區車位仍然是引發開發商與業務糾紛的一個原因。儘管規定出台後規範了開發商的行為，但部分出租、部分出售的可行性如何，是否開發商不能限制出售與出租的比例；出租的價格定位；以及車位的租金和車位的物業費如何計算等，都是與之有關並實際的問題。

本文結合當前的法律法規等有關規定，以及部分已經生效的典型判決，圍繞車輛泊位費法律問題進行分析，也許沒有肯定的答案，一些理性或者摻雜感性的思考，拋磚引玉、與諸位分享討論。

一、什麼是車輛泊位費——車位費還是車位服務費？

（一）現有與泊位費有關的法律法規

1.《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）。《物權法》第六章規定業主的建築物區分所有權，業主建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

（1）建築區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，業主共有；（2）規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。

本條為上海市出台的新規提供了法律依據，如何滿足業主的需要首先就是限制開發商的處分權，但同時不應完全限制、全部出租，一方面加大開發商開發成本與資金收回的周期加長，另一方面也是限制賣業主購買車位。這一點暫不做深入討論，需要結合實際情況予以量化分析、充分徵求各方意見，實現公開化。

（3）業主共有之外的車位並非共有。即排除「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」。

2.《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。合同約束力：建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘物業服務企業的物業服務合同，對業主具有約束力。

3.《物業管理條例》。（1）部分場地屬於物業管理：「業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等活動。」由於車位屬於房屋配套的有關場地。

因此，車位的維修服務等屬於物業管理的範圍；但沒有特殊約定，則難以舉證是否包括在普通物業費中；（2）業主權利。接受服務；召開業主大會會議，提出建議；監督物業企業；對物業共用部位、共用設施設備、相關場地等有知情權，監督權；（3）區分業主共有與專有部分。一方面，條例第24條規定「國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相互分離的原則」包括主體的獨立與合同內容、權利義務獨立的兩個層面；另一方面，專用部分並非在條例中專門規定，故在物業服務合同中應予以明確約定，或後簽訂補充協議予以明確。

4.《物業服務收費管理辦法》。（1）考慮物業成本。包括物業服務人員工資、社會保險、福利費；對共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；綠化、秩序維護費用；辦公費用；固定資產折舊；（2）結合物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支付或服務服務成本；因此，一定程度上物業服務費用主要針對業主共有部分。

5.其他。《上海市物業管理條例》第34條第1款，專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔。此處的擁有，應當理解為佔有。

（二）車位與車位服務

綜合上述法律規定，可以發現對於物業服務的範圍整體的規範思路包括：（1）區分共有部分和業主專用部分；（2）充分考慮開發商、物業公司、業務合法權利義務的分配，明確合同的權利與義務主體，因此在法律法規、規範性文件或部門規章、地方行政部門出台的指導意見中，若沒有規定，合同中應當就各項費用明細進行明確約定，降低合同的不確定性；（3）合同應當尊重當事人的真實意思表示/內心真意、合同公平、符合客觀交易規則等原則，尤其在合同約定不明的情況下，遵守法律規定；法律規定不清的，應當結合合同訂立的目的、整套合同簽訂的內容、以及同行情況作為交易習慣等，進行合同的解釋。

由於房地產案件的審判不同於普通民商事糾紛，後者是個體性的、有限影響的，前者則客戶群體廣泛、影響深遠，甚至影響社會的穩定，因此，對此類案件的審理應當綜合全局，使得案件的結果具有一定積極指導意義。

二、案例評析與解讀

案例一：吳某與上海某物業有限公司物業服務合同糾紛一審民事判決書［（2015）松民三（民）初字第3381號］。原告認為：（1）被告將小區垃圾桶的位置放在某處，產生氣味導致原告失眠、呼吸有害空氣；（2）被告收費超過物業合同約定範圍；（3）原告地下車庫，不需要被告打掃和提供安全保護，未提供任何管理。請求判令移走垃圾桶、返還地下車庫管理費、停止收取地下車庫管理費。

被告認為被告收取車位管理養護費依據為前期物業服務合同有關內容，車位產權人按照有關標準支付車位管理養護費，被告將養護費適度降低。該費用是對公共部位的養護，而非對專用面積管理，包括照明、通風、排水、消防、保潔、保安巡視等。結合2005年上海市松江區物價局印發《松江區物業管理區域內車位收費管理辦法》中車庫車位產權人每個泊位每月的車位管理養護費最高不超過本小區機動車庫停放收費標準的20%，該辦法同時肯定了車位管理養護費與該費用收取的上限。

法院經審查，主要觀點為：（1）被告另行向原告收取地下車庫管理費不構成重複收費；（2）車位管理養護費當地最高標準為60元，被告自行調整的行為並無不當；（3）駁回原告的訴訟請求。

該案例中對地下車位的價格進行了明確的區分，包括地上與地下，專有與共有車位，產權人對車位的佔有、使用等權利與負有向物業公司繳納車輛維護費用的義務等。地下車位與車輛的服務費用，真正體現了公平與收費的實質正義原則。但由於車位管護費存在相關部門出台的最高標準，對市場價格進行監管並且普遍適用，具有積極作用：約束了雙方當事人意思自治的範圍，保護處于格式條款接受方的利益，有效避免重複收費、對不同標的給付主體支付不同對價。但在部分省市並未出台有關文件，給合同的約定提供空間，反而引發糾紛、難以得到定論。

案例二：鄭某與河南怡和置業有限公司買賣合同糾紛二審民事判決書（2016）豫15民終1523號。雙方於2013年1月29日簽訂《地下停車位使用權轉讓協議》，約定原告購買地下停車位，共計15.9萬元；同日，雙方簽訂《車位服務協議書》約定車位服務費為人民幣60元/每月，自簽約之日起計收。原告交付2年服務費720元，被告出具收據。原告認為被告未按協議約定交付，導致合同目的無法實現。一審法院判決駁回原告的訴訟請求；二審駁回上訴，維持原判。

儘管本案爭議焦點與車位服務費沒有直接聯繫，但本案中明確區分了車位費與車位服務費，肯定了二者的區別。從目前的實際車位服務費範圍來看，主要為車位的地面清掃、維護、車庫監控、地下公共區域維護、通風設施維護等，不同於地方居民繳納的一般物業服務費。現實中，開發商、物業公司與購房者簽訂的合同中，就泊位費/車位費、車位物業費、物業費等概念，缺乏明確的界分，使得前期物業服務合同、購房合同/房屋買賣合同、物業服務合同等內容上存在前後不一致的情形，給各方帶來不同程度的困擾。

房子是百姓的港灣，對於房地產糾紛背後法律問題的思考，無意討論如何在訴訟中取勝，畢竟我們都是有溫度的個體與社會人，在不同的角度來看待合同交易的目的、合作共贏與減少不必要的紛爭，才會安居樂業。結合上述分析與實務中的普遍做法，筆者嘗試分享一些實用的經驗：

（1）物業合同、購房合同、前期物業服務合同等合同中明確專有車位的物業服務費，對於共有部分不應收取車位服務費，僅收取車位費；（2）概念界定明確，在可行的範圍內，區別車位費/泊位費與車位物業服務費/泊位服務費/泊位物業服務費，以及物業費/物業服務費與車位物業費/車位服務費，對於上述概念以及所對應的收費進行明確，逐步規範開發商、物業公司的格式合同，降低訴訟或非訴風險；（3）可以在合適的情況下向有關部門反應有關情況，使得相關領域不斷規範，給市場予以指導。

對於商事爭議的解決，也許裁判結果僅是評價的一個尺度，在檢索、思考如果解決爭議的過程中，也應不斷琢磨如何在相對有限的條件下為客戶解決後顧之憂、對影響更廣泛的案件能夠提供有益的指導或借鑒，使得法律發揮其光熱，這樣的影響有助於律師在解決問題中拓展個人的思路以及形成自己為人處事的格局。

編排/王淼

責編/張雨 微信號：Ann199313