經濟適用房,特權者的盛宴！

住房與城鄉建設部4月份舉行了一次關於保障性住房的會議上,對保障性住房結構進行了微調。會議強調,廉租房和經濟租賃房將作為未來一段時間的重點工作。但建設規模將根據各地實際情況確定,沒有設定強制指標。

住建部一名高層官員表示, 房價目前處於下行周期,以非低收入人群為主要對象的限價房,和以低收入人群為對象但存在支付和資金來源困難的經濟適用房,沒有迫切擴大規模的需要。要繼續適當建設經濟適用房並加強管理。經濟適用房建設的具體規模,由各地根據當地實際情況確定。對於限價房,他提出,房價較高的城市,可以結合實際情況繼續組織建設一批限價房。

會議明確,下一步的工作重點是廉租房和經濟租賃房,要求各地在堅持住房市場化和面對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時,「採取發展租賃住房,尤其是公共租賃住房等多種形式」。

有限的財力希望面面俱到的解決安居問題，歷史已經證明是不可行的。而且在福利分房的50年中，我們對安居問題的解決大家是感受到的。也只有在市場化十年中，安居問題才有了長足的進步。 應該說最初對經濟適用房的定位就有很大問題。離開福利分房時代，住宅商品化的初期，接受商品房房價還相當艱難，這才有了部分商品房的定義，也就是98年計劃保障房佔比70%，商品房佔比30%，但是十年下來，唯一的保障房—經濟適用房佔比僅僅做到了0.5%，而且，保障房保障的是優勢人群，實際是特權階層為主，結束的福利分房通過經濟適用房的形勢，繼續在中高收入階層存在下去。

現在繼續經濟適用房原有政策，只會更加加大特權階層對保障房的佔有比例。保障的意義消失了，這是有失公允的。

經適房本身的土地問題也是經適房不被追捧的原因。舊有的征地模式已經不存在了，國有土地也並非是國家可以強制收回的了。那麼市場化徵用土地—不論是產權還是使用權，必將提升土地徵用成本，國家無償劃撥土地已經不存在可以執行的條件了。很多二三線城市政府對於經適房和廉租房的土地供應是沒有動力的，原因是徵用艱難，也因為土地徵用之後的土地出讓金收益是政府財政預算外收入的主要來源。分稅制之後的地方財政之艱難，以及財政供養人員越精簡越增加這一不可改變的趨勢下，實在令地方政府難以支持保障房，更別說拿出錢來建設保障房。

撒芝麻鹽無疑是最差的安排。但是我們對於保障住房的大包大攬，最終結局是不可能完全實現的，這樣有限的財力集中使用，大建廉租房和經濟租用房，這才是保障低收入人群的制度設計。至於所謂的理想化，也就是回歸福利時代了，絕對不是最佳的制度設計，也不會成為現實。

當然，各地在經適房上還要適當存在下去。比如新版的上海經適房管理辦法，結合經濟適用住房的房源供應情況，凡符合申請經濟適用住房其他規定條件，並且年滿30周歲的單身人士，也可以單獨申請購買或租賃經濟適用住房。

這樣的實施細則也就是把80後單身青年、有上海常住戶口7年以下(新畢業大學生來到上海7年也就意味著30歲左右了）已婚青年全部排除在申請資格之外，表明上海經濟適用房接受大部分80後群體的實質。（上海各大學畢業學生看來享受的待遇稍高一些） 為什麼這樣安排？上海自有上海的道理，畢竟經濟適用房房源有限，全部解決的可能性是不存在的，這是國情的現實，所以相對公平只有考慮更需要解決居住問題的困難群體。而80後群體，目前29歲的80年出生的人群，工作7年，除個別人群外，依靠正常工薪接受目前房價是不可能的。80後目前最關鍵的在於進步，而不是解決產權住房，這在任何發達國家也從來沒有先例。

我們不是高福利的國家，財政需要解決的問題奇多。比如土地出讓金，大部分用在了城市基礎設施的建設上來，我們的體制是富人購買住宅，通過納稅機制集聚資金，進入城市建設的高速發展期，而讓全體國民享受到城市的配套服務，這是很合理的機制。

所以實際地方對於經濟適用房採取的是配建措施，也就是在商品房裡面配建一部分經濟適用房和部分廉租房，這勢必加大商品房的地價成本。但是我們看到最近的變化，商品房只配建廉租房，原因是配建經濟適用房是不可行的，成本高昂的土地地價，任何開發企業都無法承受。

逐漸過渡到廉租房為唯一保障房形勢是必然的。改變居住理念的意義在於商品房解決產權住房問題，保障房解決基本居住問題，這才是適合我國國情的最好安排，而證明這一點的日子不會很長。

與其全部照顧，但是顧此失彼，不如正視這一情勢，拿出適合自己城市的解決路徑

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