華夏幸福王文學小傳地產人必看的傳奇！

本文首發於【財經雜誌】（ID：i-caijing）《財經》記者 董文艷/文 馬克/編輯

導讀：一家借產業園東風起家的房企掌門人，如何打造出"以地養房、以房促地"的產業新城模式，在從廊坊到環京地帶再到全國擴張的過程中，它又如何把政商關係用到極致？

寫作此文，有個淵源。過去一兩年，幾乎每五個職業經理人中就會有一個向筆者提問，高薪挖人的華夏幸福值不值得去?

在回答這個問題之前，我想，真正看清這家企業才是當務之急。

作為環京津冀龍頭概念股，華夏幸福一直是房地產企業中的低調另類。過去的兩個月，這家企業起家於廊坊，成長在河北，正在向全國擴張，以產業新城運營商為標籤，著稱於政商關係，又被新出爐的雄安新區抬上風口浪尖。

4月1日雄安新區宣布成立。華夏幸福在環京區域布局產業園區的委託面積超2000平方公里，雄安新區成立後，華夏將持續享受首都產業和人口外溢的紅利。4月5日開始，華夏幸福股價連續三日漲停，至4月12日，股價報收44.39元，創一年來新高。截至6月9日，華夏幸福市值達1062億元。在中國房地產企業十強中，這一市值是融創中國的近兩倍，超越綠地控股63億元。

2016年，華夏幸福以1203.3億元名列全國房企銷售額第七位。同一年，華夏幸福的實控人王文學以485億財富名列胡潤中國百富榜第22位。較55歲的平均年齡來說，王文學算是這群富豪里的年輕人，他比首富王健林還小13歲。

在中國地產界的大佬群體中，王文學堪稱最"神秘、低調"的一位，其公開信息少之又少，本人更極少在媒體面前拋頭露面。輿論可知的僅僅是：他很早便完成了原始資本積累。

初涉地產

王文學，1967年5月生於河北霸州，畢業於廊坊市工業學校。

據筆者從多位接近王文學的人士處了解，王文學家境普通，他早年在河北省廊坊市交通局運輸公司當司機。1992年下海，開了一家火鍋店，不足一年，他便盤下周邊店鋪，擴大了店面規模。

王文學從火鍋店起家，用25年做成了中國第七大房企

一位接近王文學的廊坊當地開發商告訴筆者，王文學情商很高，為人機靈勤快。他在運輸公司工作時口碑不錯，在那時便看明白了很多事，也結識了許多政府官員。

由於火鍋店位於廊坊的繁華地段新華路，人流量大，王文學的餐飲生意也越做越大，來吃飯的也包括部分當地政府官員。如此兩三年後，到上世紀90年代中期，他遇到了新的商機。

那時，全國興建政府樓堂館所之風盛行。政府性樓堂館所包括辦公樓、會議樓、大禮堂、招待所、幹部宿舍等項目。廊坊市政府大樓也面臨翻新升級。一些前來吃飯的政府官員向王文學提及此事，欲做牽線。政府的裝修業務立即打動了王文學。他讓一部分手下專註餐飲店，另帶一撥人馬投身樓堂館所的裝修業務。王文學的隊伍在政府大樓的裝修業務中不斷拓展，一度將業務線從廊坊延伸到家鄉霸州周邊。

然而好景不長。從火鍋店老闆到樓堂館所裝修商，王文學在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打擊。

1997年亞洲金融危機爆發，隨後全國財政收緊，中國人民銀行發文嚴禁信貸資金用於修建樓堂館所。財政部也特彆強調，嚴禁地方債資金用於樓堂館所建設。

這直接扎住了地方政府的錢袋子，導致王文學的裝修隊伍一面對政府追款不成，另一面對下游供應商施工隊的欠款無法結算。

王文學的情形一度十分困窘，由於討債人頻頻到家裡砸門催款，他在那一年春節不得不外出躲債。

在這之後，他做出了一個讓人頗感意外的舉動：在廊坊市政府領導的辦公室里，王文學當面燒毀了政府的裝修合同，並聲明不再討要政府的欠款，欠下的債他自己用火鍋店掙的錢來還。

審時度勢，以退為進，這一與政府打交道的方式為他積攢了早期的印象分。在中央財政一刀切的情況下，王文學不難判斷，繼續向政府討要欠款，收效甚微。據接近廊坊市政府的人士估算，那時當地政府對王文學的裝修欠款近500萬元。

一邊經營餐館，一邊還債的日子過了沒多久，1998年6月，外部形勢出現新變化。國家取消福利分房，中國房地產市場從此起步。

此時，王文學的付出獲得了回報。得知廊坊市有塊地要做開發，他找到有關政府部門，獲得了開發土地的批條，隨後又從銀行獲得貸款。拿到貸款後，王文學先取出部分還清了此前的裝修欠款，而後盤下地來做開發。

之所以借款還債，是他認為債主天天上門不會對他的新生意有任何幫助，而這些債主里或許還會有未來的合作夥伴。這成了他之後的習慣——每當轉向一個新生意時，他都傾向於完結此前遺留的爛攤子，並且不放過可能的機會。

1998年7月，年僅31歲的他，在廊坊創辦了華夏房地產開發有限公司（華夏幸福基業股份有限公司的前身）。三個月後，其運作的第一個項目"華夏花園"即開盤銷售，由此踏入風起雲湧的房地產行業。

從未有過房地產開發經驗的王文學，在土地面前毫無頭緒。在北京的一場論壇上，因被萬科董事長王石的演講吸引，他上前請求王石幫助。那時萬科進入房地產業已有十載，當時萬科尚有子公司對外提供房地產策劃等服務。王石欣然應允，讓萬科子公司前去充當諮詢顧問角色，為王文學及其團隊輸送房地產理念及相關知識，加持了華夏幸福第一個地產項目。

一定程度上，王石及萬科是王文學房地產生意的啟蒙者。從這裡或許能看出王文學如今的"萬科情結"源自何處。現在，華夏幸福內集聚了大量有萬科工作經歷的職業經理人，更有專門命名為"科舉"的萬科挖人計劃。

此後，王文學又赴北京上各種輔導班學習房地產課程。到1999年，第一個地產項目的成功，讓他發覺房地產行業比餐飲與裝修業獲利更足。隨後，他在廊坊和燕郊各拿一塊地，決意專註做房地產項目開發。

王文學通過在廊坊市政府積攢的人脈資源，在餐飲業與裝修業賺得第一桶金，而後在地產行業將這層政商關係逐漸放大。彼時的王文學已不滿足於一兩個項目的小打小鬧，但廊坊房價低迷，做大地產規模談何容易。他一度想把觸角伸進北京，但礙於無人脈資源，拓展無望。

轉向產業地產

華夏幸福的第一個產業地產項目是固安工業園，這是王文學商業生涯中的又一個重要轉折點。

2000年前後，只在河北有三個地產項目的華夏幸福，在房地產行業只是無名小卒。

這一年，萬科上市已經九年，正開啟新一輪規模擴張。王石辭去萬科總經理一職，一年後郁亮接棒。2000年，順馳以1.72億元拿下了天津梅江地塊，孫宏斌在慶功會上喜極而泣。同在這一年，合生創展實現11.98億港元的銷售額，成為當時業績矚目的地產商，還絲毫看不出此後一蹶不振的跡象。

一心想要做大企業規模的王文學這次請教了知名策劃人王志綱，以及麥肯錫、華高萊斯、和君諮詢、羅蘭貝格等諮詢公司。

據筆者了解，在"二王"會面中，王文學最大的收穫是意識到戰略的價值。王志綱曾勸導王文學，在沒有政府資源和足夠資金實力的情況下，進軍北京的念想幾乎不可能實現，當務之急是思考如何在廊坊本地發展壯大。

二人預料，北京未來將更加炙手可熱，由於管控嚴格，一些企業落地北京將越發困難。而廊坊等北京周邊屬於管控"燈下黑"區域，企業落戶便捷。這將為產業集聚提供機遇。產業地產思路仍在王文學心中埋下了種子。

他的事業根據地廊坊，位於北京正南50公里。彼時，廊坊南北發展極不均衡，香河、三河、大廠等北部地區由於臨近北京，一體化程度高，發展已相對成熟。而南部以固安縣為代表的地區，卻貧窮落後，財政收入在廊坊市居於倒數。

在一片落後的景象中，王文學看到了商機。2002年，他迎來了商業生涯中的又一次轉機，毅然放棄具有成熟配套的廊坊市區，正式轉戰固安進軍產業地產。

2002年初的一天，廊坊市政府官員召集河北五大開發商吃飯。包括華夏幸福、榮盛發展、宏泰發展等企業掌舵者。飯局上，廊坊市政府表達了對標蘇州工業園區，希望把下轄固安縣發展起來，並給予政策支持的意願。

彼時，華夏幸福的賬戶上僅有一億元資產，對公司來說，當務之急是讓土地儘快變現。但王文學卻拒絕業內常見的短平快投資方式，而選擇投資產業地產。

產業地產是以產業為依託、地產為載體，實現土地的整體開發與運營，打造產、學、研產業集群的新型產業形式，具有投資大、周期長、回報慢的特點。因此王文學的這一決定遭到眾多高管的反對。然而他卻力排眾議，甚至將自己的股份做抵押，全力以赴投入到產業地產領域。

一位接近王文學的相關人士告訴筆者，王文學在簽下固安項目前，曾在燕郊買下一塊地預備做地產開發。待確立要做固安工業園後，王連夜赴燕郊退地，以確保將有限資金集中投入固安。

在他的積極奔走和推動下，當年6月，華夏幸福與固安縣政府簽訂了合作協議，二者將共同投資、開發、建設、運營固安工業園區，由此開始了"政府主導，企業運作"的探索之路。

所謂"政府主導，企業運作"，是指由廊坊經濟技術開發區、固安縣人民政府和華夏幸福共同出資成立三浦威特園區建設發展有限公司，由該公司負責工業園區的開發建設。這既能發揮政府所獨具的政策、行政資源管理等方面的優勢，為企業提供高效的行政服務，又可以充分發揮企業參與市場競爭的靈活性、自主性和創新性，更有效地解決資金、人才、資源優化配置等難題。

以此為基礎，王文學對"產業新城"的模式進行了創新，跳出過往業內"就園區建園區"的局限，確立了以"以產促城，以城帶產，產城融合，城鄉一體，共同發展"的發展道路，通過產業發展促進城市發展，用城市拉動產業升級，使得產業和城市融為一體，城市和鄉村共同發展，形成經濟發展模式、城市發展模式和民生保障模式三位一體的產業新城。

開啟一種新的商業模式是一場冒險，稍有不慎就可能"粉身碎骨"，但王文學依然"奮不顧身"。考驗他的不僅有勇氣，還有必不可少的智慧。

為此，他聘請歐美9個國家30多位著名規劃大師，遍訪新加坡、德國等國先進開發區、工業區，集全球智慧，將產業新城的發展提高到城市發展的高度，進行高規格的規劃設計。

產業新城的基礎是產業，王文學沒有盲目地引進企業，他認為"一個產業園就是一個產業集群"，只有實現產業集群的有效聚攏，才能夠促進整個產業園區的發展升級，實現區域競爭力的提升。在這種思路的引導下，他積極引智引資，吸引了中國航天科技集團等一批龍頭企業進駐，並因此迅速壯大。

固安城市規劃館展示的河北固安工業園沙盤

經過多年的深耕細作，一座生態智慧、宜居宜業的產業新城在固安悄然崛起，這座新城不僅形成了集航天技術研發、應用、服務一條龍的完整產業鏈，航空航天、生物醫藥、電子信息、汽車零部件、高端裝備製造五大產業集群也已開花結果，在縣域經濟中所佔比重已是蔚為可觀。

截至2016年12月底，華夏幸福已為固安產業新城累計引入企業500多家，實現項目簽約投資額1000多億元。這些項目成為固安主要的經濟發展動力之一，促進了固安縣經濟的飛躍。2002年的固安全縣年財政收入不足億元，到2016年，全縣財政收入高達56億元，固安工業園區新型城鎮化項目實施14年，有力帶動固安縣財政收入增長近50倍。

"政府主導、企業運作、合作共贏"的市場化運作模式，也因此被業界定名為"固安模式"。　

不是房地產公司，是地產公司

固安工業園的成功，成為華夏幸福進軍產業園市場的名片。

"2002年開始做，2006年固安模式的賬就算回來了。"一位華夏幸福相關人士說。到2006年，固安工業園被河北省政府批准為省級開發區，貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一，示範效應開始形成。

此後華夏幸福乘勝追擊，2007年5月在廊坊市大廠縣拿下潮白工業區，2008年又加速在環京布局，2012年、2015年再度擴大固安工業園規模。如今，華夏幸福已是產業地產的"大佬"，也是產業地產上市企業"老大"。夏幸福投資運營的產業新城已布局環渤海、長三角區域，事業版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江、湖北等地，已在全國布局50餘座產業新城。

華夏幸福做產業園，並不追求精耕細作的產品化路線，而是對地方政府允諾快速城市化，在此基礎上謀求自身大規模、標準化擴張。這與傳統開發商有諸多不同。傳統開發商在拿地後，往往走產品化路線，追求賣出高房價，儘可能賺取高利潤。

華夏的模式是，通過前期導入產業，幫政府拆遷、修路、做綠化等其他基礎設施建設，提升地塊大環境，改變土地價值屬性，隨後賺取地價急速升值、房屋銷售升值的差價。許多同行看不上、不願拿的地，華夏卻出手拿下。

華夏幸福對一個項目價值的判斷，往往取決於其城市底板如何，即是否沒有配套，地塊是否乾淨，這意味著企業自身發揮空間大。而這與同行標準恰恰相反。"對華夏幸福來說，房地產首先是』地』。"一位華夏幸福前員工說。

拿地之後，產業規劃能否落地是決定一個園區成敗的關鍵，也是當地政府考核華夏幸福產業園最重要的標準。

從固安工業園開始，王文學日漸意識到產業落地的重要性。華夏幸福開始養護、壯大自身的招商團隊，希望以此將招商引資行為專業化。

為了讓各地找到最適合當地的產業類型，華夏幸福奉行"根據地"模式。王文學給各地方公司充分自主權，發"番號"與"槍"，強調地方活力與能動性。區域總與城市總是相互支持關係，而非同行企業里的上下級關係。不同於萬科集團的"小總部"，華夏總部是做大資源平台，提供資金、智庫與招商隊伍，一線發現產業機會後，可求助於集團總部調配資源。

在前期產業規劃與定位中，華夏幸福還招來了許多外企與諮詢公司的職業經理人，專註於做城市規劃與產業定位，提供一整套產業方案以打動政府。

在部分同行看來，華夏幸福逐漸展現出政策套利者形象。有不少當地政府部門出身的公務員，被華夏挖角。在產業規划上，有政府從業背景的人員更知悉當地特色及產業政策，由他們做出的產業定位與規劃更易打動政府，被視為自帶天然優勢。"我們這裡開會，好些個過去的副市長、政府規劃口的人，做過國家五年規劃的司局級幹部也加入過華夏幸福。"一位前華夏幸福員工告訴筆者。

上述華夏幸福人士介紹，王文學本人也在此過程中逐漸將重心轉向產業領域，他每天都會閱讀大量產業方面的資料。在與各地政府溝通時，他早已不聊房地產，而是就新能源、汽車、生物醫藥等產業領域發表看法。這對於急於找准落地產業、發展GDP的地方政府而言，可謂正中下懷。在一些政府官員眼裡，王文學就是國內產業地產界的權威。

為了增加產業招商的談判籌碼，華夏幸福還會允諾幫落地企業做廠房代建，為企業減少開支。這部分費用，華夏會從地價增值後房屋出售賺取的資金中補缺。

華夏幸福在最初的產業園模式中，曾將盈利點放在招商引資上。但隨著北京樓市日益火爆，在固安工業園，地產銷售反哺產業園現金流的模式逐漸成型。企業落地後，除了做園區運營服務，華夏幸福也通過園區周邊的住宅銷售回收資本。

其路線圖為，土地平整等一級開發完畢後，地產板塊先進入，而後銷售住宅回收資金，以此保證產業園滾動開發中的資金需求。此外，由於華夏幸福前期投入較多，地方政府通常會以兌價一塊土地的方式給華夏幸福補償。

在外界看來，王文學的產業邏輯是，華夏幸福去做產業園的地方一定是有人願意去買房的地方，要有樓市規模。此前布局的廊坊下轄縣及其他環京地區，都得益於北京的產業與樓市購買力外溢。

"華夏不是房地產公司，是地產公司，房子只是現金流迴流的工具。"上述華夏幸福相關人士說。

年報顯示，2016年華夏幸福銷售額1203.3億元，同比增長66.4％。其中，產業新城業務銷售額共計901.2億元（含園區結算收入額177.6億元，產業園區配套住宅簽約銷售額723.7億元），城市地產簽約銷售額281.8億元，其他業務（物業、酒店）銷售額20.2億元。

在靠賣住宅回收資本之外，華夏幸福的盈利還主要從產業發展服務、落地投資的返還以及園區稅收分成中來。年報顯示，2016年華夏幸福的產業發展服務收入達到109.7億元，同比劇增73％，園區結算收入總計177.6億元，產業新城業務實現利潤約佔公司總利潤的65.6％。

如果把整個華夏幸福比作一顆雞蛋，那麼產業發展集團是蛋黃，住宅是蛋清，住宅銷售會為產業蛋黃提供養分與保護。而要孵出小雞，還離不開陽光雨露，即其他城市發展業態，如學校、醫院、酒店、規劃館等配套。因此華夏幸福在各地打造規劃館，提供產業配套。

這一產業新城模式，歸根結底是要依賴城市周邊的產業和居民外溢。筆者獲悉，早期華夏幸福做產業新城，對標的是美國舊金山和洛杉磯等大城市。如今，華夏內部仍強調城市周邊的城市圈概念，環京產業園便發源於此。

政府是最重要的客戶

王文學經歷的兩次"大劫"都與政策變臉相關，他的事業起步與轉向都得益於政府資源，每一次危機也源自政策變化。

這類挫折強化了華夏幸福親近政府資源的意願。如今，華夏內部已養成全員研讀政策之風氣，集團上下倡導與政策共舞而不是規避。每次有新政策出台，全公司都會從中尋找機會點與新變化，以確保和政府對話時知己知彼。

企業與政府的親密關係從來都是雙刃劍，往往難以長久。政府是換屆制，完全依賴政商關係獲取資源的企業需要打通每一屆政府的關係鏈。一位華夏幸福相關人士告訴筆者，華夏幸福的確與廊坊市政府有關聯，但關聯沒有外界想像的那麼大，外界神化了華夏幸福上下的政府通關能力。

"華夏幸福是懂政府但又與政府保持距離的。華夏在環京地區都有項目，難道王文學能和每一個縣長關係都好嗎？為什麼政府換屆華夏依然能拿到項目？"該人士反問道。

各級政府在中國房地產市場中向來扮演重要角色。中國房地產市場從無到有，是在各地政府推動城市化的背景下產生，並日益成為各地政府的GDP抓手。

儘管土地市場早已執行招拍掛制度，但從政府手中獲取土地的，往往是能夠最大程度博取政府好感的企業。華夏幸福常常在完成土地整理後，經過一定程序，進行二級開發。除了住宅用地，並非所有地塊都走完全意義上的公開招拍掛程序。

過往的經歷讓王文學深諳政府訴求。多位接受採訪的房地產界人士認為，華夏幸福之所以能夠不斷攻城略地，源自其能夠把政府訴求通過商業手段達成。在戰略上，它堅守了產業方向。對各地政府而言，產業園能夠解決當地就業，拉動消費，提高財政收入並提升城市化率。而這正是困擾一線城市周邊三四線縣城政府最大的難題。

比如在固安，過去數年固安政府雖有換屆，由於固安工業園發展漸入佳境，各屆政府對華夏干預程度均較少。也因為工業園的良好發展，華夏幸福在固安的影響力較大，甚至會以外部專家身份參加當地政府班子某些擴大會議。

中報顯示，截至2016年6月，華夏幸福已為各地政府、產業新城引進企業逾千家，招商引資約2800億元。

主打產業標籤，是各級政府所喜歡的。儘管目前華夏幸福的住宅銷售仍是營收主力，但華夏幸福重心是在產業發展。筆者了解到，王文學平時對產業發展關注度更高，地產板塊人事任命，除了總裁級別的王會親自面試外，其餘人士他一律不管也不看。地產板塊開會，王文學也幾乎從不參與。

如今，華夏已把房地產業務獨立切割為孔雀城地產集團，在產業集團統領之下。在上述華夏幸福員工看來，這是公司向政府表態的動作之一，即凸顯公司本質是產業，而非房地產，房地產只是掙錢手段。華夏的願景是，有一天房地產行業不行了，依然可以做產業園。

年報顯示，2016年，華夏幸福主營業務中產業園區業務實現收入172.9億元，同比增長76.9％，但其利潤約佔公司利潤65.6％。

在部分業界人士看來，這或許是一家把政商關係做到極致的公司。"華夏幸福的客戶只有一個，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因為最牛的資源在政府手裡。"一位華夏幸福前員工對筆者說。但在華夏幸福高層看來，企業也是重要客戶，在各地運營產業新城過程中，他們與數十家行業龍頭企業結成戰略聯盟，此外還多家科研院所達成校企合作。

為了讓政府對華夏幸福有親近感，王文學甚至將企業的組織模型也向政府靠攏。王文學是毛澤東的粉絲，他做企業奉行"抗日革命根據地"模式，強調地方主動權，鼓勵各地發揮主觀能動性把資源變現。

身為一家民營企業，華夏幸福還尤為重視黨建。2016年7月，華夏幸福黨委被中共中央授予"全國先進基層黨組織"稱號。現有黨員3600餘名，黨組織覆蓋公司業務所及全部區域，甚至實現了"有業務的地方有黨員，有黨員的地方有黨組織，項目一把手基本由黨員擔任"。而這套企業體系對於入職的公務員背景人士來說，適應成本較低。

在那些有政府從業背景的華夏幸福職業經理人身上，王文學看重的是他們可供兌現的政府資源。這與早年他在廊坊交通局工作，結識政界人脈從而踏上從商的思路如出一轍。

華夏幸福對政府資源的重視，還體現在其聞風而動的政策敏感度上。在2016年報中，華夏幸福宣稱要緊跟三大國家戰略，鞏固夯實京津冀區域，快速布局長江經濟帶，積極突破"一帶一路"沿線國家產業新城落地。

由於在京津冀佔地良多，華夏幸福幾乎成為對京津冀房價最有定價權的企業。早在雄安新區出爐前的2015年，華夏幸福便與河北雄縣簽訂181.2平方公里的產業園區開發合同。2016年國家特色小鎮戰略出台，華夏幸福又在小鎮建設上加足馬力。比如已經宣布與地方政府合作的香河縣機器人小鎮、霸州市足球運動小鎮、永清縣幸福創新小鎮、任丘市中醫文化小鎮與白洋淀水鄉風情小鎮等等。2017年，華夏幸福還在內部新成立了特色小鎮事業部，足見其重視程度。

多位接受採訪的業內人士認為，在中國商界，王文學顯示出高於常人的政治智慧。無論是其本人還是治下的企業，多年來都堅持低調作風，鮮少對公眾發聲。

全國擴張，遭遇水土不服

最近一次把華夏幸福送上風口浪尖的依然是政府。

2017年4月1日，雄安新區橫空出世。這是由中共中央、國務院設立的國家級新區，涵蓋河北省雄縣、容城、安新等3縣及周邊部分區域，被稱為繼深圳經濟特區、上海浦東新區之後第三個具有全國意義的新區，是"千年大計"、"國家大事"。其目的為集中疏解北京非首都功能，調整優化京津冀城市布局和空間結構，培育創新驅動發展新引擎等。

雄安一出，一直重倉河北的華夏幸福股價立即暴漲。在雄安新區，華夏幸福此前已和保定市政府、雄安縣政府簽署了共計481.2平方公里委託開發協議，處於前期土地平整階段。

這個看似佔盡先機的部署，因為雄安新區的特殊地位，目前卻令華夏幸福面臨兩難局面。

4月15日，河北雄安新區臨時黨委、籌委會宣布，雄安新區將嚴禁大規模開發房地產，對新區內有關土地、房地產開發等項目，將逐一摸底調查，分門別類，集中清理，依法整治。新區將"探索創新土地管理利用和住房保障新模式。嚴格土地用途管制，不搞大規模土地批租"。

在此之前，如萬科、恆大、融創等諸多品牌房企均聚焦北京，對環京地帶並不在意。如今，同行間的競爭壓力將成倍增加，已錯過入局環京市場的最佳時機。"距離北京半徑80公里內都沒有什麼值得拿的地了，今天才進來的同行，吃的不是骨頭，就是殘羹冷炙，成本太高。"

這也是華夏幸福之前走出環京地帶的原因，競爭加劇之後，出走步伐只會更堅決。在全國化擴張的目標下，華夏幸福率先向長三角拓展。王文學認為，到長三角發展，可以變此前的環城路線為進城路線。在鎮江與無錫等地，華夏幸福的項目都靠近市區。

但是，水土不服癥狀也開始顯現。

筆者了解到，在江蘇鎮江，等到華夏幸福完成一級土地整理，拆遷完畢，鎮江市政府告知，他們無法不讓本地開發商介入此項目的招拍掛。在競拍現場，華夏幸福最終超價格預期拿下了被對手們輪番競價後的土地。

在環京地區，土地整理後，各地政府都會按一定比例給華夏返還整理費用。但在鎮江，當地政府以財政緊張為由，拒絕支付土地整理費用。一位鎮江項目相關人士透露，華夏幸福已在鎮江市耗費近6億元拆遷費，一度向鎮江市政府表達過退地之意，但未成。事已至此，華夏幸福決定先靠賣房回籠資金，但恰逢鎮江樓市低迷，欲降價銷售又遭遇鎮江政府反對。

鎮江故事雖然不是華夏幸福走出河北的全部，但作為一個縮影，華夏幸福在大本營與當地政府默契下屢試不爽的產業發展模式，的確在鎮江受到挑戰。

王文學從中吸取教訓，意識到進城不易，回歸環城，即依然在中心城市周邊布局，向外發散。比如，如今在南京，華夏幸福在句容、全椒、滁州、馬鞍山等地環繞一圈。在合肥，華夏幸福布局了周邊的肥西、長豐、巢湖、舒城等地。

不同於碧桂園所走的產業地產路線，堅持布局一線城市周邊，認為當前中國只有四個一線城市擁有足夠的產業和居民外溢能力。這也是業界大多數人的共識。而王文學堅持認為二線城市周邊也可複製"北京模式"。

當下，中國諸多二線城市落後產業外溢的速度正在加快，其複製一線城市發展路徑，將市區逐漸變為住宅與高端商務區，引入服務業，集聚人口，而將落後產業轉移出去。以合肥為例，合肥部分市區正在拆遷，一面蓋房賣高價，一面將老工業搬離市區。

華夏幸福堅持在二線城市周邊拿地，一方面是因為二線城市市區地價逐漸高漲，只有在周邊，才更易賺取打造產業園後地價急速升值的利潤。另一方面，華夏的產業園承接了二線城市吸納人口的巨大需求。

多位業界人士提醒，在擴張的過程中，華夏幸福需要不斷修正產業模型。此前華夏的產業引入以第一、二產業為主，而在上海與深圳周邊，政府的訴求是能夠大規模導入第三產業。華夏的這條產業路線，在上海和深圳等一線城市仍可能遭遇水土不服。

在北京周邊，無論是固安還是大廠，當地政府在招商引資上均較為被動，華夏幸福得以發揮能動性。但在上海與深圳周邊，無論是蘇州、崑山還是珠海、東莞，當地政府機制靈活，產業招商能力並不亞於華夏。這意味著，華夏幸福在當地的價值增長空間有限。

此外，每個地區都有當地房企，各自耕耘當地政商關係，掌握天然資源優勢，外來者站穩腳跟並不容易。

走向全國意味著資金需求加大，華夏幸福也逐漸加快融資節奏，融資渠道除了銀行貸款，還有信託、租賃融資等。華夏幸福常與信託公司合作，信託公司依託華夏幸福旗下公司的資產或項目發行信託產品，融到錢後，一部分向華夏幸福旗下公司增資，成為其股東，另一部分向該公司發放貸款，該公司將其股權質押給信託公司作為貸款擔保。此舉令信託公司變相持有該公司100％股權。項目完成後，該公司還貸解除股權質押，並回購信託公司持有的股權，後者獲利退出。

比如，2014年5月，華夏幸福旗下子公司京御地產、京御地產的全資子公司廊坊幸福基業與平安信託簽訂協議，平安信託發起信託計劃，募資不超過10億元。平安信託以不超過5億元向廊坊幸福基業增資，占股41.67％，剩下不超過5億元向廊坊幸福基業發放貸款，信託貸款期限24個月。

如此一來，京御地產便只持股廊坊幸福基業58.33％，京御地產同時將這一部分股權質押給平安信託。24個月後，平安信託有權選擇是否繼續持股至合作期結束。2016年7月15日，京御地產以6.18億元買回平安信託持有的廊坊幸福基業41.67％股權，平安信託獲利退出。

華夏幸福還曾將子公司旗下地下管網出售給融資租賃公司，並回租使用。這種售後回租的融資方式在房企中較為少見。

年報顯示，2016年華夏幸福負債合計2118.7億元，資產負債率84.8％，一度被外界質疑高風險。但據筆者了解，華夏幸福2016年預收賬款1025.5億元，佔總資產比例41％。在會計準則中，房企預收賬款按負債計，但預收款本質上是尚待確認的營業收入，不需要支付利息，和通常語境下的負債不是一回事。預收款多，說明房企房子賣得多，經營狀況好。另，大廠等成熟區域已貢獻較為穩定的凈現金流，部分二三梯隊區域也開始有現金回款。

產業資本版圖

在以往的發展中，華夏幸福通過地產輸血、發展產業新城的模式不斷做大規模，如今已經成為國內房地產行業和產業園區兩個領域的航母級企業。

不難看出，雖然5年時間裡華夏幸福營收增長了9倍，但房地產占營收比例提高了18.6%，土地整理收入和產業新城服務佔比均大幅度下降，其中土地整理收入佔比下降五分之一，產業發展服務收入佔比降低4.4%。

換言之，近年華夏幸福業務之所以大幅增長，其收益於房地產快速發展或者是園區帶動地產業務的大幅度增長，而相比之下，產業業務增長則有些遜色，這對作為產業新城運營龍頭的華夏幸福而言有些尷尬。

但不可否認，這並非華夏幸福刻意為之，全國多數產業園區開發商都面臨同樣境地。

產業園區核心是產業，但對產業的招商引資、培育扶持也非大部分開發商們所擅長，對於華夏幸福而言，一方面是不斷擴張的產業園區版圖，另一方面確是產業發展業績相對滯後。這一反差背後是大量產業園區長時間處於發展狀態，也就是空置狀態，而房地產則一路高歌猛進。

這也是華夏幸福一直以來希望突破的痛點。在原有產業園區的模式中，唯一出路似乎只有招商引資，而在當期經濟形勢之下，招商引資顯然並不容易。

王文學的視野已經進入資本市場。地產之外，王文學開始通過資本市場運作逐步為自己的產業園區培育產業。

2016年12月13日，ST宏盛發布公告稱，拉薩知合企業管理有限公司以每股26.8元、總價9億元價格受讓大股東西安普明物流有限公司3359萬股，佔ST宏盛總股本的20.9%。加上10月22日從自然人張金成手中購得805萬股，知合企業累計持有ST宏盛4164萬股，佔總股本25.9%，成為ST宏盛的實際控制人。這是2016年王文學旗下的知合系拿下黑牛食品、玉龍股份的控制權後，拿下的另一上市公司。

作為一家連年受到退市風險警示的上市公司來說，ST宏盛的日子顯然並不好過。過去8年，這家總部位於西安曲江的上市企業一直在進行"保殼"守衛戰，前後經歷5次重組，主業幾經變更。在"保殼"期間，ST宏盛先後傳出與贛州稀土、山西天然氣、華為奈及利亞、華僑城科技等多家企業借殼重組的"緋聞"。

選擇與王文學旗下知合企業已經是ST宏盛第五次大型保殼戰，不同於前四次重組，均以資產置換達到借殼上市重組目的，本次大股東通過轉讓股權方式實現退出上市公司，截至目前，華夏幸福系並沒有宣布注入資產。

其實，早在2016年6月份，華夏幸福系就已經謀求入主ST宏盛，當時，後者大股東還在與華僑城商談重組事宜之時，ST宏盛持股11%第二大股東張金成把其持有805萬股轉讓給知合企業，交易完成後，知合企業以5%持股比例成為第三大股東。

2016年 10月份，ST宏盛以6891.37萬元價格從朗森汽車產業園區手中收購北京旭恆置業70%股權，同時出售原有虧損的金融租賃業務，旭恆置業在北京亦庄天寶園五里二區有一處20758.03平方米的物業，該物業與美廉美超市租賃期限到2025年，營收較為穩定。

這顯然是一次"保殼"之舉，除了出租給美廉美物業外，旭恆置業旗下沒有任何資產，可以幫助ST宏盛維持上市地位。由於知合企業入主ST宏盛僅僅為控制權變更，不涉及重大資產重組和借殼上市，省去較為繁瑣的審批流程，無論對於瀕臨摘牌的ST宏盛，還是華夏幸福，都是一種較為理想的狀態，為未來資產騰挪留出餘地。

就在恆大和寶能舉牌A股引發廣泛質疑之時，萬科、廊坊發展、金科因"野蠻人"入侵鬧得滿城風雨，王文學卻已不動聲色將3家上市公司收入囊中，這也使得華夏幸福成為2016年資本市場不可或缺的角色。作為以產業新城和房地產為主業公司的掌門人，在監管層嚴控借殼上市、打擊野蠻人的背景下，王文學玩的顯然不是單純的地產開發。

其大舉攻入A股的背後到底是怎樣的產業資本謀劃？

觀察華夏幸福系對三家上市公司的入主歷程，不難發現其路徑基本一致。2015年12月2日，知合資本首次以4.42億元價格獲得黑牛食品 5094.6萬股，佔總股本10.85%，同時，獲得從大股東手中獲得另外8905.44萬股的委託投票權。

直到2016年7月19日，華夏幸福系知合資本以17.46億元代價獲得黑牛食品29.82%的股權，成為上市公司的大股東。

知合資本取得黑牛食品大股東地位後，8月份，黑牛食品開始資產騰挪，將原有食品資產悉數出售給大股東控制下的黑牛資本，上市公司成為凈殼。

9月13日，黑牛食品公布以每股16.7元價格向不超過10名投資者定向增發180億元；12月10日，黑牛食品旗下子公司在固安和霸州以8億元價格獲得1146畝工業用地，無論募集資金還是獲取土地，主要用於OLED產業發展，上市公司主業逐步從食品行業向科技產業過渡。

入主玉龍股份的路徑也類似，2016年7月份，玉龍股份原有大股東唐氏家族主要成員將13296.7玩股份以9.3億元價格出售給知合科技，占上市公司總股本16.95%，同時唐氏家族將佔總股本12.8%的10037.6萬股表決權委託給知合科技。

通過這一方式，知和科技雖然暫時沒有取得第一大股東位置，但通過委託表決權形式獲得玉龍股份29.7%的表決權，成為玉龍股份的實際控制人。就在同一時間，唐氏家族將另外的25628.3萬股佔總股本32.6%股權質押給知合科技。

通過轉讓、委託表決和質押等方式，知合科技實際獲得了玉龍股份49.6%的股權，其中擁有29.7%的表決權，而實際轉讓僅為17%股權。目前唐氏家族唐志毅仍是名義上第一大股東，但實際控制人已經變成王文學。

11月12日，玉龍股份發布公告稱，將打包出售四川玉龍、伊犁玉龍、玉龍科技、玉龍精密和香港嘉仁等5家子公司全部股權。一旦轉讓交易完成，意味著玉龍股份成為凈殼，未來華夏幸福系可以根據自身產業定位規劃給上市公司注入新資產或發展新業務。

與玉龍股份和黑牛食品相對豐厚的家底相比，未來ST宏盛資產置出將更加便捷，經過華夏幸福系入主前的小規模資產重組，目前ST宏盛旗下只有旭恆置業這一不足億元規模的資產，而且未來也不排除郎森汽車產業園回購旭恆置業的可能性。

種種跡象顯示，入主三家上市公司不是王文學在資本市場的全部動作。

近年，王文學開始逐步為自己的產業園區培育產業，黑牛食品置出食品業務置入科技業務就是一例，黑牛食品之所以把OLED產業作為主要業務，正是依託固安產業產業新城影落戶的京東方OLED產業。

培育產業是知合資本的重要使命，工商資料顯示，知合資本牽頭企業為知合控股，股東為廊坊幸福基業投資有限公司和王文學，旗下有知合資本、知合產業投資、知合資管、知合金控、天下雲倉、雲聯科技等一大批產業投資企業，每一家投資企業旗下有擁有眾多子公司、孫公司、創投資本等企業，形成獨立於華夏幸福股份之外的華夏幸福資本系。

除了資本先行之外，近年華夏幸福還重點在科技產業、智慧城市、科技孵化、互聯網等實體產業發力，此外，知合資本系還重點投資生物醫藥、製造裝備、網路科技等產業。

隨著科技孵化、私募創投、實體產業等業務的不斷發展，未來華夏幸福系將培育起一個系統的實業孵化平台和產業集群，這些產業不僅可以充實華夏幸福旗下產業新城，而且也為未來整個華夏幸福系轉型奠定基礎。

而收購入主上市公司無疑又是一個一箭雙鵰的策略，擁有多家上市平台，左手可以裝入孵化器來的科技產業，不斷做強做大；右手可以繼續維持資本遊戲，為繼續探索和發展新的業務提供融資平台和充足的彈藥。

其實，從知合控股的規模也不難看出未來王文學的發展重心，整個知合系的母體知合控股註冊資本為20億元，而華夏幸福股份母公司華夏幸福控股註冊資金也不過10.5億元。

人才悖論

在規模擴張中，組織架構優化尤為重要。早年的華夏幸福，固安、大廠、廊坊等山頭林立，為了打破鐵板一塊，王文學設立換防機制，甚至將固安一分為二，展開內部競爭。最終成立各業務集團，垂直管控，加強專業團隊配置，改變此前管理混沌的局面。

組織規模的擴大離不開人才的支撐。與其他河北地產商不同的是，華夏幸福早年便把公司總部從廊坊遷到北京，目的是向全國範圍內挖掘人才。

接近王文學的人士告訴筆者，王用人識人有自己的獨特角度，雖然他學歷不高，但格局思路好，用比較好的條件，啟用了一大批能征善戰的精英。

華夏幸福或許是地產公司里美女最少的公司。王文學挑人看重智商、情商而非形象，重視名校背景，任人唯才。"許多地產公司前台都是美女，華夏幸福的前台是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老闆覺得形象一般即可，能幹活就行。"一位華夏幸福員工說。

據筆者了解，華夏幸福內職業經理人大致分為三類。一類是王文學從河北廊坊一路帶出的老班底，一些已經做到高管，較為穩定。另一類是地產職業經理人，來自同行挖角。華夏幸福曾經面向萬科、中海、碧桂園等企業展開挖角行動，以翻倍的高薪為誘餌。最後一類來自外企、諮詢公司，這類人是目前王文學頗為欣賞與看重的。

這家企業是地產行業少有的以人力資源推動業務的企業。過去，王文學常與HR經理召開閉門會，商討戰略落地與人才配置。

王文學重視戰略分解，倡導將商學院理論一以貫之。這導致這家公司書生氣重，重視方法論。在華夏，團隊在得到戰略指標後，往往需要在一周後，面向高層，彙報達成任務目標的步驟設想，即戰略執行的分解動作。高層往往會對具體步驟提出異議，但如何改善並不作指示。只說理念，不說方法。在團隊完善步驟後，重複此彙報流程，直至高層無異議。此過會制鼓勵團隊作戰，共同思考，謀取最佳方案。

在此過程中，王文學及高層和執行層職業經理人之間，逐漸形成戰略解碼和互動，但這也導致時間成本較高。"華夏幸福往往是想一件事用一個月，干一件事只用兩天。"一位華夏幸福人士告訴筆者。

華夏幸福的人才流動率之高，一度也被行業詬病。多位接受採訪的業內人士談及華夏幸福，都認為其薪資較高，但做不長久。過去數年來，諸多職業經理人跳進之後又跳了出來。

重視人才卻難留住人才，首先源自華夏幸福的管控特質，歡迎人才，但將職業經理人捆綁在單一環節上，如同螺絲釘之於機器。華夏幸福強調集團軍作戰，單兵作戰能力並不強，管控精細，將事事拆解，信息碎片化，一崗一人，只做一事，職業經理人難以從中產生全局感。這一風格與中海地產頗為相似，職業經理人執行度高，配合度好，但缺乏創新獨斷能力。

"人剛進來就感覺被一腳踹進游泳池，大量同質化的人在一起。再牛的人進來，公司也希望這個人只在一個點上發光發熱。"一位華夏幸福員工說。

其二，華夏幸福內部晉陞空間有限。一位華夏幸福前員工告訴筆者，王文學有時迷信外部新鮮血液，相信外部環境造就的人更有經驗。一個機會，往往內部人排隊晉陞等待許久，但最終會發現被空降兵取而代之。

其三，一定程度上，王文學也默許了人才的高流動高淘汰機制。在華夏幸福，組織變革比較頻繁，那些在同質化人才競爭中落敗的一方，則會逐漸淡出公司。王文學希望每個職業經理人都有危機意識，但在外人看來，多年來，他並沒有他特別看重的職業經理人。

多年來，華夏幸福對待人才的理念並無太多變化，雖然主張吸引優秀人才，但在一部分同行看來，他們似乎更願意把人才當成消耗品。企業與人共同發展的理念並不強。一位行業領先企業的人力資源專家告訴筆者，"華夏幸福認為與人才共同發展就只是一起把企業規模做大，給人多發工資。"

華夏幸福打造的精品住宅潮白河孔雀城-學府瀾灣，位處潮白新城

25年來，從火鍋店到裝修商，從地產商再到發展產業園，王文學的生意越做越大，管理風格也隨之變化。

早年，王文學會不時喝酒應酬，維繫各方人脈。後來，他痴迷管理，令華夏幸福與麥肯錫等諮詢公司合作良多。在企業發展初期，他幾乎會面試每一位職業經理人，專註細節，眼裡揉不得沙子。2015年以前，王文學常常會在集團大會上點名批評人，表現出事無巨細的風格。

但2015年之後，會上點名的事情不再發生，他開始強調合伙人制，強調內部PK。再之後，他越來越少參加經營會議，而只參加戰略會。他甚至把自己的辦公室搬出華夏幸福集團所在的樓層。

同時，他開始有計劃地與世界一流的管理大師們接觸、請教。哈佛商學院的邁克爾·波特教授、克里斯滕森教授，歐洲英士商學院的錢·金教授等，最近幾年陸續出現在華夏幸福主辦的中國產業年會上。

每一次，王文學都會安排專門時間，與這些管理大師們進行較長時間的私下會面，請教有關產業園區規劃和企業發展戰略的很多具體問題。據多次在場參加會面的人士透露，王文學豐富的實戰經驗和好學求教，給這些管理學教授留下了深刻印象，王自己也認為交流給他的啟示和幫助較大。

王文學的管理變得越來越柔性。他開始對內強調，人要有私人愛好，不論是跑步，還是品酒，哪怕打麻將也行。華夏幸福現在一周只上四天半的班，周五下午許多人會去跑步。

這些變化讓王文學看起來越來越像一個真正的企業老闆，抓大放小，不再時刻處於患得患失的狀態。他已經完成了財富積累，在2016年胡潤富豪榜上，他以485億元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。

唯有關於企業戰略方向的問題，還會時不時讓王文學感到困惑。雖然在這波雄安新區關注熱潮中，華夏幸福抓住政策東風，走產業路線不動搖，其產業園明星的標籤被更多人熟知。但據筆者了解，王文學不是沒有過重拾商品房開發的想法。

去年，華夏幸福成立了一個城市地產事業部。在全國樓市風生水起，同行大賺其錢的時候，王文學開始考慮要不要在北京、上海、廣州、深圳等核心城市拿地，做房地產開發。

他或許太想做大企業了，就像地產商同行那樣，在對的市場時點買地賣樓，坐等盆滿缽滿。但在這個新成立的城市地產事業部的總裁、總經理等人都招納到位後，他又反悔了，這個新部門成立數月即被撤銷。

功成名就的王文學已經不復一二十年前之勇，敢於在陌生領域放手一搏，對華夏幸福而言，這或許並非壞事。

特色小鎮的規劃必須主打產業，著力培育具有競爭力的特色產業，特色小鎮要因產業而特，因產業而興，更要防止房地產化，防止千鎮一面，只見新鎮不見新人。繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單後，第二批全國特色小鎮名單即將公布，住建部近日要求各省6月底前上報300個特色小鎮推薦名單。第十屆中國特色小鎮模式創新與項目實操高端總裁峰會暨第二屆產業運營峰會將通過三天兩夜的時間由20餘位行業大咖和項目操盤手結合最成功的標杆項目輸出小鎮落地解決方案！

【峰會時間】2017年6月24-26日

【峰會地點】中國-杭州

【參會對象】文旅地產及產業鏈企業董事長及核心高管團隊，相關政府官員等

【主辦單位】北京壹方城智匯科技有限公司 中國文化產業園區聯盟 清大文產（北京）規劃設計研究院

【峰會議程】

第一板塊：特色小鎮產業政策、產業趨勢及申報規劃解讀（國家發改委喬潤令副主任-小城鎮問題研究專家、李季-清華大學新經濟與新產業研究中心主任、陳安華-中國特色小鎮建設與規劃研究院執行院長）

第二板塊：特色小鎮標杆項目運營模式創新及實踐（華夏幸福、藍城集團，台灣百萬桐花祭操盤手、恒生科技園集團，業內大咖齊聚，分享成功模式經驗）

第三版塊：歡迎晚宴+文旅創新IP項目資源對接（圓桌對話、項目路演、自由交流、洽談合作）

第四版塊：文旅、特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新（陝西袁家村、浙江橫店影視城、西部發展控股、民宿產業公司，多維度深入解讀特色小鎮模式及IP。）

第五板塊：文旅、特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐（國家開發銀行、國家發改委投資研究所體制政策室主任，曾輝-華僑城旅遊投資董事長，李川-中鐵上海投資副總，深入解讀投融資模式）

第六板塊：文旅特色小鎮項目問診（李季-中國文化產業園區聯盟主席，清華文創中心主任）

創意工作坊-如何尋找項目IP（庄錦華-通過獨特思維和互動模式，挖掘項目特意IP）

第七板塊：特色小鎮標杆項目實地考察研討（項目方負責人全程陪同講解、小型會議研討、交流——僅限會員和貴賓席位企業家參加）（1夢想小鎮；2桃李春風；3、橫店影視城；4、烏鎮）

備註：第六和第七板塊，僅限會員單位負責人和貴賓席參會學員參與學習和考察

諮詢報名：楊老師159 10777 968 （微信同號，可加微信，註明「峰會報名」）

備註：本峰會為高端總裁峰會，僅限相關企業董事長、總經理等高管級別參加，會收取一定費用，請知悉，非誠勿擾！

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