點評進一步做好住房金融服務工作的通知

點評進一步做好住房金融服務工作的通知 招商證券　　2014-10-09 　　　　　[大][中][小]　　列印銀行和金融服務 央行、銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,要求:加大對保障性安居工程建設的金融支持,積極支持居民家庭合理的住房貸款需求,增強金融機構個人住房貸款投放能力,繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。 點評: 一、此次住房金融新政如何媲美2008年政策?或不相上下! 我們認為,此次住房金融新政的整體積極效應與2008年的政策放鬆或不相上下。本次房地產政策放鬆不僅體現在個人住房貸款首付比例和貸款利率方面,還有強化金融機構住房貸款投放能力、支持房地產開發企業融資需求等優惠政策。也就是此次房地產政策放鬆從住房金融的需求和供給雙管齊下,除首付比例30%不及08年的20%優惠外,其他政策明顯要比2008年更為全面、有力。此次住房金融政策支持首套自住和普通改善性需求的意圖非常明確。對於首套房執行首付3成、利率下限0.7倍的優惠;對於改善性需求實行認貸不認房,已結清房貸家庭購買二套房享受首套房政策(適用全國)。已取消或未實施"限購"城市,第三套房以上首付比例和按揭利率由銀行自主決定,對於限購的北上廣深,擁有兩套房家庭可以通過出售一套房並還清按揭貸款,實現住房品質繼續改善升級,同時仍可享受首套房按揭優惠政策。 二、按揭貸款利率能否回到09年的低位水平?那是一個回不去的過去! 從2008年以來,按揭貸款加權平均利率最低水平出現在2009年2季度,低點為4.34%,同期金融機構貸款加權平均利率僅4.98%。當時驅動按揭貸款利率快速下行的主要因素包括2008年央行5次降息累計達2.16個百分點、2009年信貸供給井噴導致大量按揭貸款投放位於0.7倍至0.75倍基準利率區間。 而目前按揭貸款利率優惠折扣雖低至7折,但是我們認為這個基本上很難。當前的貸款基準利率6%明顯高於2009年5.31%的水平,同時金融脫媒、非標融資規範導致社會融資成本整體處於較高水平,在存貸比考核下當前70%的存貸比相比於2008年底64%的水平,信貸投放能力明顯受限。2014年二季度按揭貸款加權利率為6.93%,金融機構貸款加權平均利率為6.96%,均高於2009年二季度相應利率2個百分點以上。另一方面,2008年的按揭貸款利率優惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此,在非降息和重定價情況下,2009年的按揭利率水平對於當下而言,基本是一個回不去的過去。 當前的貸款增速較09年已大幅回落,在經濟增速放緩和銀行風險偏好回落的情況下,優質按揭貸款仍受銀行青睞。儘管按揭利率優惠目前難以回到7折,不過部分城市的部分銀行仍在一定條件下給予相應的優惠折扣。相對於貸款金額的門檻而言,銀行對於按揭客戶的金融資產或存款的要求成為優惠難以企及的主要障礙。 三、住房金融資金供給廣開渠道,金融產品創新值得期待! 我們認為此次住房金融新政相較於2008年政策的一大亮點就是從資金供給的角度為金融機構籌集按揭資金、房地產開發企業融資提供大力支持。 新政鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。過去的信貸資產證券化基礎資產主要是對公企業貸款,目前仍未有按揭貸款、消費貸款證券化產品。2013年底信貸資產證券化次級自留比例大幅下降將極大促進銀行開展資產證券化的熱情,當前國內近11萬億元的按揭貸款證券化前景廣闊,通過盤活存量資產,加大對住房金融的支持力度。同時,對於專項金融債券用途從保障房建設拓展至按揭貸款投放,將大幅拓展銀行的信貸資金來源。 從美國金融市場來看,住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之後快速發展,MBS餘額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元,同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%,極大促進了美國金融市場和房地產市場的發展。從這個角度來看,國內的MBS前景廣闊,同時在吸取美國次貸危機的教訓之後,國內的MBS發展結果將更為簡單,風險更加可控。 四、信號明確,政策放鬆邏輯持續兌現,利好銀行股! 此次住房金融政策出台在百城房價連續5個月環比負增長和今年以來房地產投資增速持續回落的背景下,體現了政府定向穩增長控風險的決心,有利於推動購房剛需和改善性需求入市,促使房地產市場交投活躍,緩解市場對於房地產硬著陸的風險擔憂,改善市場對於經濟增長的悲觀預期,從而減輕銀行資產質量壓力,助力銀行股估值修復。我們認為政策放鬆的邏輯未變,銀行股補漲行情將持續,繼續推薦南京、寧波、浦發、平安、興業。
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