海外樓市撿便宜別砸手裡 謹慎選擇小心購買

　　近日，一則有關「國人賣北京1套房可買休斯敦6套房，還能月賺1萬元租金」的報道吸引了公眾的眼球，也使得近年來不斷升溫的海外置業熱再度成為關注焦點。專家認為，儘管海外投資房產不乏成功的先例，但是面對不確定的投資政策、與國內完全不同的市場行情、複雜的法律程序、較高的房產維護成本等諸多風險，國人在「抄底」海外房產時更要提高警惕，謹防誤入投資「陷阱」。

　　投資金額不斷攀升

　　一直以來，海外房地產是中國富人群體海外投資的主流選擇。胡潤調查報告顯示，海外置業在富豪海外投資項目中佔比重最大，超過四成。中國富人在世界範圍內購房已成為當下一個顯著現象。

　　然而，國人海外購房浪潮正在由原先的富人群體向中產階級蔓延，小額海外置業投資逐步升溫。尤其是在國內房價高企，升值空間日益縮小，再加上一二線城市紛紛「限購」的背景下，越來越多的中產階級把目光投向了海外房地產市場，尤其是歐美髮達國家的房產更是受到國人青睞。

　　目前，中國已成為除加拿大之外的美國房地產第二大海外買家。美國房地產經紀人協會發布報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。此外，全美現房成交價中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元，為美國均價2.6倍。而且中國人更喜歡現金購房，超過3/4的中國購房客選擇現金支付房款。

　　據仲量聯行數據顯示，2014年一季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25％，達到21億美元。其中，對海外住宅開發用地投資額同比飆升80％。

　　海外置業也選「學區房」

　　對於近年來不斷升溫的海外置業熱的原因，中原地產首席分析師張大偉分析認為，國內房產價值透支且經濟放緩，而國外整體經濟在復甦，房產投資價值較高，因此有很多人賣了國內房產轉而去國外投資。

　　在加州大學安德森管理學院經濟分析師威廉看來，即使美國房價出現上漲，但對中國投資者而言仍然很有吸引力。比如，在上海浦東購買一套兩居室需要大約100萬美元，相當於西洛杉磯房價的兩倍，而同樣的單元在浦東月租金為1400美元左右，在洛杉磯為3300美元。他說：「從投資角度考慮，在洛杉磯當房東比在上海更划算。」

　　此外，發達國家具備環境質量、教育水平等方面的優勢，也是國人選擇海外置業和投資移民的重要因素。尤其是葡萄牙、西班牙、希臘、塞普勒斯等歐洲國家，急於擺脫歐債危機的影響，相繼推出了「購房移民」的政策，購房者只需購置一定金額的房產，即可申請獲得該國的居留權，對中國投資者很具吸引力。

　　《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業，在富豪海外投資項目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇學區房。

　　風險暗藏仍需謹慎

　　儘管不少海外置業項目都讓中國投資者獲得較好的收益，但這並不意味著海外投資房產就可以高枕無憂，也並不是所有人都能實現抄底升值、海外撈金的美夢。一些看似便宜的房產背後的風險往往難以察覺，最後可能會變成燙手的山芋。

　　事實上，持有一座房屋並不僅是一紙房產證或是穩定的投資收益那麼簡單，便宜房價的背後，是房產持有環節的高成本。在美國購置房產，無論房屋是自住、出租，每年都要繳房產稅和管理費，土地出讓金是分期支付的地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。此外，房屋的維護經費也是一筆很大的支出。

　　「國人用這10年中國房地產的思維出國投資，很可能會出問題。」在張大偉看來，很多國內購房者在過去10年的投資投機中積累了不少財富，但大部分都藉助了很高的信貸槓桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經濟比較均衡、買房投資屬性並不高的國外，則很可能會出現回報率較低、房產出售變現難度大等問題。此外，諸如年初馬航事件衝擊、加拿大宣布終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數，也會為海外房地產投資帶來潛在風險。記者 周小苑

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