拿地模型：那些舊工具才是投資巨虧的元兇，你得用好這8大新經濟指標

除了參考借鑒標杆房企布局的城市外，房企在制定自身的城市布局策略時，應該依據哪些合理的指標來對城市進行準確的研判呢？

明源地產研究院在進行深入的數據挖掘及研究分析後，基於經濟、市場、政策三大維度構建了城市研判新模型，並明確了各個維度的核心評價指標。

今年我們重點從經濟維度，來剖析房企城市選擇時應關注的核心經濟指標。隨著我國經濟的快速發展、城鎮化水平和人們生活水平的提高，一些評判城市經濟發展水平的傳統指標已然過時，明源地產研究院在深入研究的基礎上，分別從GDP、財政收入、居民收入、人口、投資、產業、交通等角度，提煉了城市研判的八大新經濟指標。接下來我們就結合我國典型城市群及城市、就這八項新指標進行詳細解讀，闡述為什麼要選擇這八大新指標，它們又是如何從舊指標演化為現在的新指標的？

1．GDP總量的指標已經過時，人均GDP及單位面積GDP才是更重要的標尺

國內生產總值（也就是GDP）是衡量一地經濟發展水平最為普遍的指標，以前往往依據GDP總量來判斷城市經濟發展水平，但是隨著政府從重經濟發展速度轉變為重經濟發展質量，從注重效率到更加註重公平，人均GDP及單位面積GDP成為了衡量經濟發展更重要的標尺。

首先來看人均GDP，在談及地區發展差距時，我們需要區分兩個概念，一個是總量的差距，一個是人均的差距，陸銘教授在《大國大城》一書中研究表明，對於經濟增長來講，我們需要的是人均意義上的增長，而不是總量意義上的差距縮小，人均意義上的增長及差距縮小 更能準確衡量經濟發展的質量及公平性。

再來看單位面積GDP，也就是單位土地面積所產生的GDP價值，是衡量區域發展差距的另一項關鍵指標，具體是指一個城市在它的建成區上 平均每平方公里每年產出多少GDP，它反映了一個城市的土地利用率，進而反映城市的經濟發展水平。

我們以珠三角城市群為例來進行解讀，我們知道，廣州作為廣東省的省會，其歷史、文化、教育、醫療等諸多資源都要優於深圳，但為什麼廣州的房價卻遠不及深圳？從GDP總量的角度來看，2016年廣州的GDP總量達19547.4億元，高於深圳，因此從GDP總量角度我們無法解釋廣深兩地房價倒掛的現象。但從人均GDP來看，深圳則領先於廣州，尤其是單位面積GDP，深圳更是遙遙領先，將廣州及珠三角其他城市遠遠甩在其後了。

2.新增人均/單位面積財政收入這項指標，來衡量單位空間的「含金量」

以前的城市評判往往沒有將財政收入指標納入參考範圍，但其實，人均財政收入、單位面積財政收入指標也可以很好的反映城市的經濟發展水平。人均財政收入，與人均GDP類似，反映的是城市經濟發展水平的質量；單位面積財政收入，反映的是空間的財富聚集量，很大程度上解釋了為什麼有些地方「寸土寸金」。單位空間的財富聚集程度越高，表明土地上的企業創造的價值越高，政府效益也能夠最大化。

舉例而言，相比三四線城市，在一線城市的核心地段開設一家門店，其客流量、客單價都必然更高，相應的營收也會更高，因此創造的財政收入也會更多，意味著單位面積空間里產生的財富值更多。

我們再以珠三角為例，深圳在人均/單位面積財政收入兩個指標上同樣高居首位，比位居第二的東莞高出了許多，而廣州已經排到了第四、第五的位置。另據相關數據統計，全國 地方預算內財政收入 TOP50城市中，深圳單位面積所創造的財政收入也位居第一，這也從另外一個角度解釋了廣深兩地房價倒掛的原因。

3.高凈值人群數量代替人均可支配收入，衡量區域購房的最高購買力

居民收入水平直接影響居民的住房購買力，因此居民收入這個維度也至關重要。以往衡量一個城市居民的住房購買力水平，通常是依據人均可支配收入，或人均儲蓄餘額等指標，但是，隨著居民財富水平差距越來越大、社會階層分化越來越明顯，傳統的人均收入指標顯然已不合時宜，一個城市處於金字塔頂端的那部分高凈值人群數量及其所擁有的財富水平，才決定了一個區域住房的最高購買力。

所謂高凈值人群，指的是資產凈值在1000萬元人民幣以上的家庭。根據胡潤研究院最新發布的《2017胡潤財富報告》顯示，從全國範圍來看，北京、上海、深圳是高凈值家庭數量最多的三大城市，而從長三角來看，上海以23萬戶高凈值家庭數量遙遙領先於長三角其他城市，高凈值人群正是支撐一線城市高房價的重要因素。

4.人口凈流入代替人口總量，才是判斷城市吸引力的準確指標

人口因素是影響城市房地產市場的關鍵因素。我們知道，人口是支撐一個城市經濟發展的根本動力，有人口流入才會有住房需求，人口流入越多，意味著住房需求越大，房價上漲動力才越足。在人口指標上，以前往往依據人口總量來判斷樓市發展潛力，但是我們的研究發現，人口凈流入才是判斷城市吸引力的準確指標。人口凈流入，指的是一個城市的常住人口數量與戶籍人口數量之差，人口凈流入越多，表明城市吸引力越強，如果人口凈流入出現負值，則意味著這類城市處於人口凈流出狀態，缺少了人口的支撐，經濟發展自然缺少了動力。

我們以長三角城市群為例， 2016年，核心城市上海的凈流入人口數達到971.7萬人，遠高於其他城市，外來人口佔比也達到了40.2%，位居第二的蘇州凈流入人口逼近400萬，外來人口佔比37.1%，上海周邊的寧波、無錫、杭州、南京等熱點城市，凈流入人口數量也接近200萬，而距離上海較遠的徐州、宿遷、鹽城等蘇北城市則處於人口凈流出狀態，2016年凈流出人口高達100萬以上。由此不難看到，核心城市上海對周邊城市人口的巨大吸附力。

5.新增產業維度，用三產佔比及產業互補性等相關指標衡量城市根本競爭力

以往的城市評價往往忽略了產業這個維度，但是，產業是城市競爭力的根本，有產業才有就業，才會有人口流入，而在有產業的基礎上，產業結構也非常重要，第三產業佔比越高，意味著產業結構更趨合理。由於近年來國內各類成本問題和國內外市場約束等因素，第二產業製造業開始變得不景氣，第三產業服務業的景氣指數及其增加值佔比不斷提高，同時，服務業也能創造更多的就業崗位，並且相比製造業單調枯燥的生產流水線，服務業的勞動環境普遍較好，能吸引更多的80、90新一代勞動者。因此，我們以「三產佔比」，即第三產業在GDP中所佔的比重來衡量城市產業結構的合理性與成熟度。

從數據來看，北上廣深杭五地的三產佔比超過六成，意味著城市產業發展更加成熟合理，對勞動者的吸引力相對更強。

除三產佔比外，產業互補性也是衡量區域產業結構合理性的重要指標。從城市群間橫向比較可以發現，長三角內部各城市的三產佔比普遍較高，產業同構化和競爭特徵較為凸顯，而珠三角、京津冀內部各城市的三產佔比梯度更大，更多呈現出城市間產業的互補特性。

以珠三角為例，包括香港在內，廣州、深圳與香港的產業結構呈現錯位發展態勢，廣州優勢在於貿易與製造業，且區域交通樞紐地位突出；深圳的金融與高新技術產業貢獻突出，吸引大量高科技人才聚集；香港則作為國際金融中心，是內地與國際資本聯通的重要樞紐，三地在產業上分工不同、互為補充，因而不存在直接競爭。

6.房地產投資依賴度代替固定資產投資，更準確反映一個城市的經濟健康度、抵禦經濟風險的能力

從投資角度來看，以往房企評判一個城市投資前景如何，通常會從固定資產投資指標來看投資走勢。但我們的研究發現，房地產投資依賴度，可以更好的反映一個城市的經濟健康度、抵禦經濟風險的能力。房地產投資依賴度，指的是房地產投資額佔GDP總額的比重，一個城市的房地產投資依賴度越低，表明該城市的轉型越成功，其他產業發展水平也較好，因而承受經濟風險能力也越強，政策調控對該地樓市的影響就越小。反之，房地產投資依賴度越高，表明該城市的經濟發展主要依靠房地產，甚至是被房地產「綁架」。

我們從全國42個大中城市房地產投資依賴度數據發現，仍有21個城市高於全國平均水平，其中三亞、海口、昆明、鄭州、西安、長沙、貴陽、銀川的房地產依賴度更高，均在29%以上，三亞這一比值更是高達86.2%。

我們可以將這8個城市劃歸為三類：

第一類是三亞、海口、昆明，屬於典型的「旅遊 房地產」發展模式，也就是說，主要靠旅遊資源帶動當地房地產市場的發展，旅遊和房地產已成為當地的支柱產業，這類城市一旦旅遊熱度降下來或面臨高強度調控，樓市泡沫風險首當其衝。

第二類是「傾一省發展一城」模式，這類模式的典型代表就是鄭州、西安、長沙，因為彼此都沒有被其他「經濟帶」所輻射，周邊又無其他特強的都市，所以最好的方法就是依賴自己省會的優勢，將房地產做大做強。其實武漢、南昌也屬於類似的發展模式，但因其經濟發展水平相對較高，因此房地產依賴度較低。

第三類是「暫未發展起來」的城市，貴陽、銀川都屬於這一類，這三個城市2016年固定資產投資額甚至大於GDP總額，房地產投資佔GDP比重接近30%，目前仍處於高投資的模式，然而投資回報卻還沒有顯現，城鎮化水平比例仍偏低。

總體來講，這三類城市各有各的發展模式和特點，但對房地產的依賴度都過高，牢牢被房地產行業「綁架」，因此難以承受過高的經濟風險，抵禦樓市、調控風險的能力也較弱。

7. 容易被忽略的城市友好度，直接關係到房企在一地開展項目的實施成本

我們通常用報批報建所需要到達的政府部門層級、所需要的工作時日等因素，來評價「城市友好度」。「城市友好度」在城市選擇評判時往往容易被忽略，但事實上城市友好度直接關係到房企在一地開展項目的實施成本。例如有些城市所有的規劃審批都要到市委書記層級、有些城市各類手續的報批報建需要更長的時間周期等，這就是城市友好度偏低的表現，對於房企，尤其是中小房企而言，在很大程度上會影響其辦事效率和成本，無形中提升了城市進入門檻。

8.軌道交通通達性，衡量物理空間的時間距離

軌道交通通達性是衡量城市經濟發展走勢的重要因素。高鐵是國民經濟大動脈，隨著我國高鐵網路的日漸成熟，使得城市與城市之間的距離從傳統的物理空間距離轉化為了1-2小時的經濟圈概念，時間距離成為主要標尺。

高鐵對城市居民生活方式帶來的變革無疑是巨大的，未來，在可承受的時間成本與資金成本下，伴隨都市圈一體化效應增強，工作在核心城市、生活在周邊城市的雙城生活模式或將成為常態。

高鐵將重塑城市發展格局。首先帶來的是城市間資源的重新分配，加快人流、物流、資金流在城市間的流動，各類資源在交通節點、交通幹線、交通圈內重新分配。高鐵也是一把雙刃劍，對不同經濟發展水平的城市，可能帶來截然不同的影響：對於實力相當的兩個城市而言，高鐵的連接將使兩個城市對資源的爭奪更加激烈；對於實力懸殊的大小城市而言，高鐵的開通將使大城市變成強力的磁場，資源通過高鐵通道被大城市不斷吸走，小城市短期生產要素麵臨流失；對於特大城市及其周邊城市而言，特大城市因自身承載負荷，高鐵開通將為一線城市向鄰近城市轉移人口及產業 提供交通條件，促使周邊中小城市向副中心城市發展。綜上所述，高鐵對不同城市的影響，關鍵看高鐵連接的兩端城市經濟實力差距如何。

從目前我國高鐵網路全景來看，通過近年來國家大力發展交通基建，至2017年底，全國四縱四橫的高鐵網路已完美收官，形成了鄭州、武漢、西安等「米」字型高鐵樞紐，大幅提升了這些省會城市的交通樞紐地位，增強了其對周邊八方縣市人口吸聚力及產業吸附力。典型如鄭州，鄭西高鐵、京廣高鐵、鄭徐高鐵等線路在鄭州交匯，使得2010年以來鄭州人口年均增長量達18萬人。在產業上，2010年成功引入富士康，並由此帶來相關產業進駐，形成產業集群，三產佔比快速提升。未來，隨著國家《中長期鐵路網規劃》的出台，將逐步實現全國八縱八橫高鐵網，一方面現有節點城市的交通通達性將進一步增強，另一方面將增加更多空間上、交通上的節點城市，這些節點城市必然是房企要高度關注的焦點。

從細分城市群的高鐵網來看，中央到地方都在陸續出台相應規劃，努力打造城市群核心區域及周邊主要區域的1小時通勤圈，形成真正意義上的交通一體化。由此，環一線城市將迎來新的發展契機。以長三角為例，目前，連通長三角城市群內部城市的高鐵線路在國內城市群中最為密集，無錫、蘇州、嘉興、南通融入了上海的半小時高鐵圈；南京、常州、杭州、紹興等納入了上海的1小時高鐵圈輻射範圍內。高鐵增強了核心城市上海的人口和產業溢出效應，明顯帶動了周邊城市房地產市場的熱度。

總體而言，伴隨高鐵網路的逐步完善，中國城市發展必將步入新的台階。

結語

用舊地圖走不新時代。

在新的經濟形勢下，評判城市的經濟指標應與時俱進升級換代。要不然拿地巨虧都找不原因，欲哭無淚。這八大新經濟指標，或許給微研判城市的提供新視角新工具。

為什麼有的城市你不敢進，別人進了卻賺得盆滿缽滿？研判思維需升級、研判模型需迭代！

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