你把公寓干到100萬套還虧本，別人改造一棟樓就賺幾個億！咋做到的？

但偏偏有這麼一家公寓，管理規模與龍頭比起來相形見絀，但是他在一棟樓上賺的錢，可能中國公寓行業前十名去年賺的錢加一起，還不如他賺得多。這就是新派。2013年新派公寓收購了森德大廈，也就是現在的新派北京CBD旗艦店，當時收購+裝修不超過1.6億人民幣，而現在資產名義價值如果按照區位住宅市場散售價估算已經達到5個多億，增值達3倍多，而這只用了三年時間。故事並沒有到此結束，現在新派公寓正謀求在交易所推出中國首個公寓類REITs，成為中國公寓行業首個「資產收購+持有運營+資產證券化」的標準化樣本。

新派為什麼一開始就選擇了不走尋常路呢？這背後的邏輯是什麼？帶著這些問題，明源君特奔赴北京，與新派公寓創始人王戈宏進行了深度對話交流，暢談行業演變與未來格局。

租賃進入鑽石時代

中國REITs必將到來

1、租賃進入鑽石時代，租金在瘋狂補漲

在房價上漲沒有那麼快的時候，靠什麼掙錢？靠租金，這個租金的回報率要看3個數值，一是通脹率，二是銀行貸款利息，最重要的是社會投資平均收益率，如果比這個都低，你幹嗎還去買房子？

現在中國租賃市場到了一個真正的鑽石時代，核心城市的租金悄悄地瘋狂的上漲，我們把它叫價值補漲。租金一定要漲到買一套房子靠租金收益超過社會投資平均收益率時買房才有意義，如果現在是3%的收益，租房子就應該達到3.5%以上。

▲新派公寓創始人：王戈宏先生

我做過調查，現在新派公寓周邊的物業，去年的房子比如說一房一廳去年租到8000的，現在就是一萬以上了。這兩三年是中國租金大幅度上漲的時代，一直漲到租售比收益率可以達到3.5%、4%以上，投資買房子才有了理由。當然拋開目前的限購限貸政策。

2、REITs是資產最佳的金融工具，在美國上市的REITs租金平均回報率能到7-8%

資產的收益光靠租金還不夠，還得需要金融工具，如果正常的租金資產比能到3.5%，資產證券化之後加上稅收優惠就能到7%，這就是為什麼美國的REITs過去30年的平衡的收益率是7%-8%。曼哈頓的房子，你去直接買房子出租，回報率多少你知道嗎？它在全世界已經是租金回報是最高的，也就3.5%。但是如果把很多房子買來打成包做成證券化的產品，用REITs模式上市了，每年租金回報率就可達8%。這就是個邏輯，單靠房子的租金報率，哪裡都上不去。很多人覺得中國的回報率很低，不是這樣的，全世界房價高的大都市都這麼低，但是人家有金融工具。

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地產信託投資基金，通過金融手段把流動性較低的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產進行交易。因為REITs能把資產變輕，所以證券化是做連鎖房地產的發動機，但受困於國內現有的法律和稅務環境，中國版REITs遲遲未能問世。

我曾經寫過一篇文章《沒有REITs就沒有美國商業地產》，美國的商業地產幾乎全是REITs，辦公樓、酒店，公寓，物流甚至連通信塔，林場，監獄都是REITs，連風靡世界的共享辦公wework近期也開始大量收購物業，據說未來也在謀求成為REITs。因為REITs透過上市公募把資產賣給了大眾，把本來重的資產變輕了，然後聘請專業的品牌管理運營資產，讓資產獲得穩定現金流及物業的增值。其實在所有國家直接買樓做運營管理回報率都可能算不過賬，唯有透過REITs路徑。所以資產證券化是做連鎖商業房地產的救星，中國龐大的市場以及城市更新的存量資產需求，REITs必定到來。

新派公寓在成立運營品牌之初，便按照一個類REITs模式做了輕重資產配合的系統架構，通過成立私募資產基金，引入機構及個人投資，以私募的形式購買物業，並以租金分紅的形式將收益返還給投資人，新派公寓自身投入很少。具體來說，就是和賽富基金一起發起了賽富不動產基金，收購或整租、改造目標物業，新派公寓則負責物業的出租經營與管理，所有裝修改造成本由基金承擔，這種模式能讓新派公寓實現真正的輕資產運營，為後期的資產標準化與迅速規模化奠定基礎，通過品牌培育、管理輸出，可以在長期持有經營中獲取穩定收益。而且重資產的基金也透過新派每年的穩定租金分紅以及資產預期增值來獲益，達到雙贏的格局。

謀求成為中國首個

公寓資產類REITs

由於新派公寓與賽富不動產基金收購運營CBD資產的模式本身就是一個標準的私募REITs模式，因此在國內各類商業地產紛紛運作成為類REITs的背景下，擁有北京CBD核心資產，並且有三年良好運營業績的新派公寓具備了成為中國第一隻真正的公寓類REITs的良好條件。

三年前當我們決定買資產做公寓時，其實很多人不理解，質疑我們的模式太重了。我們沒有受到干擾，默默秉持著初心，三年後的今天，類REITs風起雲湧，我們也水到渠成。

類REITs是未來成為真正的上市REITs過渡性的嘗試，國家基於風險考慮，先讓機構交易試水，等稅收和公募條件成熟後再推出真正的上市公募REITs，這一步很不容易，也極具意義！

私募REITs實戰案例

北京CBD低價買樓

我三年前買這棟樓的目的就是為未來中國REITs的到來進行探索的，做成一個真正的REITs有幾個基本條件，新派公寓做了全面的實踐：

第一，我建了新派這個品牌，這個品牌有了一群高素質的都是白領人群的認可，並且獲得比周邊高於30%的坪效，新派公寓沒有刻意做市場推廣，雖不算很有名，但是很特別；

第二，我們有了一個把樓買下來，讓它變成一個私募REITs產品的經驗。這個世界上一件事說說想想很容易，但從0做成1是很難的。大家都買資產的時候，價格就很高了，價格怎麼談判，怎麼融資，如何把它變成一個私募REITs，沒有那麼容易。好在我在美國發起過一個商業的類REITs基金，熟悉這個架構如何去做。在國內不過是如法炮製。這個東西跟錢沒關係，要得有實戰的經驗；

第三，我們通過三年時間有了通過一個品牌讓資產增值的真實案例。所以我現在出去融資投資人先比較信任。我們進行類REITs的嘗試，不是簡單地謀求所謂的上市效應，而是為在目前環境下繼續吸引大資本迅速做大這種模式。

1、城市裡最稀缺的資產將是獨棟樓

我曾經一直關注川普的競選，因為我在美國期間曾經研究了他所有的東西，他的書、真人秀視頻我都看了。川普買樓的經歷很有點意思：他在紐約中央公園旁邊的著名的川普大廈，是在他欠銀行上億美金時再借錢買的！紐約有一個億萬富翁俱樂部，有一天這個俱樂部的銀行家請他去參加活動，川普當時的想法是明明知道我欠了這麼多錢，還讓我去億萬富翁俱樂部活動？後來他還是厚著臉皮答應去了，同時他要求銀行家再借給他500萬美金，他說想收購中央公園旁邊那個樓，這個銀行家說，反正錢也還不了，就真的再借給他500萬美金。川普就靠那個樓翻盤了，他把這個樓買來進行重新裝修改造及定位，使它的價值提升，然後用這個樓做抵押，再獲取資金髮展，現在這棟樓的價值超過5億多美金。我在紐約期間曾經跟猶太人在一起發起基金，猶太人經常指著曼哈頓的街道說這個樓是我家的，那個樓也是我家的！其實在城市裡最稀缺的資產其實是獨棟樓，因為它的土地價值連城，中國也一樣，你擁有一棟樓便擁有生錢的的機器。

2、資產被低估，每平米4.5萬的拆遷地價樓的報價僅2.1萬

新派公寓目前開的店其實只實現了我不到70%的想法，要真正百分之百實現，中國的供應商還達不到要求。我現在潛心研究青年人空間的消費趨勢與細節，要求自己像喬布斯那樣去創造都市青年未來的居住產品，我真正的謀略要藏在背後，因為你說出來很多人並不理解你，或許還會誤解你。

當初CBD這個樓買得其實歷盡波折，這個事情只有一個人支持我，就是賽富投資基金首席合伙人閻焱。在我決定買樓做旗艦店時，連賽富的其他合伙人都覺得不靠譜，但是閻焱覺得這個東西可為。這個樓是我請他上了樓頂用了5分鐘定下來買的，在我買之前，這個樓在北京市場上已經賣了三年沒有人成交，因為樓較破，周邊環境很差，雖然緊鄰CBD。從2010年到2013年，業主的開價是2.1萬一平米，有5家在跟他談，在不斷砍價。我看了之後，詳細多方面調研了這個項目，發現這是70年的住宅用地，當時周邊光拆遷的成本就是4到5萬一平米，而且三環以內已經沒有住宅用地了。為什麼這個樓賣的比地價還便宜？直覺告訴我，此樓的價值沒有被發現。

當時我還沒有團隊，賣家問我，你有錢嗎？我說我能湊5000萬。他說你不要忽悠我，你從海外回來，還能沒有錢？這個項目是上億的投資，我說我拉一個人進來，我就找了閻焱。我跟閻焱說，我要做一個新派公寓，要買一棟樓。他問為什們要買樓而不是租樓，我解釋如果有一天當經濟都不好的時候，白領公寓不能做的時候，我們手頭還有一個樓，企業還有資產，這個資產是值錢的，投資不會打水飄。後來我帶他實地看樓並上樓頂去看，當時這棟樓做著一家低檔的經濟性酒店，裡面黑乎乎！我很擔心閻焱不認可！我說以前我在紐約參觀中央公園旁的公寓時，就夢想未來在中國要在這樣一個地方做一個公寓。這棟樓雖然很破，樓邊也亂，但由於在CBD的邊上，可以看CBD全景，樓下就是北京所謂的「中央公園」（慶豐公園）我認為這個樓價值被低估了，當時大家都沒有看到它的未來，而且它是2.1萬一平米，賣了3年沒有人要。如果我用新型的白領公寓業態重新包裝運營這個資產，一定會產生新的價值。讓我意外的是，閻焱當即就說：買！這就是投資教父的眼光！當時是2013年！白領公寓市場還沒有像今天這麼熱火朝天，更別提買樓做。

3、請賽富基金保駕護航，不砍價卻加價

我跟閻焱說我看好白領公寓未來巨大需求，別人看好，如果白領公寓做不好，我們還有這棟樓的資產兜底。他說我怎麼支持你呢？我說我自己試著籌5000萬，還差1個億，你給我兩個支持：第一，讓我用賽富的品牌，成立賽富不動產基金去融資。第二，如果我融不到1億，您個人幫助我。他說，去干吧，沒問題！閻焱真的厲害，我的新派公寓在成立之初就是僅憑PPT就獲得他的天使投資，而且是賽富其他合伙人並不看好的情況下迅速決策的。當時的白領公寓全國沒有幾個品牌。

有了閻焱的鼎力支持後，我跟房主談，一平米給他加1000塊錢，2.2萬成交。房主愣了很長時間，所有談的投資人都在砍價，我卻加價！等改造完之後新派公寓以全新形象隆重開業並迅速滿租後，過了一年後原房東託人說能否3.5萬一平米賣回給他。我說再加一萬都不會賣，資產的價值需要被洞察以及精細運營才能被創造。

4、成功案例做樣板，為投資人創造機遇

現在很多人哭著喊著想買樓，如果沒有買樓經歷的話，是很難體會全過程的，買樓沒那麼簡單。在美國也是一個小眾的生意，就是做不良資產的收購，是一個非常小的圈子，這個圈子有極強的專業資源與經驗，所以現在如果談白領公寓未來在資本證券化上的競爭，新派公寓的特色與壁壘初步形成。

新派公寓北京CBD店三年來成了城市更新的一個新地標，現在很多投資人找來談，資金來源也更多元，現在大家突然發現買樓這個生意挺好，信託、銀行以及券商開始尋求合作。你把這個案例做好之後，別人看得到你的能力，看到你的樣板，資本相信真實的案例！

目前市場錢雖然很多，但是找到一個很合適的投資配置卻不容易。新派公寓實踐的輕重資產模式其實為投資人創造了一個很好的品種與想像預期。這是新派公寓不同與其他公寓品牌一個很重要的特點。

專業技能多外包

藉助外部資源來運作

現在有幾種人非常稀缺：一種是能夠識別哪個樓是未來有增值潛力的，第二種是有整棟物業收購經歷的，第三種是懂得資產精細化運營的，第四便是懂金融又運作過資產證券化的人。

我特別幸運的是，不是一個人作戰，而是在與很多牛的人一起作戰。收購CBD樓時，閻焱專門派了一個執行董事緊密配合我融資，賽富團隊的其他人也隨時配合其他專業工作，使得運作的效率很高，而這些人在市場上很難找到。

創業企業其實不需要太多人，而是需要一些綜合能力很強的多面手，專業的工作適合與頂尖專家合作。所以我把義務都肢解了，能外包的盡量外包，採用外部合作方式，既高效，又省錢。讓團隊短小而精悍！

未來哪裡資產值錢？

看城市的國際地位

中國很多城市的資產爆增長時代可能已經完成了，我們10年前在北京買的房子，到現在已經翻了一倍多。如果資產租金回報率超越不了利率，投資買房便失去動力。中國核心城市現在資產的平穩化上漲應該是沒問題的，但是還要看地段，比如在北京如果是CBD、海淀區，肯定漲得很快。資產上漲的下一班車我的判斷是：城市資產增長靠自身需求成長的速度已經開始減緩，下一步的上漲的動力，恐怕要靠國際需求的推動，就是房價要看這個城市的國際地位。

北京是全中國的市場，紐約則是全世界的市場，北京還沒有開放到紐約的程度，局部房價卻已經比肩紐約！所以北京、上海未來的房價靠內需拉動有限時，它們未來的國際地位，以及對國際人才吸引帶來的住房需求可能是持續上漲重要的因素了。

我有一個判斷不一定對，未來中國的房價最高的，可能不是北京，也不是上海，或許是深圳。今年兩會馬化騰提出要發展粵港澳灣區經濟，一旦搞起來，這將是全亞洲的創新灣區，會類似美國的舊金山灣區，深圳，香港將會成為國際人才的聚集地，這是極有想像空間的。當深港澳成為亞洲的創新灣區後，深圳的住房需求就會被放大，房價的參照就會更加國際化。房價會低嗎？馬化騰的這個提案一旦被接受了，那就恐怖了，房價必定還會漲，因為全亞洲的高精尖人才在那裡工作、生活，會在那裡買房子。

結語：做好四輪驅動

打好組合拳

目前中國對REITs暫時還不能公募上市和租金免稅，所以要吻合目前國內特殊國情，就必須打組合拳，新派公寓實踐了四種物業獲取模式（我們稱之為四輪驅動組合拳模式）：即私募REITs模式來收購資產做了CBD旗艦店，用二房東的整租模式做了故宮店和新國展店，用品牌輸出模式正在做南京人才公寓及成都高新區精品公寓，同時與開發商合資的模式也在南京和北京馬上落地，在深圳與機構合作的人才公寓也會今年落地。在中國做企業我認為既像做大廚也要像做拳擊手。作為大廚，你得有充足的原料才能做出好菜，作為拳手，你得精通熟練各種拳法打出組合拳才能立於不敗！只有多的應對措施和能力，才有健康擴張的複製能力。

REITs在中國已經討論超過10年了，當時創業板推出前也討論了10年。大家都知道很多事在中國不能等綠燈亮了才做，而是在紅燈前頑強地探索生存下來，一旦綠燈亮了，就有機會首先衝出去！