北京通州房價降低三成仍未見底

2011年11月04日 07:53來源：第一財經日報 作者：陰雪

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「開發商將期待市場的反彈，至少在封盤半年之後才會考慮以更高的價格推出項目的二期。」一年之前的2010年11月18日，通州樓盤京貿國際城的銷售員曾如此對《第一財經日報》記者表示。

彼時，京貿國際城曾以19800元/平方米的價格推出100套特價房，相比其此前26800元/平方米的均價，大幅下調7000元/平方米。

然而，被稱為「通州第一跌」的京貿國際城開發商或許沒想到，封盤長達近一年，並沒有等來市場的反彈，其最新推出的一批房源成交均價僅14600多元/平方米，較其巔峰高價已下跌超過45.5%，幾近攔腰價。

降了又降

京貿國際城可以說是北京通州樓市中最為敏感的一個項目，其售價的漲跌頗具戲劇性。

京貿國際城作為純新盤面世是在2010年1月23日，該項目1號樓取得銷售許可證，成交均價14073元/平方米，390套住宅全部售罄。

該項目開盤幾日之後的2010年1月底，北京市兩會召開，會議釋放出了通州的重大利好消息：北京市市長郭金龍當時在政府工作報告中明確：「今年要集中力量，聚焦通州，藉助國內外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發揮好示範帶動作用。」

令人意想不到的是，通州新城規劃的發布，成為通州房價快速上漲最大助推器。

2010年3月11日，當京貿國際城2號樓取得預售許可證，再度推出280套房源時，其成交均價已漲至18686元/平方米，竟也迎來旺銷。於是，京貿國際城一蹴而就，於3月28日再度推出3號樓575套房源，此時，其擬售價格陡增至26000元/平方米，成交均價也達24095元/平方米。

2010年4月底，「國十條」發布，中央針對房地產業宏觀調控的大幕由此拉開。而通州樓市由於規劃利好概念的熱炒、售價的節節躥升，在宏觀調控之後面臨的便是銷量的急劇萎縮。

「19800元/平方米的價格是抄底價，我們這是順應市場，把價格一步降到位。」彼時，京貿國際城項目銷售員小江對本報記者表示。與此同時，該項目還對前期購房銷售均價高於20000元/平方米的業主，給予差價返還。按照公布的差價返還方案，開發商為此付出的資金超過1.3億元。

然而，隨著宏觀調控的逐漸深入，一次性降價7000元/平方米也沒能令京貿國際城的銷售有太大的起色。截至目前，該項目4號樓入市已近一年，仍餘155套房源沒能售出。

期待封盤半年之後才會考慮以更高的價格推出項目二期的開發商並未如願。今年10月23日，其5號樓取得預售許可證，擬售均價再次下探至約16000元/平方米。

「現在我們最新一期推出的房源均價是14600元/平方米，一次性付款還可以再打9.8折。」11月3日，京貿國際城的銷售人員如是說。儘管銷售價格比16000元/平方米還要低，但並沒有換來理想的銷量。根據北京市房地產交易管理網的信息，目前京貿國際城5號樓僅售出21套房，成交均價為14638元/平方米。

經過不到兩年的急漲急跌，京貿國際城如今的售價已接近項目剛入市時的開盤價格。

底在哪裡？

「史上最嚴厲的限購政策是對通州市場最大的打擊。」通州一位不願透露姓名的開發商表示，其所在的通州一項目曾經做過分析，該項目的目標客戶60%以上工作在CBD及東五環以內，而其中無法滿足連續5年以上在北京繳納社保或個稅這一條件的有80%。

「我們的一棟樓在開盤前蓄客時曾經積累了四千多的誠意客戶，但是限購條件加上後，就只剩下一千出點頭。」該開發商如此描述。

由限購帶來的成交量的急劇萎縮，成為包括京貿國際城在內的通州項目降價的原動力。

據北京中原統計，自今年7月以來，通州房價逐月下降，目前其在售樓盤的成交均價已從7月的23595元/平方米降至16577元/平方米，降價幅度接近三成。

短短4個月的時間，區域成交均價出現了三成跌幅，不禁令人產生疑問：究竟哪裡才是通州房價的底部？

「其實，通州很多項目拿地時間都比較早，土地可以說幾乎是零成本，因此，對於一些小開發商來說，只要有利潤就可以賣，他們的項目的價格也就會隨行就市、一降再降。」前述通州開發商表示。

據了解，通州降價「急先鋒」京貿國際城的土地取得時間是在1994年，甚至早於土地執行招拍掛的「8·31」大限10年，距今已有17年。當時開發商的拿地方式多為劃撥，僅需付出極少的土地款。

「我們的通州項目在銷售之初，公司定出的底線是11000元/平方米，這個價格並不是成本，還包括了一定程度的合理利潤，如果每平方米賣到13000元以上就能保證不錯的利潤。」上述開發商表示。這位開發商所在的項目也加入了通州的降價隊伍，其降價後的成交均價仍然接近16000元/平方米。

北京中原市場研究部分析師張大偉認為，目前通州的房價調整仍然沒有到位。「從2009年至今，通州一共有417.5萬平方米的住宅開發面積，其中90%以上的項目土地成本在5000元/平方米以下，建安成本一般在3000元/平方米，也就是說大部分開發商能夠承受比較大幅度的降價。」

不過，在一片「跌跌不休」的通州樓市中頗顯尷尬的是，在2010年通州樓市最為火爆的時期，開發商的拿地成本也水漲船高。

根據北京市土地整理儲備中心的數據，2010年，北京土地市場共成交位於通州的住宅用地10塊，平均樓麵價達6906元/平方米，相比2009年4191元/平方米的樓麵價，上漲了45.5%，甚至比2011年至今通州成交的6幅土地的平均樓麵價4833元/平方米，還要高出42.9%。2010年成交的地塊中，還不乏樓麵價超過10000元/平方米的地塊。

明年或將成為上述土地集中入市的時點，以目前通州樓市的成交均價及市場走勢來看，上述項目的命運恐將多舛。