【收藏】岳業鵬民法小案例匯總4——物權法

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案例1

甲將自己房屋低價出賣於某乙，但約定：在該房屋上為孤寡老人丙設立「居住權」，該權利得對所有房屋的受讓人主張。後來某乙將房屋出賣於丁，丁要求丙搬離房屋，丙可以以自己享有「居住權」為由對抗丁？

分析：否。我國物權法並未規定「居住權」，基於物權法定原則，丙無權以該權利對抗丁。但甲有權基於買賣合同的約定要求乙承擔違約責任。

案例2

吳某和李某共有一套房屋，所有權登記在吳某名下。2010年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，並且判決房屋歸李某所有，但是並未辦理房屋所有權變更登記。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基於對判決書的信賴支付了50萬元價款，併入住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認房屋仍歸吳某所有後，支付了50萬元價款，並於5月10日辦理了所有權變更登記手續。分析房屋的所有權歸屬於誰？

分析：

①2月1日，儘管房屋仍登記在吳某名下，但李某基於法院生效的離婚財產分割判決取得房屋的所有權。

②4月1日，房屋登記名義人與真正的所有權人並不一致，但王某基於對登記內容的信賴進行交易，並辦理了過戶登記手續，依法善意取得所有權。

③3月1日，張某雖基於對判決書的「信賴」進行交易，但無法取得房屋所有權，因善意取得保護的是對「物權公示內容」即不動產登記的信賴，而非對判決書的信賴！

案例3

劉某借用張某的名義購買房屋後，將房屋登記在張某名下。雙方約定該房屋歸劉某所有，房屋由劉某使用，產權證由劉某保存。後雙方因房屋所有權歸屬發生爭議。劉某如何救濟其權利？

分析：因物權歸屬存在爭議，劉某可向法院請求確認其為所有權人，並依據法院的確權判決請求變更登記。

案例4

甲向乙借款5000元，並將自己的一台筆記本電腦出質給乙。乙在出質期間將電腦無償借給丙使用。丁因丙欠錢不還，趁丙不注意時拿走電腦並向丙聲稱要以其抵債。何人有權要求返還原物？

分析：

①所有權人甲有權主張原物返還請求權。

②質權人乙有權基於其質權請求丁返還電腦。

③丙並非物權人，無權主張原物返還請求權，但可以行使佔有返還請求權。

案例5

甲以自有房屋向乙銀行抵押借款，辦理了抵押登記。丙因甲欠錢不還，強行進入該房屋居住。借款到期後，甲無力償還債務。該房屋由於丙的非法居住，難以拍賣，甲怠於行使對丙的返還請求權。乙銀行可否請求丙返還原物？

分析：抵押權人乙銀行雖為物權人，但因無占有權能而不能行使原物返還請求權。

案例6

甲借用乙的山地自行車，剛出門就因莽撞騎行造成自行車鏈條斷裂，甲將自行車交給丙修理，約定修理費100元。乙得知後立刻通知甲解除借用關係並告知丙，同時要求丙不得將自行車交給甲。丙向甲核實，甲承認。自行車修好後，乙是否有權要求丙返還自行車？

分析：是。但在修理費未支付前，丙就自行車享有留置權，可以拒絕返還。

案例7

房地產開發企業甲急欲銷售其開發的某住宅區的最後1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發出售房要約，並聲明該要約的有效期為1個月。要約發出後第10日，甲與乙簽訂買賣合同並交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產權變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同並辦理了產權變更登記。丙能否請求乙返還原物？

分析：可以。雖乙基於買賣合同有權佔有房屋，僅具有相對性，不得以該債權對抗所有權人丙。對丙而言，乙依然屬於無權佔有，故丙有權對乙行使原物返還請求權。

案例8

葉某將自有房屋賣給沈某，在交房和過戶之前，沈某擅自撬門裝修，施工導致鄰居趙某經常失眠。趙某有權請求誰排除妨害？

分析：趙某既有權要求葉某（狀態妨礙人）排除妨礙，也有權要求沈某（行為妨礙人）排除妨礙。

案例9

甲向乙借款，丙與乙約定以自有房屋擔保該筆借款。丙僅將房本交給乙，未按約定辦理抵押登記。借款到期後甲無力清償，丙的房屋被法院另行查封。此時，乙可否請求丙辦理抵押登記，並就該房屋行使優先受償權？

分析：

①因未辦理抵押登記，不動產抵押權不能有效設立，乙無優先受償權。

②雙方簽訂的抵押合同有效，但因房屋已被查封，成為禁止抵押的財產，乙無權請求繼續履行辦理抵押登記。

案例10

甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當場付款，約定5天後取畫。丙聽說後，表示願出比乙高的價格購買此畫，甲當即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙佔有期間，被丁盜走。判斷誰是名畫的所有權人？

分析：甲。名畫雖經曆數筆交易，但均未完成交付，甲依然是所有權人！

案例11

甲有A車，以市場價格出賣於乙，甲受領價款並完成交付，但未過戶登記。之後，甲因欠丙的10萬元借款到期未還，丙經查詢甲名下登記有A車，遂請求法院強制執行。乙可否以其取得所有權為由對抗不知情的丙？

分析：可以。乙已因完成交付而取得A車所有權。雖未辦理登記，但仍可以對抗普通債權人丙的執行請求。

案例12

龐某有1輛名牌自行車，在借給黃某使用期間，達成轉讓協議，黃某以8000元的價格購買該自行車。次日，黃某又將該自行車以9000元的價格轉賣給了洪某，但約定由黃某繼續使用1個月。判斷該自行車歸屬於誰。

分析：洪某。龐某與黃某簽訂買賣合同時，買受人黃某已經佔有該車，基於簡易交付而取得所有權。黃某將該車轉賣於洪某，屬於有權處分，洪某基於佔有改定完成交付，進而取得自行車所有權。

案例13

甲借乙10萬元無力清償，另無其他財產只有轎車一輛。乙請求法院拍賣轎車以清償其債務。在2016年8月1日舉行的執行拍賣中，丙以12萬元拍得該轎車，法院當日作出拍賣成交裁定。甲於8月15日將汽車交付於丙，雙方於20日辦理過戶登記。請問丙何時取得汽車所有權？

分析：8月1日，基於拍賣成交裁定取得所有權。

案例14

甲借乙10萬元無力清償，無其他財產只有轎車一輛。雙方於8月1日達成以物抵債協議：「甲以其轎車抵欠款10萬元」。甲於8月10日交付於乙，雙方於20日辦理過戶登記。請問乙何時取得汽車所有權？

分析：8月10日。當事人自行達成協議不能變動物權。

案例15

甲、乙和丙於2012年3月簽訂了散夥協議，約定登記在丙名下的合夥房屋歸甲、乙共有。後丙未履行協議。同年8月，法院判決丙辦理該房屋過戶手續，丙仍未辦理。9月丙死亡，丁為其唯一繼承人。甲、乙是否基於判決取得房屋所有權？

分析：否。法院的判決只是要求丙履行過戶登記的義務，並未發生物權變動。

案例16

蔡永父母在共同遺囑中表示，二人共有的某處房產由蔡永繼承。蔡永父母去世前，該房由蔡永之姐蔡花借用，借用期未明確。2012年上半年，蔡永父母先後去世，蔡永一直未辦理該房屋所有權變更登記，也未要求蔡花騰退。2015年下半年，蔡永因結婚要求蔡花騰退，蔡花拒絕搬出。請問蔡永是否有權請求蔡花返還房屋？

分析：有權。雖尚未辦理繼承過戶登記，但蔡永基於繼承取得房屋所有權。蔡花雖基於借用合同而佔有，但僅具相對性，不得對抗所有權人，故蔡永可行使原物返還請求權。

案例17

劉某借用張某的名義購買房屋後，將房屋登記在張某名下。雙方約定該房屋歸劉某所有，房屋由劉某使用，產權證由劉某保存。後雙方因房屋所有權歸屬發生爭議。劉某可否直接要求更正登記？

分析：不能。權利人劉某雖認為登記存在錯誤，但因登記名義人張某不同意更正，故不能直接更正登記，但可以主張異議登記，並提起確權訴訟。

案例18

甲乙結婚後以共同財產購買房屋一套，登記於甲名下。之後，乙提出將其登記為房屋的共有人，遭甲拒絕。乙於2016年3月1日申請了異議登記。3月15日，甲未經乙同意與不知情的丙簽訂買賣合同並辦理過戶登記。3月20日，乙提起訴訟要求確認其共有人身份，法院於5月10日作出生效判決確認乙為共有人。分析丙能否取得房屋所有權？

分析：

（1）乙雖在異議登記後15日內未起訴，20日法院仍應當受理乙的訴訟，且不影響案件的實體審理。

（2）因法院作出生效判決確認房屋為甲乙共有，故甲的處分視為無權處分。

（3）丙辦理過戶登記時，存在有效的異議登記，丙不能善意取得房屋所有權。

（4）異議登記的作用即體現在為當事人提供了臨時救濟，並為提起實體訴訟贏得時間。

案例19

甲公司開發寫字樓一幢，於2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年後交房，乙公司於2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款並登記。現因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現抵押權。請問銀行是否享有抵押權？

分析：否。因乙公司辦理了預告登記，未經其同意處分該不動產的，不發生物權效力。銀行雖進行抵押登記，但仍不能抵押權。

案例20

甲將一套房屋轉讓給乙，乙再轉讓給丙，相繼辦理了房屋過戶登記。丙翻建房屋時在地下挖出一瓷瓶，經查為甲的祖父埋藏，甲是其祖父唯一繼承人。請問瓷瓶所有權歸屬於何人？

分析：甲。丙雖發現埋藏物，但並不能取得其所有權。參照遺失物的規定，埋藏物屬原所有權人，並由其繼承人甲繼承。

案例21

甲將其1輛汽車出賣給乙，約定價款30萬元。乙先付了20萬元，餘款在6個月內分期支付。在分期付款期間，甲先將汽車交付給乙，但明確約定付清全款後甲才將汽車的所有權移轉給乙。嗣後，甲又將該汽車以20萬元的價格賣給不知情的丙，並以指示交付的方式完成交付。丙是否構成善意取得？

分析：不構成。甲、乙簽訂買賣合同時約定了所有權保留條款，甲仍為所有權人，將汽車出賣於丙不屬於無權處分，不適用善意取得。

案例22

甲遺失其為乙保管的迪亞手錶，為償還乙，甲竊取丙的美茄手錶和4000元現金。甲將美茄手錶交乙，因美茄手錶比迪亞手錶便宜1000元，甲又從4000元中補償乙1000元。乙不知甲盜竊情節。乙將美茄手錶贈與丁。乙能否善意取得手錶所有權？

分析：不能。手錶屬於盜贓物，不適用善意取得，乙、丁均不能取得所有權。故丙有權請求丁返還手錶。

案例23

夫妻甲乙共有房屋一套，登記於甲一人名下。7月1日，甲以自己名義與丙簽訂買賣合同，丙查詢登記後支付了50%的房款。此後，乙得知此事，於7月3日辦理了異議登記。7月10日，甲、丙依約定辦理過戶登記時發現了異議登記。丙未予理睬，雙方完成過戶。丙能否善意取得房屋所有權？

分析：不能。判斷受讓人是否善意的時間點是「受讓人受讓該不動產或動產時」，即不動產登記時或動產交付時。丙雖簽訂合同時不知情，但過戶時應當知道甲為無權處分，不構成善意。

案例24

2000年1月甲以分期付款的方式向乙公司購買潛水設備一套，價值10萬元。約定首付2萬，餘款分三期付清，分別為2萬、3萬、3萬，全部付清前乙公司保留所有權。甲收貨後付了首付和第一期款，第二期款遲遲未付。2000年8月甲以2萬元將該設備賣給職業潛水員丙。丙是否構成善意取得？

分析：不構成。甲因所有權保留條款而未取得汽車所有權，其將設備出賣於丙屬於無權處分，但因交易並非「合理價款」轉讓，丙不能善意取得。

案例25

甲、乙外出遊玩，向丙借相機一部，用畢甲將相機帶回家。丁到甲家見此相機，執意要以3000元買下，甲見此價高於市價，便隱瞞實情表示同意並將相機交付與丁。不久，丁因手頭拮据又向乙以2000元兜售該相機。乙見此相機眼熟，便向丁詢問，丁如實相告，乙遂將之買下。請問該相機所有權屬於誰？

分析：乙。甲將借丙的相機出賣於善意之丁，屬於無權處分並完成交付，丁善意取得所有權。丁又出賣於乙屬於有權處分，乙即使知情也可基於受領交付取得所有權。

案例26

甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列於客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。後甲發現，向丙追索。請判斷奇石的所有權歸屬。

分析：甲。該天然奇石屬於遺失物而非無主物，乙無法先佔取得所有權。且丙基於贈與合同取得，故不適用善意取得。甲有權要求丙返還。

案例27

甲盜竊乙的錢包後，將其中的現金據為己有，錢包連同各種證件扔到垃圾箱。丙以撿破爛為生，在垃圾箱里拾得該錢包，丙可基於先佔取得所有權？

分析：否。小偷盜竊不能取得所有權，當然欠缺拋棄所有權的處分權，錢包仍歸失主乙所有，並非無主物。

案例28

甲、乙、丙、丁按份共有某商鋪，各自份額均為25%。因經營理念發生分歧，甲與丙商定將其份額以100萬元轉讓給丙，通知了乙、丁;乙與第三人戊約定將其份額以120萬元轉讓給戊，未通知甲、丙、丁。對於甲或乙轉讓的份額，其他共有人可否主張及如何行使優先購買權？

分析：因甲與丙為內部轉讓份額，乙、丁無權主張優先購買權。乙為對外轉讓份額，甲、丙、丁對乙的份額在同等條件下享有優先購買權。如甲、丙、丁均對乙的份額主張優先購買權，雙方無法協商一致的，按照份額行使優先購買權。

案例29

甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，約定輪流使用。在甲居住期間，房屋廊檐脫落砸傷行人丁。丁向何人主張賠償？

分析：甲、乙、丙承擔連帶責任。因共有（包括按份共有與共同共有）的房屋發生的債務，應由各共有人對外承擔連帶責任。某共有人承擔責任後，有權要求其他共有人按照應有份額分擔。

案例30

甲乙丙三兄弟共同繼承先父遺產。經協議，甲分得房產一套，乙分得現金15萬元，丙分得祖傳清代古董一件（估價15萬元）。經鑒定，房產實際為他人所有，古董為贗品，價值1000元。甲、丙可否要求乙分擔該瑕疵？

分析：可以。共有人分割共有物有瑕疵的，可以要求其他共有人分擔，既包括甲分得房產的權利瑕疵，也包括丙分得古董的品質瑕疵。

案例31

甲購買億科公司開發的某小區房屋一套，雙方於2014年4月5日簽訂合同。億科公司於2016年4月1日交付房屋，雙方於2017年9月1日辦理過戶登記手續。甲何時取得業主資格？

分析：甲於2016年4月1日取得該小區業主資格，但於2017年9月1日取得房屋所有權。