調查顯示超96%開發商預期房價將漲

一二三線城市住宅價格同比增長。數據來源：WIND、招商證券渣打銀行最新的「開發商景氣指數」表明，今年下半年住房市場將持續強勁，在房屋建設及銷售走高的情況下，房價將繼續攀升。在所調查的30家開發商中，有23家開發商認為未來6月內房價漲幅將達10%，6家開發商表示漲幅會更大。20家開發商表明，與當前情況相比，他們將在未來3個月擴大建築規模。7月全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%。其中，住房租金價格上漲4.4%。全國房租漲幅繼續跑贏CPI，反映出下半年第一個月樓市的火爆和房價上行趨勢。任志強近日在某項目發布會上也再次開炮，「新一屆政府可能更希望房價上漲。即便是寸土寸金的高端別墅產品，依然有較大的價格上漲空間。你可以不信，但別後悔。」儘管目前沒有一個權威的數據能真實反映我國的房價水平與漲幅，但過去十年，中國房價持續快速上漲，目前一線城市的房價收入比高達30，已遠遠超出人們的承受能力。中國房價上漲何時休？這個問題恐怕沒有人能預知。但可以明確的是，等著房價回調後再進入市場的人將要大失所望，中國將重蹈日本房產泡沫破裂覆轍的言論目前也顯得十分滑稽。政策吹出轉向風 要讓房地產穩增長

房地產行業市場表現優於整體。數據來源：中信建投證券樓市自去年下半年就開始復甦，期間「國五條」和「房產稅」政策讓人們看到新一屆政府調控樓市的堅持態度，錢荒和市場化利率改革也帶來樓市鬆動的曙光。但是，近期種種跡象顯示，宏觀政策環境似乎已經悄然發生變化。此前「抑制過快上漲」和「促進合理回歸」的調控措施一直是政策的主旋律。但最近新一屆政府對房地產市場首次正面表態，提出要「保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展」，成為房地產政策趨向市場化轉變的信號。今年以來，實體經濟不景氣，國內外需求處於疲勢，無論是外貿數據，工業生產總值，中國經濟成績單普遍不見好。上半年全國GDP增速為7.6%。經濟增長缺乏動力成為中國經濟面臨的最大不確定性。而房地產市場卻是疲弱經濟中的亮點。7月房屋銷售面積增長出人意料地堅挺，同比增速達12.4%、好於6月的10.8%。還曾因為購房需求集中爆發出現公積金斷貸現象。房子不愁賣，房價當然不會降。7月房地產投資增速也有所回升，新開工面積、竣工面積和土地購置面積增長加快。房地產活動各項指標的環比增長勢頭都釋放出積極信號，房地產行業儼然中國經濟中不倒的泰山。由於房地產具有投資規模大、拉動GDP速度快、帶來的經濟利益多等優勢，因而一直以來倍受地方政府青睞。數據顯示，在中國，目前房地產對GDP的貢獻超過13%。事實上，早在年初就有學者預計，為保持經濟增長中國可能在年底之前放鬆樓市調控，因為房地產是少數能夠帶來好消息的行業。製造業嚴重產能過剩，環保產業才在興起之初，在政府下半年經濟工作「穩中求進、穩中有為」的定調下，房地產成為穩增長的最好選擇之一。據最新消息，溫州已率先放寬樓市限購令。根據新規，溫州市戶籍居民家庭可以再購買一套市區住房，而2011年3月出台的限購令不允許購買第二套住房。其他城市是否效仿、中央政府是否叫停，都將成為樓市走向的關鍵。地方政府賣地需求決定房價上漲趨勢

土地出讓金平均佔地方稅收60%。數據來源：CEIC、國泰君安證券而重啟停止三年的房企再融資是宏觀政策轉向的最好證明，政策剛有轉向苗頭，就有地方政府迫不及待地放寬限購。在穩增長和巨額債務的雙重壓力下，長期依賴土地財政的地方政府必須靠房地產才能高負債運轉，而流動性寬鬆和再融資開閘也讓房企資金更加充裕，房價上漲趨勢變得更加明確。一方面，隨著地方政府投融資平台的負債規模急劇膨脹，雖然債務不透明，但地方政府陷入巨額債務黑洞已經不爭的事實。民生證券推算，2012年末，全國各級地方政府全部債務餘額14.5萬億元，債務率已達102.1%。土地出讓金綁架地方財政，中指院報告顯示，2005-2011年間土地出讓金大幅增長，與地方政府財政收入的比值從不及40%上升到超過60%。審計署已公布了36個地方政府本級政府性債務審計結果，其中21個地方政府承諾以土地出讓收入償還債務7746.97億元，約佔這些地方政府負有償還責任債務餘額的55%。有研究顯示，地價越高，房價越高，拉動GDP的效果越明顯，地方官員升遷可能性越高。在還債和穩增長的需求下，地方政府對賣地收入可能將進一步加強，這將助推地價上漲。另一方面，央行不放鬆流動性的態度已鬆口，資本市場流動性不足的壓力已有所緩解。房企再融資已開閘，房企融資環境較為寬鬆。一旦房企的現金流情況改善，獲取資金的能力上升，資金價格下降，不差錢的房企四處拿地，無疑將倒逼房價上漲。儘管上半年房地產銷售業績風光無限，但出於資金約束以及對政策環境的擔憂，部分開發商並未增加建設規模。而今兩大掣肘已經弱化，購房需求及房價出現復甦，棚戶區改造與城鎮化項目提速，房企萬事俱備。
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