碧桂園、綠城都在玩特色小鎮，你還不跟上就真的要被淘汰了！

第一到2020年，要培育2000個左右特色小鎮，空間比巨大

一二線城市優質的土地，已經越來越進入肉少狼多的局面。而特色小鎮的項目較多，並非都在一二線城市，而且能夠得到當地政府的大力支持。

根據住房城鄉建設部、國家發展改革委和財政部《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮。今年各省市會推出159個名額。

未來4年，將是特色小鎮的快速發展期。而明源君在上一篇文章中指出，此輪樓市調控應該會持續兩年之久，那些前期布局不合理，又缺乏戰略縱深的中小房企，很容易被恆大、碧桂園這樣的大房企兼并。

想要打造好特色小鎮，最好是要對本地文化、產業理解深刻，並且有一定資源整合能力的企業去打造。這就給一些本土開發商帶來了機遇。

第二特色小鎮是小而美的模式，一般規劃面積2~3平方公里

過去建新區，常常陷入建好之後就成為「睡城」的窘境。甚至像北上廣深這樣高度發達的一線城市，依然無法擺脫每天鐘擺式地進進出出，帶來交通擁堵等問題。

百度大數據顯示，有「首堵」之稱的北京，上班通勤的平均時間為52分鐘。上海軌道交通全網運營線路總長首超600公里，但依然「一上路就堵」。佛山、中山、蘇州這樣的二三線城市通勤時間排名也很靠前，比如蘇州的上班距離就超過廣州。

來源：根據百度大數據繪製

通勤時間長，造成巨大的經濟浪費。根據人社部公布的上年度平均工資，將時間換算成金錢的話，深圳通勤族每月因擁堵造成的時間成本為800元左右。經濟越發達、基本工資越高的城市，因擁堵造成的損失就越大。

特色小鎮的規劃面積在3平方公里左右，是一種解決上述問題的小而美的模式。換句話說，特色小鎮是既可以安居，又可以樂業的地方。開發商可以慢慢做，因為回報是長期的。

第三現有的特色小鎮偏旅遊性質，留下的創新空間十分巨大

根據官方的定義，「特色小鎮」是「具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台」。其既不同於建制鎮、工業園區、經濟開發區、旅遊區，又不是四者的簡單疊加 。

來源：明源地產研究院

特色小鎮，最好是在產業基礎不錯的城市裡做

地段，地段，還是地段！這句李嘉誠投資房地產的心得，被業內當成至理名言。不過這也並非放之四海而皆準。不同的城市，差異是很大的，買四線小城最好地段最好的房子照樣可能虧錢。

目前，人口已經從逮到什麼城市就進，過渡到中型城市的人口往大城市遷，大城市的往特大城市遷的階段。因此，國內無論是買樓還是拿地，都要跟著這種趨勢走。

買房如此，打造特色小鎮更是如此。這麼多地方想要搞特色小鎮，到底到哪裡建更有前途？

1搞特色小鎮，要去經濟基礎還不錯的地方

杭州市城市規劃設計研究院院長華芳認為，創建特色小鎮的「社會基礎」中，經濟地位和人均收入，以及「塊狀」產業最為重要。

明源君前面也提到，特色小鎮更多的是為了彌補大城市、人口過於集中的短板，若缺乏上述條件，特色小鎮就是空中閣樓。

這一點，小鎮興起，而且做得不錯的浙江地區發展起來的小鎮就是一個好的例子。杭州、寧波、溫州和金華-義烏這些經濟發達的地區，特色小鎮最多，帶來的經濟效益也大。這一點與房企投資拿地的邏輯是一致的。跑到窮鄉僻壤的地方去拿地建房，肯定是虧的。

現在，政府提倡的小鎮建設主要是基於產業的，跟過去的產業園區不太一樣，但內核還是產業園區，比如杭州的西湖雲棲小鎮（規劃面積3.5平方公里、成立一年後，2015年實現了涉雲產值近30個億，完成財政總收入2.1個億，累計引進企業328家，其中涉雲企業達到255家，產業已經覆蓋雲計算、大數據、互聯網金融、移動互聯網等各個領域），就是主打信息產業的園區，且因每年的雲棲大會而廣為人知，「安防小鎮」則是一個安防產品的產業園區。

2特色小鎮的主題要與當地優勢產業相匹配

如何打造產業？其實明源君前面已經提及到了，就是基於周邊一座或者幾座核心城市的優勢產業，在該產業鏈條中分得自己的一杯羹。

比如杭州的9個特色小鎮（如下圖）中，7個小鎮的主打產業類型都是信息經濟或者金融。

信息經濟自不必說，因為阿里巴巴在杭州。2016年一季度杭州信息經濟產業增加值達516.7億，增長24.6%，高於全市GDP增幅14.3個百分點，佔全市生產總值比重達23.3%，佔比較去年全年提高0.3個百分點！

來源：杭州市統計局、明源地產研究院

至於金融，杭州藉助於螞蟻金服、浙江網商銀行、銅板街、同花順、同盾科技等一批大中企業的出現和發展，同樣已當之無愧地成為中國互聯網金融產業的領跑者。北京大學互聯網金融研究中心公布的第二期互聯網金融發展指數顯示，杭州超過北上廣深排名全國第一。

深圳地鐵與前海金控聯手，打造前海深港基金小鎮其實也是這個邏輯，因為未來深圳前海是要被打造成金融重地的。而深圳緊挨香港，坐擁350家上市公司，還有深交所等，這些都是前海深港基金小鎮未來賴以生存發展的養分。

因此，開發商想要參與特色小鎮的開發，千萬記得先將當地的優勢產業分析清楚，然後再結合自身資源，確定小鎮的定位問題。因為不僅中國，國外同樣如此。

矽谷其實也是從一個小鎮發展起來的。剛開始，矽谷依託的是斯坦福大學。矽谷內60％到70％的企業是斯坦福教師與學生創辦的，這些人利用知名大學＼研究機構的擴散效應，將新理論、新技術、技術人才、風險資本、商業模式導入到產業領域。

自1950至今，矽谷一直引領全球的技術創新，成為科技界的麥加。其之所以能夠持續發展，離不開最初的那個原點——斯坦福大學。換句話說，土壤十分重要！

如果能夠利用周邊城市的產業資源，那會更棒

去年，明源君寫過一篇文章《從現在起，就去這十個新區拿地》。得出的結論是以下三類區域值得房企關註：

1、 處於高鐵網路交叉點上的大城市，因為高鐵可以讓這些城市練就吸星大法，將與之相連的周邊弱小城市的人口和產業都導進去。

2、 距離主城區比較近的新區，由於交通成本較低，容易形成聯動發展的局面，如廣州南沙新區、蘇州工業園區、陝西西咸新區。

3、 規劃面積較小的新區，比較容易被帶動發展起來。

中國十大城市群集聚力排名（2011年）

資料來源：谷歌地圖，百度（附註：新區距離建成區的最近車程為負數，代表新區已有一定的建成區域，並且該區域與主城區部分重疊。）