從置業擔保走向市場創新

　　與成都市住房置業擔保有限公司總經理陸建超對話

　　記者：簡單地說，住房置業擔保就是消費者打算購買二手房時由你們提供擔保並獲得貸款。我很關心的是，置業擔保對老百姓到底有什麼好處，你們的擔保和銀行的按揭有什麼不同？

　　陸建超：我們並不僅僅針對二手房提供貸款，凡可上市交易的經濟適用房、廠礦企業修建的集資房，或者一些小樓盤和尾盤的商品房也是我們的擔保範圍。我們1998年正式開展這項業務，在全國起步較早，從新疆到桂林，全國東西南北的大中城市都曾經前來我們公司交流考察。當時主要考慮的是許多購房者沒有足夠的自籌資金，由於上述的房產沒有或不能辦理銀行按揭，就只有住房置業擔保為這些購房者提供擔保，向銀行承擔連帶責任，由銀行向購房者貸款。

　　成都住房置業擔保公司剛開辦的時候，由於當時銀行要求高，貸款不容易，老百姓很難按揭購房。我們的擔保給老百姓向銀行申請貸款帶來了很大的方便。現在，銀行的按揭手續簡便，我們就作為銀行按揭業務的一個補充，主要以二手房等住房擔保為主，降低了銀行的貸款風險。目前，我們提供的擔保貸款有個人住房公積金貸款、個人住房信貸資金貸款和個人組合貸款，期限一般為20年以內。和銀行按揭不同的一個地方在於，經我們擔保後，銀行發放的是現金貸款。

　　記者：置業擔保是房地產市場的一種創新，對搞活市場發揮了很好的作用。一般家庭辦理購房擔保貸款需要帶什麼手續？過去公積金貸款購買二手房有繁瑣的手續，你們公司有沒有在辦理這方面業務時作一些改進以方便購房者？

　　陸建超：借款人夫妻雙方的身份證、戶口、婚姻狀態證明、月收入證明、購房合同、占房價30％或以上的自籌資金交售房單位或暫存成都市房地產交易中心的收據。用其它房產抵押的，還須提供抵押產權證複印件及產權人的有關材料。近幾年公司在手續上作了一些簡化，辦理速度快，每周會安排一次簽訂合同。當然，公積金貸款人必須繳納過公積金，房源也必須能夠交易和過戶。

　　記者：你們從今年8月開始對拆遷戶實施多項優惠，這種想法是怎樣產生的？拆遷戶如何向你們申請貸款擔保？只能在購買二手房時獲得貸款擔保嗎？

　　陸建超：今年，成都市舊城改造力度加大，隨著貨幣化補償和拆遷戶的增多，二手房的價格已經開始呈現上漲趨勢。為了給這部分拆遷戶提供方便和實惠，讓他們早日選到滿意的住宅，我們決定擔保手續費減半，服務費也有所降低。實施貨幣補償的拆遷戶可以自己尋找二手房後，直接用所購二手房作抵押通過擔保公司申請住房貸款。若想購買商品房，拆遷戶也可用其它房屋作抵押申請貸款。有安置房的拆遷戶可將拆遷安置房作抵押申請住房貸款。

　　記者：運作4年來，你們完成了6000餘戶貸款擔保。在這些業務的開展過程中，置業擔保公司的經營產生了怎樣的變化？從你們公司的業績看，今年二手房交易顯得火爆，你怎麼看待這個現象？

　　陸建超：我們更多的考慮是如何降低費用和簡便手續，為老百姓服好務。剛開始辦理擔保，要求購房者辦理保險和合同公證，目前已經取消了這兩項要求。擔保時間也有所縮短，以前是半個月簽一次合同，而現在變成每周一次。二手房今年的交易十分火爆，導致價格上漲。主要原因就是拆遷戶增多和大量外地人購房。僅今年上半年簽訂的二手房擔保合同就相當於去年一年。

　　記者：你們為購房者向銀行擔保，履約風險影響有多大？據了解，純粹的住房置業擔保貸款公司，成都只有你們一家，但是有一些中介公司也在打擦邊球，從事超範圍經營，存在著不小的風險。不過，這些公司只是階段性擔保，後期的責任交由銀行，而你們在整個還款期間都要承擔責任。

　　陸建超：擔保是有一定的風險，我們在提供擔保的同時就是降低銀行的風險而由自己承擔。目前已賠付了兩起，其中一起已提起訴訟。客戶不按規定還款，我們就要先向銀行還款，再作進一步處理。這就是我們置業擔保的信譽所在。

　　記者：我看到你們對貸款擔保申請人的要求是持有成都市五城區或高新區戶口，如果住房貸款擔保體制建立，是否意味著你們公司的業務可以突破這種限制，而擴展到外地甚至外省？

　　陸建超：我們曾經在新都區開展過業務。但能否發展到外地，還是要看這個體制建立後的具體情況，目前還不能明確的講。我們在房交會布置了自己的展位，除宣傳貸款擔保外，還組織了6家銀行進行金融助購活動，主要宣傳信貸政策，進行現場諮詢，辦理貸款等。

　　記者：隨著中國加入世貿組織和經濟體制改革的進一步深化，諸如21世紀不動產等國際房地產中介巨頭紛紛涉足國內市場，你們的擔保模式還需要進一步創新。

　　陸建超：這主要看國家的政策，目前正在研究建立住房貸款擔保體制的方案。前不久，有關部門在與加拿大CMHC公司探討在中國建立這種體制。由於各地住房擔保貸款都是由當地在搞，很多東西並不統一，這種體制建立後可能會有所變化。看來住房銀行應該是將來的一個發展方向。

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