房價高並不等於泡沫大 - 文匯資訊

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房價高並不等於泡沫大收藏發給朋友來源：理財週刊發布者：蔡為民瀏覽392次時間：2011年5月11日 10:51

銀監會近日召開「2011年第二次經濟金融形勢通報會」，劉明康主席在會中發言,要求進一步強化房地產開發貸款風險管理,並表示已再度展開新一輪房貸壓力測試，且情境設置為房價下跌50%！

中央開始擔心房產泡沫破裂

一石激起千層浪，其對市場所發出之信號及威懾力不言可喻。之所以做出這樣的判斷，主因在於前後兩次房貸壓力測試的內容差距明顯。

去年5月進行的房貸壓力測試，乃是以全國為範圍，房價跌幅設定在10%~30%，基本上無明顯針對性，而本輪測試則特別將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大城市列為「房貸高風險地區」，需按照房價較大幅度下跌的30%~50%之條件，測算房地產貸款受衝擊情況，並增加「住房成交面積下降」等假設情境，顯示中央對房價泡沫破裂所可能帶來的信貸風險，危機意識愈來愈強。

一線城市列為高風險區並不明智

儘管銀監會對外表示，房貸壓力測試的「各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能發生變動」，惟結合兩次大動干戈的時間點，恰逢調控發力的敏感時刻，其「司馬昭之心，路人皆知」。

在我看來，銀監會此舉意在對內(各個商業銀行)警示，對外發出進一步緊縮房地產信貸的信號，用心可謂良苦，但在做法上則有待斟酌、商榷之處。

首先，是把所有的一線城市及部分二線城市列為「房貸高風險區」，是否必要與真實？倘若意在驅趕資金進入其他二、三線城市，避免過度集中炒作，則或能達到部分目的，但如果真的認為高房價必然帶來高風險，從而將7大城市劃定為「風險高發群」，則不免外行了些。

美國的「上海」——紐約房價未曾動搖

讓我們回顧發生於2008年的國際金融海嘯吧。迄今為止，許多遭到波及的國家房價均重挫，尤其美國不少地方，如內華達州、佛羅里達州、亞利桑那州等，甚至面臨即使腰斬仍乏人問津的悲慘命運，但紐約、倫敦、巴黎等所有國際城市的房價，卻幾乎未見明顯跌幅，頂多在10%上下震盪。

這意味著什麼？難道是紐約、倫敦、巴黎的房價不夠高嗎？當然不是！而是在說明房價高與泡沫大，是兩個完全不同的概念與層面，不見得正相關，房價高並不能佐證、解讀為泡沫大，同樣的，房價低也不足以顯示泡沫的不存在。其中的關鍵是，房屋之需求來源、屬性，與持有者對城市前景的判斷。簡而言之，購買者結構決定房價走勢，愈是國際化的城市愈是如此，與當地「房價收入比」未必有直接聯繫。

未限購城市正面臨泡沫風險

以上海為例，登記戶籍人口僅1412萬，鑒於對2020年初步建成「雙中心」的商機看好，「三外」人士(國外、境外、市外)大量湧進，截至目前，其數量早已超過600萬人！尤其是國際級企業、財團之高管，及外省市富人圈層無不以在上海擁有一套房產為榮，此乃導致房價高不可攀的重要原因之一，而這些人群的收入，並未納入「房價收入比」之計算範疇，當然也就使得上海的房價看似不合理，及存在大量泡沫。

我相信銀監會正是基於這樣的理由與判斷，將7個大城市並列為「房價高風險地區」的，殊不知真正存在大量泡沫與危機的，是那些尚未被限購，而房價卻被快速推高的三、四線城市。這些地區由於吸納了過多的投資、保值熱錢，一旦資金撤退，後續無足夠的自用買氣支撐，房價很可能出現「兵敗如山倒」的多米諾骨效應，儘管它目前的房價看似不高。

綜上所述，銀監會此舉倘若意在警示，則問題不大，如果是真認為7大城市房價風險高於其他地區，那便可能是「誤會一場」，一旦各地「降價潮」發生，恐將措手不及。