中國版「兩房」即將問世？

種種跡象表明，為穩定樓市，決策層在下一盤很大的棋。

中國住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱，中國設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大。

張其光稱，目前房地產業仍是中國經濟增長的主要動力，經濟「房地產化」短期內難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施。

事實上，國家住房銀行並不是一個新概念，早在2012年就有專家提出建立「住房保障銀行」，2013年11月十八屆三中全會明確提出「研究建立住宅政策性金融機構」，「住房保障銀行」呼之欲出。

張其光在文中提到，除了擁有充分的改革依據，巨大的資金規模也是時機相對成熟的表現之一。

截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發行專項金融債券1萬億元，今年資金規模接近6萬億元，2020年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。其次，人員和機構條件具備。

目前，全國共有公積金管理中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人，可充分利用這些機構、網點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，中央設立總行，對各地分支機構實行垂直管理。

最後，籌措資本金不成問題。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉化為住房銀行資本金。

據悉，國家住房（保障）銀行主要是向繳納住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

外界傳言，是否會出現中國版的「房地美」、「房利美」？一切還視國情而定，中國版的國家住房銀行的業務模式將是「發放低息住房按揭貸款+按揭貸款證券化」。

興業證券研究認為，中國通過「按揭-MBS-國家住房銀行」來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水面。

由於中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低「硬著陸」風險的概率還是很大的。

民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖說，國家住房銀行』的模式可能有兩種，一種是國開行模式，另一種是美國『兩房』模式。

「國開行模式是指通過發行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持；『兩房』模式是指通過購買商業銀行住房抵押貸款並發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，『兩房』模式的概率更高一些。」

資產證券化基礎資產向個人住房抵押貸款拓展是大趨勢，從國際市場來看，美國在資產證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我國的資產證券化借鑒意義深遠。

似乎一切都是往好的方向在發展，但是在諸多業內人士看來這並不是件簡單的事情。

「這已經是一個討論很多年的話題，國家推出國家住房（保障）銀行無非是想要在經濟形勢不景氣的當下，救樓市，但個人認為這可能性很小。如此一來，地方政府會出現反對的聲音，公積金資金掌握在地方政府手中，要改變公積金制度還要處理大量的利益糾葛。想要真正的救樓市，國家必須全面放開樓市政策，鼓勵買房。」中國經濟研究中心副主任殷醒民表示。

李奇霖認為，作為政策性機構，如何避免政府支持機構的道德風險相比於具體運用模式而言，更需向美國學習，美國「兩房」在金融危機期間經歷了危機而後恢復，其間戰略是如何調整的也值得關注。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成分析，國家住房（保障）銀行推出，對於解決保障性住房的購買，會有比較明顯的效果。實行過程中也存在需要面對的難題。

第一，資本金真的不成問題嗎？一家非盈利屬性銀行的資本金，到底誰來掏？資金的本性就是盈利，政策性銀行是不可能有盈利要求的。第二，若中低收入家庭還不起貸款，國家又不好沒收房產。對中低收入家庭購買保障性住房時貸款所存在的風險，誰來承擔？一旦發現「壞賬」，誰來解決？」

「公積金制度改革之所以難以推進，正是因為其中涉及到各種複雜的利益。」一位接近住建部的知情人士稱。

「一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配，如果設立國家住房銀行，那麼地方利益將受到影響；此外，當前的住房公積金主要存入中國建設銀行的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發生改變，也將帶來重大利益調整。」

實際上，由於此前在推進國家住房銀行過程中遇阻，中央在2014年設立了國家開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。

業內分析人士陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎設施和開發商解決貸款需求的定位不同，國家住房銀行應著眼中低收入購房者，發揮低利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。

公積金改革是一個複雜的過程，國家住房銀行的成立之路漫漫，各類難點還有待商榷解決。