什麼情況下能退房保護自己的合法權益

http://anyang.house.qq.com/a/20150727/043698.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052

[導讀]「倖幸苦苦幾十年，一夜回到解放前」。為了得到用平米計算的家，耗盡家庭存款，欠銀行二三十年貸款，從此平時少道菜，聚會不敢去，做起「房奴」。不過有家一切都值得，怕就怕這個家是個殘次品。

「倖幸苦苦幾十年，一夜回到解放前」。多少買房人，為了得到用平米計算的家，耗盡家庭存款，還欠銀行二三十年貸款，從此平時少道菜，聚會不敢去，嚴肅認證的做起「房奴」。不過有了家一切都值得，怕就怕這個家還是個殘次品。

看看多少樓盤一交房就是場「業主party」，不管什麼年齡，什麼階層，大家舉起橫幅，喊起口號，團結一致的討伐開發商，這都21世紀20年代了，這種野蠻粗暴的方式收效甚微，今天教大家要通過理性的手段解決糾紛，實現退房。

首先要了解哪些情況可以退房

1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;

如果你買了套內面積80平米的房，80*3%=2.4，意味著實測面積只有77平就可退房啦。

2、開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期;

簽合同說的什麼時候交房，就得什麼時候交，不然要合同幹嘛，開發商再扯什麼不可抗力，直接告他們。

3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向的;

還是同樣的理，既然合同都簽好了，開發商只要變更，就是違約，退退退。

4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋;

開發商資金壓力大到違規操作，沒有預售證就開始賣是不對地，購房者們簽合同前一定要查看開發商有沒有預售證。

5、開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的;

之前有樓盤爆出天花板掉落，想想如果是自己家還住著人的話多嚇人，所以收房前最好找個專業驗房師，發現房屋有重大問題，退。

6、不能按期辦理產權過戶的;

開發商一直拖拖拖，你就退退退。

7、購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的;

這種情況退房蠻困難的，要做好心理準備。

8、合同中約定的其他退房條件出現時。（建議大家在簽訂購房合同之前，一定要問清楚什麼情況可以退房，並把退房條件寫進補充合同）

提醒：如果出現開發商違約的情況，注意保存違約證據。

購房階段不同退房方式也不同

1、繳納了定金、訂金、認購金階段

如果繳納了定金、訂金或認購金，但沒有簽訂《房屋買賣合同》，也沒有簽訂不能退款協議，購房者就可以要求退回這些錢。

2、已簽合同未做預售登記階段

該階段退房首先應先協商，如果達成一致退房意見，便簽訂正式退房協議，如果達不成一致，或開發商存在違約情況，購房者便可發起退房通知，要求退房，如果開發商仍不退房，可直接走法律途徑尋求支持。

3、已做預售登記階段

該階段如果開發商出現違約情況，一樣可以要求退房。只是這時購房已有登記和貸款環節，退房時需要註銷預售登記，及辦理銀行貸款退貸。

4、入住階段

如果購房者已經辦理了入住手續，但房產證還沒辦下來的，如果開發商存在違約，購房者可以要求退房，並可要求開發商將購房稅費、物業費、裝修損失等費用退回；如果房產證已經辦理下來了，除非合同有約定，一般情況下購房者就不能要求退房了。

退房的具體步驟：

第一步，買房人發出退房通知

買房人可通過挂號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。

第二步，15天內辦好各種手續

買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

第三步，開發商退還房款

開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。

開發商違約但就是不給退房怎麼辦？找律師

律師表示，普通的購房者和具有強大背景的開發商本來就不在同一個主體地位，這種情況下，雙方如何達到對話平等？平台都沒有，本身就很困難。所以才有了律師的出場，通過法律、法庭的方式來搭建溝通平台。但不可否認，即使是這樣，仍然很難。因此，律師建議：

1、一旦選擇退房維權，就要清楚的認識到，作為勢單力薄的業主要和強大的企業法人和上市公司抗衡本身就是一件很困難的事，所以事先要有一個強大的心理建設做準備；

2、在買房、收房、驗房、用房過程中，要有意識地收集並保留好證據，做到清清楚楚買房，明明白白用房；

3、及時尋求法律幫助，比如尋求律師進行專業法律指導和幫助；

4、尋求社會其它力量的幫助，比如媒體等第三方平台，來壯大自己的聲勢；

5、遇到開發商慣用的「拖」字訣，試圖用持久戰來消磨業主時間和精力，可以委託律師發律師函，並保留自己一直在催促的證據；

最後，維權退房過程一定要注意安全，畢竟只是維權、只是因為房子，一定不要太衝動，不要因為維權讓自己受到其他傷害。

建議

一般情況下，購房者買套房子一般都是經過深思熟慮，很少因為主觀原因選擇退房，購房者要求退房普遍都是由於開發商的原因造成。劉老師提醒各位，購房者對於開發商來說屬於弱勢群體，在購房的各個環節都不能掉以輕心。

在向開發商繳納任何錢的時候都要簽訂相關文件，並仔細詢問相關細節，到簽訂《商品房買賣合同》時，要問清楚哪些情況可以退房，以及退房造成的違約金和各類賠償，並將這些細則加入進補充合同，如果實在不放心，劉老師建議簽訂合同時，邀請房產律師陪同，費用不高，卻能解決後顧之憂。

現在有房企打出無理由退房旗號，劉老師提醒大家，說是無理由退房，但也要注意，退房的時間是從簽約付款至辦理入住手續為止，實際上在這階段，購房者不怎麼能接觸到所購買的房屋，如果出現質量問題或其他不滿也不太能注意到。

還要告訴大家一件有點自私的事，如果小區集體向開發商維權要求退房，自己可以趕緊委託律師走司法途徑，因為如果業主集體訴訟勝利、均判決退房的話，開發商會以沒錢作為借口，從而一拖再拖。

買套房都不容易，誰也不願意沒事幹去維權去退房，但總會有利字當頭的無良開發商，現階段又沒有對開發商完善的監管，那購房者們就必須要擦亮雙眼。購買一個樓盤之前，查閱該開發商相關資料，看以前是否有負面新聞，該開發商又是怎麼解決的，隨後可以加入小區業主群，和大家多交流，看是否存在問題，保留下樓盤的宣傳資料、職業顧問的承諾等，當出現問題時，通過證據一招制敵。