任志強：誰應承擔房價暴漲責任

任志強：誰應承擔房價暴漲責任 www.hexun.com 【2006.05.12 08:07】 來源:第一財經日報 【作者：任志強】　　在2005年5月~2006年5月的皇曆上，中國 房地產市場的流年是「主口舌，宜交易」。從來沒有哪年像這個時期一樣，圍繞房地產市場，出現過這麼多的熱鬧。這期間任志強曾多次放言房子是為富人而建、真正的焦點不應集中在房價上；而學者薛涌則認為任志強是不想繼續當人人喊打的「過街老鼠」，所以提出國家要用「社會保障性住房」解決中低收入家庭的住房問題，以此堵住大家的嘴。對當下之勢，瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬則認為房地產新政策的實施，在華東部分城市顯現了部分效果，對全國市場收效甚微；摩根士丹利亞太區董事總經理謝國忠則認為如果不真正解決資金過剩問題，房價仍將上漲。　　約30年前，中國引進了一部電影大片《廢品的報復》，曾讓人大笑不已。當每個人都認為自己生產的廢品是別人而不是賣給自己時，自己得到的也是廢品，同樣會被自己之矛傷自己之盾。　　如果有人認為根據當前的經濟狀況急於出台一個有缺陷的政策能暫時醫治眼前的病態時；認為一個不太好的政策總比沒有政策出台更有利時，就如同生產了一個帶有殘缺的廢品，雖能對付一時，但最終自己也不得不接受這種「廢品的報復」的現實。　　誰之錯　　經濟學從來都用供求關係來解釋價格的漲落。糧食豐收了，但豐收會使價格下跌，谷賤會傷農，糧食的豐收不等於農民的收入多了，因為供求關係決定了價格。　　目前最時髦的詞是中國的某些行業產能過剩(大約也包括房地產業)。產能過剩改變了供求關係，於是價格會下跌，於是一些過剩的產業因為產量多了反而盈利低了，國家也忙著為保證這些過剩行業的投資不要成為銀行的壞賬而出台各種政策來壓縮投資。　　既然房地產業已經是投資過熱，同時又被列於產能過剩，但很奇怪的是在強大的宏觀調控政策的壓力之下，房價不但沒有下跌反而在不斷地上漲。為什麼經濟學普遍在所有行業都有效的供求關係決定價格的經典成熟理論在房地產市場面前失效了。在成熟市場經濟中爬滾了多年，虧損責任自負的境外投資者為什麼會在政府拚命壓縮的、中國人民銀行多次高呼有巨大金融風險的行業中，得出了相反的結論。不但在中國政府認為是大量空置要嚴格限制的高檔住宅中，也同時在大量的商場、辦公用房中投入巨額資金。在媒體一片喊落之聲中卻勇往直前，大量地湧入中國市場！　　持幣待購的中國消費者們也許都認為這些外國的傻帽們瘋了，認為他們一定會在中國宏觀調控的政策下虧本，但結果卻是這些外國投資者獲得了巨額收益(如美國購買了富力股票的基金收益早超過了2億美元)，也許他們認為持幣待購的中國消費者瘋了，看到伸手可得的黃金不去撿，留給這些外國投資者。　　重要的在於中國的房地產分為兩個供給環節：一個是政府控制與壟斷了的土地供給環節；一個是市場化根據供求關係調節投資的實際商品房供給環節。　　前者是根據政策與計劃來調節的，並且是追求通過壟斷和製造產品稀缺性而謀求暴利的利益驅動與支配下的資源分配過程。因此這個環節無法依市場的供求關係進行調節，並嚴重地制約著後者，使後者也無法按市場的供求關係進行調節。如果一個產品的生產被人為地割裂為兩個環節，且原料的供給並不按市場的供求關係變化，那麼經濟學的基本原理就必然無法對非市場經濟的因素產生作用了。　　誰應承擔責任　　都說房價在飛漲，普通百姓無緣購房，到底該不該讓發展商活著，成了經濟發展中的一把雙刃劍。如果沒有了「黑心的」開發商，難道房子會從天上掉下來，並平均分配給所有的普通百姓嗎？房價高漲時罵著娘的消費者不還是在大把大把地往開發商手裡送「銀子」嗎？奇怪的事本不應在市場中出現，但都必然在非驢非馬的市場中存在。　　一是1998年的房改貨幣化分配並未將這種分配的貨幣化落實到普通的百姓身上，住房的消費性支出並未在工資中體現。儘管人均收入的增長遠遠高於房價的增長。但仍無法滿足日益增長的消費需求。1986年沒有土地出讓金的房價北京約為600~800元/平方米,20年之後加上高額的土地出讓金約為6000~8000元/平方米,增長了10倍,平均每年約5%，但1986年平均月工資不到80元。20年後北京平均月收入增長了25倍以上。遠遠超過了房價的增長速度，但80元/月工資時是實物分房，工資低但有房住，而今工資增長了但卻不分房了，因此出現了差異。　　二是住房供給方式和供給體系發生變化之後，打破了原有的住房保障體系，但並沒有相應地建立新的社會住房保障體系。無法用社會保障性住房將中低收入家庭從市場化的商品房中剝離，因此將不應進入市場化體系之中購買商品房的人群被硬逼著推入了市場。自然擴大了市場需求的範圍和容量。　　三是對高檔消費的錯誤限制，錯誤地以為所有的家庭都在從無到有地一次性購房，不知道擴大住房面積的過程是從小到大的過程、從無到多的過程，能進入或接受高檔消費的人群會在擴大住房面積時，騰出原有的小住房並在二級市場形成新的供給。而現有的政策則是從零住房面積一步進入高檔消費的概念，為什麼二手房不能成為遞次消費的基礎呢？　　四是政府放棄了解決中低收入家庭的住房責任。我國現有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是證明。並不是沒有資金來源，已知政府從土地中獲取的土地收入是巨大的，從這些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多億，超過了全年免去的600億農業稅。用於解決城市人口戶數不到10%的困難家庭的住房沒有任何問題，大不了多用兩三年的時間。同樣，拿出土地收入的一部分用於建立貼息貼租的住房，解決夾心收入層的住房與購房困難也會大有成效。當用政府的社會責任來保障了不該進入市場購房人群的住房問題時，矛盾就不會集中於房價了。　　五是當城市中的部分居民無能力一次性拿出錢來購買新房時，為什麼不能採用二戰後英國為度過戰後住房困難的「分享產權計劃」呢？政府可以用長期低息貸款或債券建設一批分期購買的商品房。先購買部分產權，部分繳納租金，在一定年限內分期購買全部房屋產權，逐步形成產權的私有化！　　如果一個制度有缺陷，就必須從制度上下藥，而不可能用市場解決制度問題。假如用一套有缺陷的政策去調控市場就一定會遭到市場的報復。（作者為北京華遠集團總裁）　
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