假如回到2012，……買房嗎？(12.2.6)

06-30

追隨寧財神版「如果體」（假如我有一個女兒……），現在出現了眾人喜歡的「假如體」。最著名的「假如」就是「假如沒有4萬億，空空就對了」，最近最有名的「假如」就是，「假如回到年前，我再也不買股票了」。關於房價的還有：「假如回到2007年，我就買房」。有了「假如」，很多人的愚昧就有了託詞，於是自己就變得聰明起來。其實，「假如」是一個很好的認識世界的工具，但亂用之下，必然會產生數不清的垃圾。對於已經發生的事情，你用「假如」幹什麼？就算是未來，你也不能亂用「假如」。最近，那些熱鬧的經濟學家又紛紛開始預測2012年的房價了，不過他們這次學聰明了，紛紛表示「假如調控不放鬆，房價就一定下跌。」

　　但是，「假如」放鬆了呢？是上漲嗎？「松」還是「不松」，如果會有那麼大的差別，這兩個「假如」哪一個更假一點呢？對於關注房價的人來講，這確實是個無解之題。

　　降不降，降多少？

　　2011年最後的一個月，我的手機不停地被撥響，來電大都是房產銷售公司的銷售人員，千篇一律的開頭：你好，我這兒是某某樓盤，我們有優惠，天天開通免費看房班車……房地產市場銷售的低迷，房價的回落，前景的不確定，預測的風險，使房地產商憂心忡忡，要求銷售部門全力以赴，能賣出多少是多少，回收現金，多多益善。

　　於是，我們看到了2011年底房地產市場的焦慮，聽到了一些房地產商瀕臨資金斷裂的傳言，收到了房地產銷售商不斷的不依不饒的推銷騷擾。

　　關於房價降不降以及降多少，央行貨幣委員會委員李稻葵已經發表過數次言論了。最近的一次言論，李專家又提出拉鋸戰理論。首先，他承認房地產價格不可能再像過去幾年那樣以每年10%以上的速度上升。接下來，他認為房地產價格是微調。房地產價格的調控不可能走回頭路，已經出台的限購政策不會輕而易舉地縮回去，也可能逐步微調，但不可能很快往回走。最後結果一定是未來兩到三年房價基本穩定。最有可能的是房地產價格略有下降，地方政府限購政策會放寬一點，交易量上升一些，再降下來再微調，一定是這樣一個博弈的過程。如果真如李專家所言，如果是持幣待購者，你滿意嗎？

　　如果你認為以上是正方意見，那麼就來聽聽更加讓人聞聲喪膽的反方言論吧。

　　著名經濟學家謝國忠認為，中國房地產的泡沫必將很快破滅。他用來概括2012年中國房地產的一個字是：「垮」。房地產投機者正如冷水中的螃蟹，他們正在被烹煮—不過比較聰明的那部分人仍然有時間逃離這種「慢火鍋」局面。郎咸平則預測得更為駭人聽聞：在中國99%的白領以及他們的家庭即將面臨破產。而且是必然破產！無路可逃！這件事可能是發生在未來2~10年。你盡可以去懷疑這個數字，但它必然發生，絕非危言聳聽。因為房地產在此時段一定會破產，而這些白領都是帶著房產貸款的房奴一族。郎咸平的結論是：為了避免破產就不要買房。

　　國八條也好，限購令也好，總之各種政策紛紛出台，據說都是為了打壓房價。那麼，讓我們來看一下「緊縮」的結果吧，短期效應已經顯現，通貨膨脹被限制住了。中長期呢？現在誰還敢投資？誰還在投資？至於房子，我的一個剛需同事說，「現在簡單了，你去現場看，到現場附近看，現在沒有房子的地方，三年內不會有房子了。現在有的地方，使勁挑吧，不要有多餘的想法。」假如「緊縮」的結果一定是降價，然後，老百姓安居樂業，我們何苦「放鬆」呢？緊縮一輩子，不好嗎？可惜的是「緊縮」的結果一定是生產能力的下降，老百姓生產積極性的降低。所以，「合理價格」的本身是隨著收入的提高而上漲的。恰恰是十年來追求「合理價格」，造成了房價的穩步上漲。現在的房價是偏高的，這一點毋庸置疑，房價一定會回歸合理，但途徑不一定僅僅是通過降價，還可能有收入的提高，或者是個「慢火鍋」。而且可以是「時間」換「空間」的方式。

　　如果糾結房價什麼時候能降到2003年或2007年的水平，那估計你是很難出手了。

　　買房的心理賭博

　　中國人對房子的情結，在外國人看來是個奇怪的事。沒房不能結婚？有房的男人更有魅力？丈母娘推高了房價？通常來講，房產不具備投資品的特性，但是在中國房產近十年的收益甚至超過了股票等高風險產品。如果你在2008年以前的北京三環內買了房，那你的收益絕對翻了一番多。要解釋清楚為什麼，這就需要政治、經濟、文化等等齊上陣來解釋，可現實就是中國房價一漲再漲，國家政策一控再控。

　　再過4個月，中國樓市調控即將滿2年，眼下樓市正順著調控的方向發展。國家統計局的數據顯示，2011年11月份全國70個大中城市中有49個城市的房價下降，全國大部分城市的房價穩中有降。與此同時，市場觀望情緒濃厚，開發商庫存壓力增加，資金鏈進一步繃緊。今年，該不該出手買房？這一問題正折磨著眾多潛在的購房者。現在出手買房，萬一2012年真如專家所言是「垮」掉的一年呢？捂緊錢袋再緊縮一年吧，又擔心已經錯過了的2009年，再迎來一輪更猛烈的曇花一現。買房變成了一場心理賭博。

　　房地產市場很多現象都與賭博投機心理有關。如半夜排隊買房，像買菜一樣買房，新開盤在一個小時內就賣完等等。這在世界範圍內都極其少見。但無論是在市場向好的時候，還是市場冷淡的時候，都會存在觀望心理。理由只有一個，就是對未來房價的走勢看不明朗。這樣說還不準確，應該是在他們心裡，都存有房價下跌的意願。因為只有房價下跌，他們的觀望和等待才能獲得實際的利益。這是因為畢竟買房涉及金額巨大，如果房價下跌，甚至暴跌，能省的錢也就越多。這麼巨大的利益，就難怪有那麼多人甘願冒險等待。事實證明，在近十年的房地產市場，拋開2008年金融危機時房價略有下跌之外，其餘時間或漲或平穩，房價已經是十年前的十倍。許多曾經觀望和等待過的人們，最後幾乎都是以更高的價格買了房子，或者已經無力承受房價而放棄了買房。其實，當你考慮買房時，必然已經準備好買房的資金，但這時你產生了房價可能下跌的意願，如此一來，你同時也必須承擔房價上漲的風險。

　　房子大跌的時候，很多人不會出手，等房子開始漲價了，又有些急了，開始紛紛搶房子了。其實，買房和買股票的心理十分相似，很多人買漲不買跌。買房是為了改變生活水平，不是為了攢錢賺錢。當然這不排除一些房產投資者的投機心理。只是眼下，房產投機客的風險日益高漲，重演幾年前的房價走勢不可能了。

　　抗跌的房子更好出租

　　假使真如某些專家所預言，中國房地產會垮掉，或者跳水，那我們更需要做的功課就是什麼樣的房子更值得購買。李嘉誠曾說過：「買房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」好地段包括區域交通便利、市政配套完善，像學校、醫院、商場、休閑場地應有盡有。買房還是盡量買品牌開發商開發的房子，相對來說，他們更愛惜自己的「羽毛」，蓋的房子質量相對有保證，戶型也有前瞻性一點。雖然高檔房不一定比中低檔房更增值，但是太低價位的房子或者打折太厲害的房子，肯定更不抗跌。有些樓盤的自身價值達不到一定的標準，卻將自身定位得很高，這樣的樓盤更容易大幅度的降價。

　　房子是否抗跌，還可以參照一個因素，你要買的房子是否好出租。好出租的房子，一般戶型、地段、環境、配套都不會差。有位剛畢業的小朋友在買房租房間徘徊，有天興沖沖地說，有位「專家」給他一個建議，讓他在家鄉（二三線城市）貸款買套房然後出租，月租金為2000元，他可以用1000元還貸，剩餘1000元自己租房住。他美滋滋的沉醉道：「20年後俺白落一套房子呢。」這位大忽悠「專家」夠狠，在外地租金2000元的房子那可算是高檔房了，可是誰去租呢？在北京又到哪裡去找1000元的房子呢？除非合租了。

　　買房不要小看房屋出租的回報，尤其是當你身處超大型城市。北京、上海、深圳、廣州中國幾個最主要的城市，一千塊的房租已經是最低檔的，五環外的舊房子都不一定租到。從2006年一月份開始，這幾個大城市的房租不斷的上漲，2008年波動算是比較小的，2009年5月開始，這四大城市的低檔樓盤租金猛漲，房租每年上漲10%以上。根據鏈家地產市場研究部統計，2011年北京租賃市場成交平均租金3280元，年度漲幅為13%，相較於2010年19%的年度漲幅而言，下降6個百分點，漲幅出現顯著回落。租房者滿心歡喜，房主豈不要向隅而泣？讓我們看看利用年成本法做的簡要分析（即比較購房一年的花費與租房一年的花費，哪一項對資金的佔用更多）：

　　購房年成本=首付款×機會成本率+貸款餘額×貸款利率+年維修費及稅金-房價每年漲幅

　　租房年成本=押金×機會成本率+年租金

　　其中有幾個變數需要關註：機會成本率是買房和租房都需要考慮的。除此之外，購房的年成本是在逐年遞減的，因為貸款餘額在不斷減小；房價需要考慮未來的漲跌因素；租房的年成本也需要考慮年租金的變化。當然，貸款利率的調整也會影響購房成本。

　　前不久，一位朋友想把北京亞運村北辰地區的房子賣了。他算了筆賬，經過去年連續三次加息之後，他的租房收益已經低於五年期定期存款收益。而且從目前的經濟數據來看，還有進一步加息的可能。

　　據「信一天不動產」數據統計：目前北京二手房租賃的年收益率為5%左右，這個數據同比去年的8%下降了三個百分點。而央行這一輪的利率調整也將五年的定期存款利率由以前的4.95%調升至目前的5.22%，上調幅度為0.27個百分點。

　　房租年收益率的下降、五年定存利率的上調和利息稅的下調為5%，「此消彼長」導致了目前銀行存戶的年收益高出了出租房屋業主的年收益。這樣算來，租房者在5年內佔用的資金最少，如果正值創業年齡又有創業需求，租房居住可保有資金流動性。

　　當然，不管是買房還是出租房，都需要考慮稅費項目。按照目前北京房屋出租年收益率5%來計算，如果北辰那套房年可收房租款5萬元，五年的時間可收到房款25萬元。按照國家稅收的相關規定，個人出租房產應繳納5%的營業稅，每年要納稅2500元，五年共需納稅1.25萬元，也就是說出租五年一共可獲利23.75萬元。假設賣掉北辰那套房取得房款為100萬存入銀行，按照目前銀行五年定期存款5.22%的利率來計算，五年後可取得26.1萬元的銀行利息，按照規定需要繳納5%的利息稅需納稅13050元。等於說將100萬存入銀行，五年後可獲利24.795萬元。兩者相差10450元。

　　在中國，討論房價走勢是無厘頭之事，與其糾結於啥時買房最合適、買房還是租房、買啥樣的房更抗跌等等問題，還不如將心一橫，看多者咬定青山不放鬆者且持幣觀望，看空者擇機買進該出手時就出手。