海外置業掀熱潮 國外買房你需要知道的五件事

[提要] 　在北京春季房展會中海外地產佔據半壁江山、2013年中國跨境房地產投資總量已增至160億美元……種種跡象表明，在中國，海外購房正掀起新一波「購房潮」。本期新華有約特邀多位嘉賓對此進行解讀，探討海外地產的市場狀態，以及海外購房的具體情況。

　　在北京春季房展會中海外地產佔據半壁江山、2013年中國跨境房地產投資總量已增至160億美元……種種跡象表明，在中國，海外購房正掀起新一波「購房潮」。本期新華有約特邀多位嘉賓對此進行解讀，探討海外地產的市場狀態，以及海外購房的具體情況。

　　海外購房都去哪兒：從美加奧轉向歐洲的購房趨勢

　　北京振邦律師事務所高級移民專家陳志強表示，在中國人進行海外購房的早期，目的地主要是加拿大、美國和澳洲。「加拿大主要是很多客戶移民到當地，為了孩子讀書，不得不在當地購買一些房產，大家熟知的像溫哥華、多倫多。」他說。

　　澳洲的房產也同樣受到青睞，澳洲持證律師周瑤介紹說，澳大利亞和加拿大、美國不同，很多人在自己選擇移民的同時選擇房產。澳洲可以對所有的房產，銀行會放出相當高的房貸，最高可以是95%，甚至是105%房價的房貸，使購房者可以用這5%購置傢具。

　　但近年來，隨著中國人在海外移民比例加大，美國、加拿大等國家都對移民政策有了一定限制，陳志強表示，加拿大已經在今年2月將聯邦移民砍掉了，美國也在收緊移民政策。而據周瑤介紹，澳大利亞雖然未對中國人購房進行限制，但由於中國人在澳洲爆炒樓花，導致澳洲房價始終在不正常上漲。

　　歐洲律師Mate表示，隨著中國人對歐洲的進一步了解，近年來，海外的購房逐漸向歐洲轉移。「中國人開始發現了歐洲地區的一些優勢，生活方式的一些區別。」

　　海外購房的原因：投資移民雙作用

　　「只要買房子，無論是在國外還是國外，原因無外乎兩種。」陳志強說，「第一種就是大家所熟知的，我購買房產是為了自住，另外一種就是投資。對海外房產的投資可能區別於國內，投資額外還會增加一個移民身份的存在。拿到了移民身份會涉及到定居，當然定居還有很多原因。」

　　而Mate則認為，定居是中國購房者比較傾向的原因。他著重強調了定居歐洲後，教育、醫療和養老方面的優勢。「我自己受了歐洲教育，覺得這個教育方式是非常好的，對於孩子也是一個最好的選擇。還有老人，歐洲的生活方式比較慢、比較舒服，非常適合養老。醫療方面也是一個優勢，我們的醫療都是免費的。」他說。海外置業移民權威諮詢電話：400-6767-490

　　、如何購買海外房產：警惕四種陷阱陳志強介紹說，其實在海外購買房產的流程比較簡單，「客戶申請簽證十天左右就可以拿到，然後飛到想去的國家，考察當地房產，整個過程只需要3個月左右。」

　　然而周瑤表示，購置海外房產也需要警惕多種風險。

　　「首先是購置二手房的風險，」周要說，「有些二手房產權不清，比如產權屬於甲乙兩人，而客戶從甲處購買二手房，而乙並不知情，辦理過戶以後，也許過了一段時間，當乙發現自己的產權受到侵犯的時候，他隨時可以對我們的購買人提起訴訟。而購買人如果通過這個房產拿到身份的話，那身份後續的登記會受到很大影響的。」

　　周瑤介紹的第二個陷阱，是指一些不太正規的中介。「這些中介通常對房屋的真實狀況都會有所隱瞞，比如房屋曾做過一些法律不允許或大家道德觀念不接受的用途，或者房屋的質量問題等等。」

　　她表示，有關律師的問題也可能會成為陷阱，通常情況，購房律師和移民律師應該是兩個人，而有一些人為了節省律師費，只僱傭一個律師。而因為利益關係，一個律師達不到相互制衡的作用，從而對客戶進行隱瞞和欺騙。

　　「購買二手房的風險很大，但也不意味著購買新房就沒有風險，」周瑤說。她認為，在購買新房的過程中，購房者可能會受到一些小開發商的欺騙，比如一些小開發商對外國人會報與本國不同的虛假售價。「如果選擇正規公司代理，這個風險就會有所減小。」周瑤說。

　　海外房產購買時機：抄底歐洲正當時

　　Mate認為，從各國的形式來看，北美及澳洲的房價已經升到一個頂峰的水平，無論是從泡沫的角度還是繼續升值的角度，都不是最佳的投資選擇。

　　「據我了解，溫哥華市中心一個小公寓就要達到100多萬加幣。」周瑤說。她表示，目前加拿大和澳大利亞的房價已經虛高，泡沫內容很多；相比之下，美國的部分房產要合適一些，但美國住宅的持有成本很高，包括房產稅、維護費等等，而且美國對二手房出售的管控十分嚴格，如果達不到相應標準，就難以被批准出售。「所以購房者如果要投資美國房產，需要將後續的持有費用計算進去。」

　　但與之對應的，Mate和周瑤均認為，今年正式抄底歐洲房產的恰當時機。「前幾年經濟危機，房價已經有所下跌，而現在的政策比較平緩，經濟有所復甦，所以現在是一個購買歐洲房產比較好的時機。一個是以後的房價可能會回升；二是因為歐洲土地面積比較小，作為新建築用地的面積更少，將來可以選擇的房產會越來越少，如果中國人過去買房，會更難選到自己心儀的地理位置。」

　　海外房產送移民：歐洲四國購房移民

　　近年來，提到海外房產，就聯想到購房移民。據陳志強介紹，自2009年以來，從塞普勒斯開始，西班牙、葡萄牙和希臘都陸續推出了購房移民的政策，即：購買一定金額以上的房產，可以送所在國的居留權。

　　「塞普勒斯是滿足30萬歐元就是可以移民，希臘是25萬歐元，西班牙和葡萄牙都是50萬歐元。」陳志強說，「從金額角度來看，感覺塞普勒斯和希臘更具有優勢，但事實是這樣的，我們從國別來說，雖然塞普勒斯是屬於歐盟成員國，但是不是申根國。而西班牙和葡萄牙屬於歐盟成員國，同時也是申根國。」

　　陳志強認為，從移民條件上來看，葡萄牙相對比較有優勢。「其他幾個國家都是攜配偶和妻子移民，只有葡萄牙是三代移民。同時葡萄牙的居住條件比較低，一年只需要居住7天。而西班牙在第5年轉永居的時候，5年內要累計住滿4年零2個月，而葡萄牙是沒有這個要求的，只要每年夠7天，直接就轉成永久居留權。」

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