看新加坡如何保障人人有房住 組屋覆蓋82%居民

新加坡[微軟中國1]

專家表示，WTO在最近一份裁決中認為，國家提供優惠的金融和土地支持將構成不公平優勢，這也許會導致越來越多的國家通過反補貼訴訟對付中國——這將把矛頭直指中國國家支持經濟模式的核心。[微軟中國2]W TO成員已開始通過反傾銷訴訟攻擊中國的貿易政策。

新加坡立國時是世界上有名的貧困落後的地方，60年代東亞最發達的新興國家是菲律賓、緬甸、斯里蘭卡。當時新加坡城市裡貧民窟非常普遍，新加坡的郊區，在城市居住以外的地區，鋼板非常破舊。今天的新加坡大家都知道，已經成為世界上總體評價比較高的世界級城市，這個變化是怎麼實現的？有很多政策，但所有的政策里住房政策是非常重要的一塊，很多新加坡學者與西方學者將新加坡住房制度稱為新加坡制度的房屋基石

新加坡立國為1965年，新加坡的立國跟所有國家不一樣，是被立國。新加坡於1965年在馬來西亞聯邦兩會上，被要求離開馬來西亞聯邦，當時的李光耀向老百姓宣布這個消息時，是流著淚的，政治家一時不知道怎麼才能領導這個國家生存下去，就業困難、住房困難，怎麼走？他們定了非常重要的政策——打開大門，引進外資，建立新加坡裕廊工業園，由外資提供條件。在當時反潮流的歷史中（50年代、60年代經濟學界流行的思想是南美洲左派經濟學家的不平等貿易理論），發達國家拿著昂貴的工業品去交換中等國家、落後國家非常便宜的產品。新加坡形成的經濟政策思路是自己發展民族經濟，發展進口替代產品，中國叫自力更生，在這種大趨勢下，新加坡被逼走出來，打開門，讓外國資本家進來。

在國外企業進來時，新加坡政府成立了一個重要機構：經濟發展局，就像80年代中國的招商局，到世界各地經濟發達好的地方去說服那些企業到新加坡來辦工廠，為了讓他們在這裡安心辦工廠，就建立了辦工廠所需要的條件，幫著他招工人，給工人培訓，幫助他們找資金（新加坡的發展銀行在那時興辦起來），幫助他建立所需要的基礎設施（新加坡崗位局也是在這時辦起來的），幫助他建立工業園區所需要的基本條件，比如說造廠房，也包括給員工提供住房條件。

所以新加坡組屋政策來源，既有李光耀的想法，也有新加坡被迫的經濟條件，為了實現經濟發展所必須採取的配套措施。

80年代，在住房條件改善、經濟發展以後，新加坡新任總理吳作棟提出「國家意識形態」的概念，當時新加坡在世界上已經成為亞洲四小龍之一，經濟發展很快，新加坡領袖就想到了在經濟發展快的同時，怎麼能夠形成自己的價值觀念和國家意識，所以從1984年開始，新加坡研究東方的東亞價值，在這個基礎上，吳作棟就提出了國家意識形態，他認為新加坡作為一個開放社會需要核心價值，這個核心價值主要包括四部分：1.社區高於個人。2.家庭是社會的根本；3.通過達成共識而不是抗爭解決分歧；4.強調種族和宗教的容忍與和諧（Asia Value）。這4條跟組屋的發展有關，組屋發展起來以後有條件實現這樣的想法。

組屋制度最初並不是新加坡政府自己發明的，組屋制度政策開始於1960年2月份新加坡成立的住房發展局。前面已經講了，新加坡真正獨立於1965年，當時還是殖民地政府，這個制度實際上是英國的制度。

在19世紀、20世紀，工黨想給勞工者提供社會福利，所以英國是最早建立組屋制度的國家，為老百姓提供住房制度的國家。新加坡是從英國學來的。1960年開始首先是為英國政府、英國海濱基地工作人員提供住房，新加坡政府成立後，就沿著這個措施，引進外資，給新加坡的員工提供基本住房，為老百姓住房提供基本條件。當時為了更好的完善這個制度，也提出了一些配套措施，最重要的政策是中央公積金制度，中國大部分大城市已經採用了這個制度。這個制度具體做法跟新加坡有很多不同，公積金是老百姓和僱員共同將錢存起來，新加坡主要解決退休金問題、住房問題、醫療保險問題、部分教育經費問題。在60年代老百姓的收入水平非常低，這種情況下怎麼幫老百姓買房子？當時就是用住房公積金制度進行配套。

新加坡政府鼓勵老百姓和他們的父母住得比較近，這樣可以照顧的父母，以傳承華人的家庭觀念，這種情況下會增加1萬元津貼，即4萬元。

對新加坡本國人來說，房價漲對他們能夠買房子能力基本上沒什麼影響。

從47895734.jpg這裡面可以看到，購買這幾類型房子的，每個月分期付款所要還款的錢，按照他們的公積金付，對他們的實際收入沒有影響。這裡面特別用了國立大學東亞所一對年輕夫婦2010年買房的例子（丈夫在東亞所工作），他去年在盛港買了4房式一手房，房價21.6萬元新幣；10%首付（按櫃金）：2.16萬元，其中50%可使用本人的公積金存款1.08萬元，實際需要首付1.08萬；其他可全部使用公積金貸款，年利息率2.6%；貸款年限65-買者年齡（最多不超過35年）；如以35年計算，每月公積金還款600-700新幣，夫婦倆人每人承擔300-400新幣的公積金還款，每月不需要從實際的工資收入中支出。這樣的制度，在新加坡買房非常容易。

造房子的經費從哪裡來？

是幾個方面的資金湊在一起，慢慢滾大，一開始房子的資金來源購買居住的房子；二是有新加坡的公積金局，新加坡政府會安排一部分錢借給建屋發展局；另外向銀行借一部分錢；最後，買了房子者每個月要還房貸。建屋發展局利用這些錢慢慢滾，越滾越大。

我在雲南電視台講課時，他們非常關心的問題是沒有錢，我跟學者、主持人說，昆明比新加坡60年代、70年代、80年代的資金要好，為什麼昆明會感到錢不夠。中國改革開放30年，到最近幾年才想到要加快建設經濟適用房，而新加坡在經濟發展一開始1965年就有基本思路：

先給老百姓建房子，他們要求比較低，首先要求是最簡陋的房子，成本比較低。隨著老百姓生活水平提高，希望房子越來越好，這時候有更多的資金來滿足這樣的條件。中國現在困難很大，但只要政策對頭，問題也只是暫時的。（#觀感#我們的城市建設盲目追求品位、層次、超前，恰恰沒把民生放在應有的重要位置，

新加坡政府比較早的就認識到造房子時，要使老百姓生活設施比較近，學校比較近，工作單位比較近，這是我到新加坡後一個比較特殊的體會。現在所知道的裕廊工業園，在新加坡那麼小的地方有40多個，這40多個工業區分散在各個組屋區附近。新加坡政府土地規劃時，不僅使老百姓的生活設施近，而且上班的地方比較近，這樣提高了老百姓的生活水平，減少上下班的時間。在新加坡公司工作的員工，如果上班時間超過20分鐘，都會說很遠，這是新加坡的現象，這個現象對整個能源結合、社會安定情況非常有用，怎麼做到這點？跟新加坡長期有這個思路，政府一開始有土地使用規劃有關。

地怎麼拿到政府手裡？

新加坡政府把地拿到手裡比較早，1965年新加坡農耕地區比較多，但新加坡在1965—1970年過程中，讓這些地方的老百姓移進政府組屋大樓，這時就把這些地拿來，那個時候老百姓不像現在有強烈的地價概念，地價比較低。中國現在所碰到的拆遷問題新加坡已經解決了，將地集中在政府手裡，政府能把這些地按照自己的意願進行很好的規劃和分配。土地售賣計劃我就不細說了。

不斷改善組屋和居住條件的歷史進程

新加坡的組屋完善是一步一步走過來的：60年代解決住房，70年代開始加強環境，80年代要更多的管理，更多的色彩，使房子多元化，90年代更多的是整體布置。

60年代造房子，讓老百姓有房子住，這一開始比較容易，但讓老百姓搬出去也很難，有些老百姓住在很差的條件也不願意搬，這些情況在新加坡也出現過。當時河水山發生大火，大火燒掉的不少房子，迫使一大批人移到組屋區。這把火是怎麼燒起來的？有傳言說：是人民心中放的火。這個歷史事件使新加坡比較早的完成了搬遷過程，完成搬遷過程中，住到了組屋區的老百姓滿意度比較高，自然而然就有帶動效應。據悉，新加坡組屋房最早不夠分，怎麼辦？大家搖號，本地區的社會活動家和居民共同執行這一過程。

新加坡沒有信訪制度，但有議員接待制度[微軟中國3]，問題各種各樣，但議員都要耐心的聽，不聽就沒有他的選票。

以前允許投資移民買房子，但這幾年，中國、印度、越南、印度尼西亞有大批人到新加坡買房子，導致房價上升，這個趨勢很難避免。房價衝擊影響到組屋，因為組屋並不是跟私人房子的市場完全隔開，這是兩塊市場，中間有一塊實際是相聯繫的，這就是組屋的二手市場，由於存在組屋的二手市場的價格，使得二手市場價格跟著私人房子的價格逐步增加，這種增加一方面是政府希望的，居者有其屋，讓老百姓在經濟發展的同時，不僅收入增加，自己的財力也增加，80%的人有房產。

新加坡房地產稅，是按照同樣方式在市場上的租金來算的，在市場上的租金，年收入為10%。如果自己居住，就減少到4%。從2011年1月增加了3個檔次。另外一個控制是資本所得稅，一年內出售房子，付出售價的16%。

成功的主要原因和值得關注的經驗

我覺得新加坡的經驗對中國來講有兩個地方值得注意：第一，把市場分成兩個，不僅是住房政策，包括教育、醫療、照顧老人的醫療服務，這些以後可能都需要分成兩塊市場，完全靠市場去解決永遠不可能。第二，許多到新加坡去的中國官員、學者跟我說，新加坡經驗對中國沒有任何意義，因為新加坡只是一個小城市、小地方，跟中國沒法比。我非常同意他們的觀點，但我說，你不要看新加坡是一個國家，看新加坡是一個城市，中國660個大中城市，2000多個縣級城市，如果有1/4、1/3、1/2居者有其屋，大家都有房子住，中國的社會將會非常穩定。

通過近幾年的發展，中國各個城市之間已經形成了很大的差距。中國經濟發展里，非常重大的成功經驗出現了一個問題，城市和城市之間都是比GDP，比就業率，比吸引世界外資的數字，比吸引世界500強的數字，但能不能改一改，比老百姓居住在這個城市的滿意程度，比哪個城市更幸福。這是否值得大家思考？

李光耀曾經多次講過這樣的話：按新加坡的人口，華人佔74%，華人主要來源中國南部，福建、廣東、海南。在中國幾千年文明史中，這是一塊文明程度比較低的地方，但這一批人來了，給新加坡的經濟繁榮做出了貢獻。李光耀相信中國如果有好的制度、政策，文化程度遠遠高於新加坡，中國人的基因遠遠好於新加坡的基因，相信中國會更好，謝謝大家

早期的新加坡住房基本是應急性的住房，在短期內滿足大家住房要求，隨著社會發展，新加坡住房政策這些年一步一步在發生變化。[微軟用戶4]

新加坡的住房政策是由新加坡的政治體制決定的

新加坡的住房建設當中的廉潔基本上是靠選舉的壓力來保證，換句話說中國沒有這種選舉壓力。

新加坡的住房制度是有限的市場化制度，不是完全的市場化制度。

第一， 正式啟動居者有其屋的事業之前，首先形成共識，從吳作棟開始的共識非常重要：社區高於個人，家庭是根本。這對我們的啟發很大，一是在涉及到國民利益的根本住房上，每個人都會關注，在這麼大的事之前，讓大家統一思想，怎麼統一？實際上不可能統一，每個人都有自己的利益，得到組屋也有先有後，所以講到「社區高於個人」，這時如果只是強調個人利益，或者家庭的利益跟個人利益混在一起，共識就很難形成，當時可能正好需要形成這種共識，所以提出了這麼一個口號。二是也沒有否認社會利益多元化，這裡面將不同情況區分開，先解決哪一部分人的需要，這其中也強調了共識的差異性，有先後，有優先和後期解決的制度上安排，所以共識的形成非常重要。

反觀大陸的改革，對共識的形成經常採取的忽視態度，更多不是為共識，更多的是領導、決策者他們的意見、依據或者他們的想法，實際上共識上的形成就是一個民主過程。

第二， 政府的職責和政府的利益問題處理得比較好，政府職責的定位非常重要，政府拿了錢、稅收，首先要解決的是最基本的公共服務。在所有基本的公共服務里，居者有其屋可能是最重要的，最起碼要做到的一個事。

我們可以看到新加坡政府在這方面的定位一開始就是準確的，我們這兒總是習慣於摸著石頭過河，新加坡一開始踏入的河流就是正確的，政府上來就是解決居者有其屋的問題，這點非常重要，如果這點解決不了，定位糊塗的話，政府自身的改革，政府的利益在這裡面就攪和得不清楚。

第三， 做到這一切的保證是民主，新加坡的民主不像我們想像的只是家族政府，其實很民主，這跟了解香港的道理一樣，香港曾經也是英國殖民地，但還是有很多根子的東西在裡面，有法院，花每一分錢都有預算，新加坡也這樣，新加坡議員已經累成那樣，雖然工資比較高，但健康更重要，但他顧不上，他必須把自己分內的事做好，這就是民主。如果人民代表、社區有代表天天反映我們的呼聲，或者起碼讓我們看得到代表每天關注我們的飲食起居、醫療要求，這一點能夠做到，代表就已經很不錯了。[微軟用戶5]這一套民主制保證了上面兩點的情形。

第四，

香港和新加坡其它方面的福利非常差，為什麼鼓勵和父母住在一塊，是因為父母沒有勞保、社保。

一個比較大的問題不是民主的問題，而是所有城市治理所面臨的強勢和弱勢，面對老百姓時城市太強勢，面對上級時城市非常弱勢。另外，城市是產業推進器，也是徵稅的機器，如果城市有2000多億的稅收，1000多億給國家，還有一部分是給省里的，自己留下的可能只有三四百億，但賣地就能賣一千二百多億，所以真正的來源是賣地，從這裡就會發現很多政策有問題。

我們所有城市面臨著更為弱勢的人進入城市的機會，大城市、首都城市、首府城市都是只進不出，體制外的途徑只能是走市場的道路，新加坡、香港、迪拜都面臨這個問題，迪拜好一點，新加坡和香港在房地產領域已經相繼封閉，如果封閉了，這兩個地方的活力會下降，但在活力和土地之間會選擇一個相對平衡的方式。

這樣一黨獨大的威權政府，為什麼能夠把居者有其屋的政策作為政治制度來貫徹執行？

我個人認為有兩點：第一，新加坡是經濟威權[微軟中國6]，在這樣情況下始終有一種壓力存在，有反對黨，其要保持自己的執政地位，對付反對黨的壓力，必須解決老百姓的需求，居者有其屋的需求最大。

另外，新加坡是英殖民地的國家，華人精英在受過英式教育之後，包括李光耀在內的政治家有一種政治上的職業精神，想在政治上做一番事業來維繫在新加坡的合法地位。

當然，新加坡有完善的法治，尤其是高薪養賢[微軟中國7]的制度，確保官員始終執行居者有其屋的政策，以致不走樣。

第二，組屋制度的核心樞紐就是公積金制度，這個核心是政策性金融，政策金融實質就是國家把發展福利跟老百姓共享。一個國家在發展過程，尤其到一定階段，應該將福利拿出來共享，通過有效的公積金制度讓利於老百姓，當然還有土地，這也反映出新加坡制度的理念，大量的制度始終用來解決居者有其屋，少部分的政策統一市場化，這個過程中，政府不會成為城市、土地的統一經營者。我也贊成毛老師說的，不要把新加坡82%的組屋率作為我們的目標和理想[微軟中國8]，北京能夠達到30%、40%，就給了我們很大的希望。

市場中房子是按平銷售，因此把購房套數作為購房政策依據不精確，建議採用「定補人均面積和有限產權」限制，如限制人均面積不大於20，對於一個四口之家，那麼買90平的房子時，那麼只能享受80平的定補優惠，其餘完全自理；如其買75平的房子，那麼其還可以在買二套房的時候享受5平的優惠（相關條件成熟後，還可以允許其出售剩餘的5平指標），過段時間經濟發展了，追加人均面積可在未來的購房中繼續使用，過往不究。

定補購買部分的產權部分歸政府，但其使用權與本地戶籍和產權同在，即轉戶口或出售房產時，定補部分政府將收回或補貼本人名下其它房產（具體金額不變）。

定補定期調整。

[微軟中國1]啟發與警示：動態、循環、可持續

[微軟中國2]土地是比人力更穩定的戰略資源，但人力資源比土地更具戰略彈性，在世界經濟白熱化的今天，大力提升人力資源競爭力更有可取之處

[微軟中國3]村居事宜能不能由村居的鄉人大代表負責，從功能上實現二合一？

[微軟用戶4]我認為，住房的層次不在建築的「超前設計」上，而恰恰在民生對量的需求上，因此居者有其屋的住房政策理念應該被置於基礎地位，商品房應該少而精

[微軟用戶5]也許可以考慮讓村居班子與鄉鎮人大代表二合一，從而實現鄉村事務的進一步整合

[微軟中國6]！！

[微軟中國7]！！

[微軟中國8]市場中房子是按平銷售，因此把購房套數作為購房政策依據不精確，建議採用「定補人均面積和有限產權」限制，如限制人均面積不大於20，對於一個四口之家，那麼買90平的房子時，那麼只能享受80平的定補優惠，其餘完全自理；如其買75平的房子，那麼其還可以在買二套房的時候享受5平的優惠（相關條件成熟後，還可以允許其出售剩餘的5平指標），過段時間經濟發展了，追加人均面積可在未來的購房中繼續使用，過往不究。

定補購買部分的部分產權歸政府，但其使用權與本地戶籍和產權同在，即轉戶口或出售房產時，定補部分政府將收回或補貼本人名下其它房產。

定補定期調整。

楊沐認為，新加坡的組屋制度有很多方面是值得中國借鑒的。比如，初建的組屋可以小一些，一室或二室一廳，40平方米到60平方米，後來隨著發展，再逐步開始建造較大的組屋。早先買了小組屋的家庭如果收入增加了，可以賣舊買新;又如，居民從政府領取補貼購買組屋只能有一次，每個家庭也只能買一套組屋。但有權購買組屋的准入門檻很低，家庭月收入在1萬新元以下的都可以。目前，直接申請購買組屋的購屋者當中，最低收入者月收入還不到1500新元，且可享受到一定的補貼。保障房監管失察輕則造成浪費、減少供給，重則滋生腐敗、引發不公。我們不妨學學新加坡，先立規矩，再施重典政府蓋房，低價提供，可買可租，惠及八成國民，新加坡組屋確實好。新加坡，城之國，八成百姓住組屋，也才需要百萬套。可是換個國情，這樣的高覆蓋率，別說咱們，即便發達國家，也沒哪個做到了。那麼，我們究竟該學什麼呢?搞了50多年住房保障的新加坡，在政府主導的建設理念，在人群細化的分配方式等方面，都值得我們學習。尤其值得一提的，是其嚴厲的監管。新加坡對組屋的監管，簡直到了苛刻的程度。上述規矩，如有違反，輕則罰錢，重則收房，甚至可能坐大牢。對此，有些新加坡人也抱怨，組屋政策太嚴格、沒自由。但是，更多的人則認為，實行苛刻的管理，才能實現人人有其屋。這些年來，我們無論廉租房，還是經適房，騙租、騙購時有發生。究其原因，除了政策設計有漏洞，更重要的是監管不嚴、處罰不力。近兩年來，隨著保障房建設的提速，對分配和使用過程的監管，顯得尤為重要。我們不妨學學新加坡，先立規矩，再施重典，嚴加監管，確保公平。
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