中國產業地產發展大趨勢及投資建議

07-01

一、國內外產業地產發展歷程

產業升級與轉移是產業地產的直接推動力，發達國家產業地產進入成熟發展期，國內正處於工業地產向產業地產轉型期。

1、產業地產歷史發展階段：產業地產發展階段與技術革新密切相關

起源於工業發展帶來的規模化生產需求，第三次工業革命後工業用地需求量迅速增加，推進產業地產快速發展。電子信息技術及第三產業崛起推動產業地產進入發展成熟期。

圖：產業地產歷史發展階段

資料來源：中國指數研究院整理

依託技術進步和結構升級，產業在不同區域轉移，各國先後迎來產業地產發展機遇。

2、我國產業地產發展狀況：結構升級和產業轉移疊加，處於工業地產向產業地產轉型期

我國主導產業方向和產業鏈條同時升級，疊加產業在區域間轉移，處於工業地產向產業地產轉型期。產業升級是產業地產發展的直接推動力，目前我國第三次產業轉移和第四次產業轉移同時進行。一方面，東部沿海地區開始進行新一輪產業升級，逐步發展知識密集型、技術密集型產業，將化工、機械、建材等勞動密集型和資本密集型傳統製造業向甘肅、寧夏等西部地區轉移。

表：我國產業升級的兩個層面

資料來源：中國指數研究院整理

二、我國產業地產發展大趨勢及投資建議

新型城鎮化、產業升級等各種因素疊加，2014年以來各路人馬紛紛進軍產業地產，但目前各類產業園區集中開發建設，產業地產迎來新一輪發展的同時，也將面臨激烈競爭。那麼，如何選擇產業方向和區域，將成為產業地產開發是否成功的關鍵。

1、產業選擇：經濟升級轉型期戰略性新興行業受重視，生產性服務業提升空間大

產業選擇包括兩個維度：主導產業選擇和產業環節的選擇。目前國內園區數量多且同質化嚴重，招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩，加工製造業受衝擊，知識密集、技術密集等產業發展有待提升，因此需要準確定位產業地產主導方向和產業鏈環節。

圖：產業微笑曲線

資料來源：中國指數研究院整理

從產業地產涉及的環節來看，需要從產業鏈、優勢產業的產業集聚角度出發，選擇附加值高的高端產業鏈。受勞動人口紅利的消散、環境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國製造業「微笑曲線」的底部優勢正在減弱，工業4.0時代製造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫，未來發展方向在微笑曲線前後兩端。

從主導產業發展方向來看，受政策支持地區的優勢及新興主導產業，再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象，應瞄準行業發展潛力大的行業。

圖：我國七大戰略性新興行業

資料來源：中國指數研究院整理

2、區域選擇：產業地產需求受產業升級、轉移、自貿區等要素激發，區域產業地產發展將出現結構化差異

產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級後將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

圖：各地區產業地產需求主要動力

資料來源：中國指數研究院繪製

東部仍然佔領政策扶持高地，走在產業升級發展的前端：未來發展重點在戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業，加快進入工業4.0時代

佔據產業結構的高地，代表東部地區產業地產的核心—產業將會有更大的容量空間。東部沿海區域將加快進入工業4.0時代，各城市將抓住自身的行業和基地優勢，進行差別化競爭。

對於東部的核心城市，如北京、上海，未來發展將更側重研發、金融等高端服務性行業，對應的產業地產形態是科技園區、總部基地等。無錫確立物聯網產業的主導地位，嘉興則形成以光伏產業為主導的產業模式，針對這些產業定位明確、優勢明顯的城市，產業地產的發展空間也較大，可依據當地產業優勢和規劃政策擇機進入。

中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移:長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力，工業仍主要以傳統製造業為主，主要產業地產需求是工業園區、物流園、高科技園

隨著長江經濟帶上升為國家戰略，基建、港口將催生大量的產業地產投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區拿地成本高，未來國家發力中部地區經濟崛起，產業引入更有勢頭，企業可適當考慮在中部和川渝地區拿地。

從城市選擇來看，武漢將極大的受益於此次規劃，武漢本身高新技術產業發展勢頭良好，本地科研院校眾多，加上交通樞紐定位、長江經濟帶帶動的港口物流，未來產業地產的容量大，物流地產、科技園區、研發基地、港口均面臨大機遇。

一線城市的產業往周邊縣市轉移，周邊縣市產業地產迎來新的受益期

圖：京津冀產業協同發展

資料來源：中國指數研究院整理

京津冀協同發展上升為國家戰略，產業轉移是其中關鍵一環，預計未來化工、水泥等高製造業和服裝批發、倉儲物流等低端服務業將是產業轉移的重點，周邊縣市也將滋生新的產業地產需求。北京新機場的建立、濱海新區等都有利於環北京周邊的廊坊（如固安、大廠、永清）、保定的發展，地緣優勢明顯。

上海新一輪城市規劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長三角園區共建已成為常態，涉及工業、新能源、服務業等領域，未來上海等核心城市工業用地成本將不斷走高，擠出實體產業，蘇北、皖江等上海周邊城鎮將成為產業轉移的熱點區域。

自貿區設立，相關行業產業地產需求應運而生

表：天津、廣東、福建、上海四大自貿區功能定位

資料來源：中國指數研究院綜合整理

在中國指數研究院關於自貿區的專題中，我們提出了自貿區帶動物流及相關產業發展進而會催生產業地產需求。以上海自貿區為例，其所帶來的產業集聚效應能夠在上海港口附近形成物流城，與貿易密切相關的物流、倉儲及貿易加工業得到快速發展，進而促生倉儲、物流、外貿加工等產業地產的需求，產業地產開發企業可擇機布局。

風險提示：供給過剩風險，產業導向不明朗風險，地方政府政策變化風險。從產業角度我們給出了產業地產選址的方向，但由於前期國內產業地產經歷過一輪高速發展，目前全國園區存量很大，企業在選擇進入城市時，還需要考慮到當地產業地產的供給量是否已經超過了產業容量。另外，當地政府政策落實程度、未來產業導向的不明朗都是潛在的風險。

3、模式選擇：產業地產逐漸朝「去地產化」發展，資本運作將成為產業地產的重要內容

新型城鎮化抬升產城融合重要性，產業新城將伴隨城鎮化而快速發展。新型城鎮化更多的是人的城鎮化，而產業地產是解決城鎮化的重要依託。一般來看，城市群的發展伴隨著產業的不斷轉移，大量製造業從城市中心向城市郊區甚至遠郊縣遷移，這過程即孕育著產業新城的機會。

圖：產業新城的發展歷程

資料來源：中國指數研究院整理

從整個過程來看，產業地產最核心的階段在第一段，普遍意義上的產業地產也多指產業集聚及其地產開發，在參考國內環境、借鑒國外經驗上看，我們認為未來產業地產的發展方向不僅僅是單純的地產開發，更重要的是招商、運營和資本運作等體系化平台的搭建。

2014年各項相關政策出台落實，國內產業地產面臨新的機遇與改變，新型城鎮化給產城融合提供空間、工業用地集約利用和財稅政策調整指明一站式平台化方向，PPP模式和新三板或許開啟新的投資模式，自貿區效應、京津冀一體化概念持續發酵，產業地產城市選擇更加開闊。

產品精細化、定製化

基於客戶多樣化需求打造精細化產品線，基於企業特殊需求打造定製化產品，基於消費水平的不斷提高打造完善配套和公共空間等。

圖：產品精細化、定製化

資料來源：中國指數研究院繪製

服務標準化、平台化

隨著工業用地集約利用和清理地方政府優惠措施等出台，產業地產原有以土地溢價的盈利模式不可持續，未來產業地產將以自持為主，怎樣吸引並留住企業愈加重要，地產商需要從純粹地產思維轉變為平台思維，提供全方位和持續的增值服務是關鍵，做企業的問題解決方和成長拍檔，構築資源平台並提供一站式服務，完成項目內產業升級和可繼性發展。

圖：產業地產服務鏈條

資料來源：中國指數研究院整理

企業在發展過程中可能面臨來自法律、營銷、融資等多方面的問題，產業地產商可根據與企業經營活動密切相關的問題展開相應的高附加值配套服務，如產品展示、投行諮詢、融資等。

另外，新三板擴容相繼出現，園區迎來新的一輪發展潮，高新技術中小企業對接新三板，地產開發企業可考慮開啟「房東+股東」模式，以物業或租金入股高成長性企業，享受股權投資收益，當前國內做的出色的有張江高科等。

資產資金運作金融化

產業地產不同於傳統住宅，大趨勢是自持物業，一次性銷售回籠資金模式將逐漸退出，項目的投資規模大且資金佔壓周期長，對開發商財務實力要求高。因此在產業地產項目的各級開發和資產證券化各階段，產業地產商可與金融機構合作，架構不同投融資模式，實現資金的閉環和滾動發展。

國外成熟模式是「輕資產」，在前期地產商通過自有資金和基金、信託等信貸融資，孵化和培育成優質投資物業後，成立REITS接收物業，實現資金回籠。之後開發商可變身成物業運營商，賺取運營費用和增值服務費用。在此過程中，地產商的投入資金少，放大槓桿倍數，翹起大規模資產，實現「輕資產」。這種模式改變了企業以往「投資方」、「項目方」、「運營方」於一身的定位，逐步拆分成投資、開發、管理等各細分模塊，風險得以分散，形成完整的金融生態。