物業管理知識一百問（下篇）！

上期為大家分享了「物業管理知識100問」的上篇部分，本期將為大家分享下篇部分。

1、如果有業主不繳物管費，他（她）侵犯哪些權力人？哪些人（包括法人）可以追償？

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

他（她）侵犯以下權力人：開放商、業主大會、物業公司。

首先業主作為小區公共財產的全體共有人，應盡到共有人分擔義務的責任，開發商和物業公司簽定的《前期物業服務合同》是作為小區公共財產的全體共有人的法律上的委託人。如果有業主拒絕分攤應由其分攤的物業管理費，開發商根據《民法通則》第七十八條規定的共有權人的權力和義務，有權對該業主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業管理費的業主，同樣業主委員會和物業公司簽定的《物業服務合同》是作為小區公共財產的全體共有人的法律上的委託人。業主委員會根據《民法通則》的這條規定，也有權對該業主提起訴訟。開發商或業主委員會對業主提起訴訟是根據法律的規定。物業公司對欠費業主提起訴訟是根據「合同」。

2、何為維護物業服務區域內的公共秩序？如何維護物業服務區域內的公共秩序？

物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

一般而言，公共秩序包括：小區大門崗管理，進出人員物資盤查，小區巡邏，防火防盜防洪工作和措施，小區車輛管理、制止惡性事件發生，協調居民間的矛盾等等。

從大的原則而言，維護物業服務區域內的公共秩序是這樣做的安全防範工作。採取應急措施，向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。具體而言，是實施監管，檢查發現安全隱患，排除安全隱患，警示、告知、制止、報警、協助處理...

3、如果業主家裡被盜，有權要物業公司賠償嗎？

按照《物業管理條例》規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。因此、即便業主家被盜，也要分清物業公司是否未能履行物業服務合同的約定，如果沒有，那麼，她就不應當承擔賠償責任。

4、物業服務區域內如發生惡性事件怎麼辦？誰該負責？

發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

對惡性事件應負責任的當然是肇事者，至於物業公司是否負有其他責任，要看物業公司是否未能履行了物業服務合同的約定。

5、小區該不該設臵停車場？如何設臵停車場？

有條件的小區應按規劃設臵停車場，小區車輛原則上應統一按規定停放，並儘可能停在停車場，如停車場不夠時，也應有序停放，不能佔用堵塞消防通道和擾民。

6、我是業主，我的車想停哪裡就停哪裡，對嗎？

這樣做是不對的，因為物業區域內的車輛管理是要遵從車輛管理規定的，更為重要的是，所有車輛停放，決不能堵塞消防通道，也不能擾民。

7、我停放小區內(非停車場內)的車輛被損傷或被盜，物業公司該賠嗎？

就一般而言，物業公司不該賠償！

因為分清物業公司是否未能履行物業服務合同的約定是關鍵，當然這裡首先要看物業服務合同里是否有此約定也是很重要的。

如果停放到了停車場且交納了停車費就不一樣了，因為已經與物業公司形成保管合同關係，這種情況下，物業公司是要負責的。按《合同法》第十九章 保管合同第三百七十四條 保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。

8、小區車輛管理規定由誰制定？對全體業主有約束力嗎？

小區車輛管理規定可以作為業主公約的一部份，也可以作為單列的管理規定，應由業主大會依法制定。對全體業主均具有約束力。

9、小區可以不讓計程車進入嗎？

如果小區車輛或者公共安全管理規定中有此約定，小區可以不讓計程車進入。

10、物業保安可以盤問進入小區的人員和車輛嗎？

如果小區車輛或者公共安全管理規定中有此約定，而且在物業服務合同中有此約定，小區保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

11、物業保安可以不準來源不明的貨物進出小區嗎？

如果小區公共安全管理規定中有此約定，而且在物業服務合同中有此約定，小區保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

12、物業保安可以不讓廢品收購者和攬活民工進入小區嗎？

如果小區公共安全管理規定中有此約定，而且在物業服務合同中有此約定，小區保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

13、業主可以改變屬於自己的物業用途嗎？

不能！ 這裡分為1）、業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；2）、業主與開放商簽訂的《商品房銷售合同》中對物業的性質是有明確約定的，合同的任何一方均不能改變其使用性質。3）、按照《城市規劃法》等相關法規，業主是不能改變物業用途的。

14、餐飲店油煙擾民問題，該找誰？物業公司該對此負責嗎？

餐飲店油煙擾民是個老大難問題，直接主管部門是環保部門、防疫部門和工商部門，因此遇到這類問題，該找這些部門。物業公司可以從中協調。

這也是我們國家城市發展水平還不高的問題，在大城市，一般對餐飲油煙排放都有強制性規定，要求商家配臵油煙凈化處理器，而象我們這種城市，目前還有一定的難處。

15、為什麼一切理由消防第一？

按照《消防法》，一切影響消防安全的行為都是違法的，並將承擔由此造成的法律責任，對公共場所的消防設施，通道也有明確的規定，因此說，一切理由消防第一。

16、存在有安全隱患的區域，設臵安全告示牌有法律依據嗎？

存在有安全隱患的區域，設臵安全告示牌的法律依據是《民法通則》的告知責任，當然，能夠整改的一定要整改。

17、居民可以在小區內養寵物嗎？哪些寵物屬禁養範圍？如何管理你的寵物？

居民可以在小區內養寵物，但必須合乎城市有關規定和小區管理規定，嚴禁飼養大型犬類和兇猛動物以及違反防疫檢疫規定的動物。小區內飼養的小型寵物應合理管理，不能影響小區內衛生和噪音擾民，外出時，應牽養，並隨時清除產生的糞便。如因你飼養的寵物造成他人傷害的，根據《民法通則》第一百二十七條的規定，你將承擔經濟賠償責任和法律責任。

18、小區內的公共衛生環境如何界定?

主要分為公用區域和共用區域，通稱公共區域環境衛生。

公用區域主要有：道路、綠化帶、會所、公用廁所、物管用房等。 共用區域主要有：門廳、樓梯間、走廊通道等。 68、小區內公共衛生環境是否衛生，有標準嗎？

小區內的衛生工作，主要包括清潔和保潔。是否衛生，可以在物業服務合同中約定，也可參照行業規定。比如垃圾日產日清，拖掃樓道，抹樓梯扶手，目視範圍不能有明顯垃圾物，垃圾物停留時間不得超過2小時等，當然，還包括垃圾清運等。

19、作為居民，你將對公共環境衛生的維護承擔何等義務？

作為居民，你有維護公共環境衛生的義務，也有制止破壞環境衛生的人和事的權力。當然，你也不能隨便拋棄垃圾物，更不能隨地吐痰等。

20、生態小區的綠化率是多少？綠化區域內，是否非要栽種花草才算環境優美？

生態小區的綠化率是指綠化率達到40%以上的小區。綠化區域內，並非要栽種花草才算環境優美。只要配臵得當，無枯黃枝葉，凸露地坪，無大規模病蟲害等，均算合乎標準。

21、作為業主，如果損壞了綠化植物，該怎麼辦？

綠化植物屬於小區業主共有，如果業主損壞了綠化植物，也就是損壞了公共財物，理應當恢復或者承擔賠償責任。

22、如何管理陽台上的花草？你知道如果你的花盆掉下傷人，你將承擔責任嗎？

你在陽台上養殖花草，要注意選擇小型灌木類花草，根系不能過於發達，要設托盤，以免澆花時影響他人。注意管理花盆，要有固定和防止被風颳倒的措施，如果你的花盆掉下傷人，按照《民法通則》第一百二十六條的規定，你將承擔經濟賠償責任和法律責任。（懸掛物墜落和高空拋物也按此條處理）。

23、如果你要將戶口遷到居住地，你該如何辦？

如果你要將戶口遷到居住地，你首先要到居住地居委會去開具證明，到當地派出所去辦理落戶手續；然後到你原所在地去辦理遷移手續就可以了。

24、如何辦理你的黨團組織關係到居住地？

如果你的黨團組織關係要遷移到居住地，你只要在你原來關係所在地去辦理遷移手續就可以了。

25、如何辦理水、電、氣戶頭過戶？

因為開發商一般在售房時已經統一辦理了水、電、氣戶頭，因此當你成為業主以後，你還應該辦理過戶手續，這項工作，開放商已委託物業公司辦理，那麼，你應該這樣辦理相關手續：

1）、填寫用戶變動申請表，2）、須將雙方身份證複印件（如屬於單位還需單位蓋章），3）、到運營商處完清費用，並由其簽章，4）、帶好過戶費到運營商處辦理過戶手續。

26、你可以到哪裡去繳水、電、氣使用費？如何才能免去等候交費之苦？

你可以到銀行去繳水、電、氣使用費，為了免去等候交費之苦，你可以到銀行去辦里專用存戶，預存後，讓銀行代扣代繳。

27、如何安裝電話、寬頻和開啟閉路電視？如何交費？

如果你安裝電話、寬頻和開啟閉路電視，你將這樣做： 1）、提供身份證件（複印件），2）填寫簽訂使用協議，3)、交納必要的費用（有些項目是免初裝費的）。電話、寬頻使用費，你可以在銀行去交費；啟閉路電視使用費每月收費員都會在約定時間來統一收費。

28、你室內供水系統壞了，該咋辦？室外供水系統該誰維護？

如果你室內供水系統壞了，超過保修期和保修範圍的，你可以委託物業公司維修，你應承擔維修費用。業主安裝的衛生潔具，水篦等如引發滲漏，業主負責自行維修。室外供水系統由自來水公司維護。

29、如果發生室內漏水等，該如何報修？

當你發生室內漏水等問題時，你應向物業公司報修，並填寫報修單；物業公司將按維修服務承諾，及時查看，根據分析原因，確定是否屬於保修期範圍和內容的問題，如果是，應聯繫相關責任單位維修；如果不是，應該由造成損害的責任人維修，物業公司可以接受委託，但費用由相關責任人承擔。

下列情況不屬保修範圍：

（一）因使用不當或者第三方造成的質量缺陷；

（二）不可抗力造成的質量缺限；

（三）超過保修時限的。

30、你有對物業服務的意見或者建議，可以向誰提出？

你有對物業服務的意見或者建議，可以向業主委員會提出，也可以直接向物業公司提出。

31、物業管理費的交納方式是什麼？

按照法律關係，在業主委員會成立之前，開發商應該拿出其應分攤的物業管理費，業主應向開發商交納應分攤的物業管理費。在業主委員會成立之後，業主和開發商都應向業主委員會交納各自應分攤的物業管理費。但在實踐中，一般都是在物業服務合同中約定，由物業管理企業向業主和開發商收取物管費的形式。

32、業主委員會的活動經費有誰承擔？

業主委員會的活動經費應有全體業主承擔，根據需要向業主籌措。

33、開發商或業主委員會對欠費業主提起訴訟法律依據是什麼？

如果有業主拒絕分攤應由其分攤的物業管理費，開發商根據《民法通則》第七十八條的規定，有權對該業主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業管理費的業主，業主委員會根據《民法通則》的這條規定，也有權對該業主提起訴訟。開發商或業主委員會對業主提起訴訟，只能根據法律的規定，而不是根據「合同」。

34、物管公司為何不能停水電催繳物業費？

小區業主供水供電合同的相對人應當是供水公司和供電公司。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權利，而供水供電人則享有收取水費電費的權利。根據合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水費電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕供水供電的義務即停水停電的權利。享有停水停電之權利人為供水供電人。在合同法上，物業公司如果這樣做屬於涉他合同條款。依法理，這種條款一般應經得第三人即供水供電人同意。否則，即為無效。

35、物業公司為何公示物管費收費項目和物管費使用情況？

按照《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位臵，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。

36、業主為什麼不應該把對開發商的矛盾遷怒於物業公司？

因為這是兩個不同的法律主體，和業主之間的法律關係也不一樣；業主與開發商之間是物業買受合同關係，和物業公司是《物業服務合同關係》。主體不同，法律關係不同，當然不能張冠李戴，找錯了對象。房屋質量問題找開發商，物業公司可以協助；只有物業服務問題才該找物業公司。

37、社區文化所包含的內容包括哪些內容?

包括物業的建築風格、社區規劃、綠化、配套設施、地段、發展商的策劃、業主社會地位、物業管理服務和社區活動等等。

38、物業管理費收難的原因有哪些？

1）、業主不了解物業管理的實際涵蓋。2）、對物業管理服務不滿意。 3）、工程質量存在問題。4）、極少部分業主存在一定的僥倖心理。

39、物業公司如何用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益？

根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

40、物業管理是「消費」還是「投資」？

對於業主而言，難免產生這樣的疑問：物業管理既然是一種消費，那麼我不想消費或減少消費，如何？你物業管理公司提供的是「五星級」的服務，我只需要「二星級」的服務，你的服務豈不是「強賣」？此外，由於物業管理是一種公共性的服務，所以就會有少數業主產生一些不正確的思想，如：我是想「消費」，但是不想「交費」，我想搭一個物業管理的「便車」，如何？

從物業管理產生的效果來看，實施物業管理一方面可為業主提供一個優美、舒適、安全的生活和工作環境，滿足業主對物業管理日常的消費需求；另一方面，實施物業管理可維持物業的完好性，延長物業的使用壽命，且在一定程度上可促使物業得到保值和增值，即使在市道不好的條件下，對物業的價值也起一定的支撐作用。從經濟學的角度分析，前者是一種消費行為，後者是一種投資行為。

41、什麼是住宅小區管理？

是指對住宅小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。

42、什麼是專項維修資金？

是指商品住房和公有住房出售後建立的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的資金。業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應業主委員會的活動經費應有全體業主承擔，根據需要向業主籌措。

43、什麼是共用部位？

是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

44、什麼是共用設備設施？

是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

45、什麼叫特約服務？

是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的超過《物業服務合同》約定的服務，如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。

46、物業管理只是物業管理公司所從事的管理活動嗎？

物業管理什麼？想必多數人會是上面的肯定答案，但這種答案卻是錯誤的。實際上，物業管理概念之主要意義和本質就是業主自治管理，只有實現真正的業主自治，實行了專業物業管理服務，物業管理才是全面的、科學的。

47、物業公司為什麼不可能擁有行政執法權？

物業管理企業的管理活動，就是服務行業的中服務行為。雖然物業公司在物業管理實踐中，代行了市政管理的部分職能，但是物業管理企業不是政府，物業管理企業不可能擁有行政執法權。

48、物業管理中有著哪些法律主客體？

物業管理中的法律主客體有：開發商、房屋產權所有人（業主）、業主大會、業主委員會、物業管理公司、物業使用人、其他相關機構（社區委員會、燃氣公司、自來水公司、電力部門，電信運營商，閉路電視管理部門，建築維修部門、派出所、政府職能管理部門等）。

49、主要適用物業管理的法律法規有那些？

《民法通則》，《合同法》，《建築法》，《中華人民共和國房地產管理法》，《建設工程質量管理條例》，《物業管理條例》，《房屋建築工程質量保修辦法》，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《物業服務收費管理辦法》，《維修基金管理規定》，《城市房地產開發經營管理條例》等等...

50、為何適用法律要規定開始執行期？遇到新舊法律法規條文不統一時如何辦？

任何法律法規都有要規定開始執行期，以便界定適用法律事件的適用時間範圍。如果遇到新舊法律法規條文不統一時，一般做法是分段處理，從新法律法規開始執行期進行分段，比如新的《房屋建築工程質量保修辦法》是2000年6月30日開始執行的，那麼，其所規定的質量保修期就應按2000年6月30日進行分段，之前的執行原來的規定，之後的執行新規定。

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