保障房：豈能放過轉租套利

製圖：邱玥

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百環家園是北京的保障房項目，但不少房屋被違規出租。 本報記者 陳晨攝

北京保障房項目百環家園。 本報記者 陳晨攝

北京保障房項目百環家園裡，招租信息赫然在目。 本報記者 陳晨攝

製圖：邱玥宋家莊家園是北京首個通過招拍掛開發的保障房項目，但這裡的一居室的轉租月租金達3600元北京東三環保障房項目百環家園毗鄰國貿，90平方米的兩居室住了26個租客嚴令之下卻有令不行，如何實現合理退出、動態管理值得探索1、保障房轉租現象不止位於北京地鐵五號線終點站宋家莊附近的宋家莊家園，是北京市政府首個通過招拍掛方式開發的保障房項目。22日，記者來到這個小區，停車場不乏寶馬、賓士等高檔小汽車。一名小區保安告訴記者：「有的業主這幾年收入逐漸增加，買了好車也不足為奇。」雖然小區內沒有張貼房屋招租信息，但附近一家廣源地產中介的工作人員小路向記者表示，「能租，只不過因為是保障房，許多業主還是比較低調」。據了解，因為靠近地鐵，宋家莊家園的租房市場比較火爆，一居室的月租金約為3600元，而且十分搶手。中介稱「沒幾天就能租出去」。當記者提出經濟適用房能否出租的疑問時，小路直截了當地表示沒問題，並解釋稱「沒人管，大膽住」。為了說明該保障房可以出租的事實，她告訴記者：「這個小區有大約三分之一的房子已經出租了，經我的手租出去的就有二三十套。」記者還從附近房屋中介了解到，距離宋家莊家園並不遠的另一處保障房項目紅獅家園也可以租房，只不過「現在沒有房源了」。同樣的現象還出現在北京東三環雙井橋東南角的保障房項目百環家園。該小區毗鄰國貿，靠近地鐵，地理位置十分優越。近年來這個小區周邊陸續出現多家地產中介，而可以支撐這些新門面開張的突出原因就是有大量房屋出租或出售。儘管該小區曾被媒體曝光有違規轉租保障房的問題，但出租現象仍然存在。記者25日來到百環家園時發現，這裡的租賃市場相當火爆。在該小區居住的租客張小寧（化名）告訴記者，小區里一套90多平方米的兩居室里，住著26個原本互不相識的租客，而房東至少在本小區內有三套經適房。小區內還有一張「物業出租銷售部」的廣告牌，一名工作人員自信地表示「租經濟適用房肯定沒問題」。事實上，自2007年9月《經濟適用住房管理辦法（試行）的通知》頒布以來，經適房就被明文規定禁止出租；2010年4月，住建部再下嚴令，發布《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，又一次重申經適房嚴禁出租。但政策並未能擋住一些人鑽空子的腳步。雖然嚴令當頭，但保障房出租儼然已經成了「公開的秘密」。2、監管不力是主因據統計，2014年全年，北京市計劃新開工建設各類保障性住房7萬套，竣工10萬套。據住建部統計，2014年，全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區470萬套以上），基本建成480萬套。截至7月底，已開工590萬套，基本建成340萬套，分別達到年度目標任務的84%和70%，完成投資8500億元。「十二五」期間，我國城鎮保障性安居工程將建設3600萬套。保障性住房，本是為了保障低收入群體「住有所居」而由政府推出的惠民舉措。然而，由於管理制度欠完善，保障房成為一塊搶手的「蛋糕」，它的分配關乎民生、民心和政府的公信力，因此顯得至關重要。保障性住房轉租獲利的現象，也並非北京所獨有。近日有媒體曝光廈門、長沙等地有多套保障房被轉租，有的甚至違規出租達好幾年。為何政策明令禁止，現實中卻又屢禁不止？記者了解到，目前各地的保障房大多由物業公司進行日常管理和核查。但實際上，僅靠物業公司的檢查管理是遠遠不夠的，物業公司作為企業，不具有相應的行政職能，而政府部門雖然近年來已加強對保障房項目的監管，但管理制度仍有所缺失。「保障房的初衷是解決低收入人群的住房問題，如果個別人將它作為獲利的工具，就變成了『劫貧濟富』。」山東大學房地產研究中心主任李鐵崗在接受本報記者採訪時表示。在他看來，保障房的監管首先是要落實管理的責任，也就是明確由誰來監督管理；然後建立一套動態監察機制，及時發現違規行為，而不是收到群眾舉報後再去調查；最後是對違規行為要有較為嚴厲的處理手段，這樣才不會讓好政策走樣。據了解，目前對於保障房業主的違規轉租等行為，監管力量仍顯薄弱。以北京為例，一個區縣的保障房住戶就有幾萬戶，僅靠住保辦數十名工作人員無法實現全面監管。對此，北京的做法是設立管理站委託物業巡查違規行為，發現問題迅速報告，住建部門及時處理。此外，保障房能出租之所以成為「公開的秘密」，一方面是在利益的驅動下，不少人願意鋌而走險；另一方面則是在保障房分配完成後，雖然有很多監管條例，但缺乏監管和落實的嚴令，違規成本太低也導致這些條例在少數人那裡變成了一紙空文。因此有關專家建議加大處罰力度，提高違規成本，對騙購、騙租行為「零容忍」，情節嚴重的應依法追究責任人的法律責任。住建部政策研究中心主任秦虹坦言，經過近幾年的摸索與發展，隨著城鎮保障性安居工程的大規模實施，我國住房保障政策體系和組織實施機制也日臻完善，但關鍵還在於「執行要徹底」。3、退出機制要完善「開著豪車住保障房」「利用保障房為自己獲利」「有幾套房還享有保障房」……關於保障房分配問題的熱議備受關注，讓保障房分配的公正性受到質疑，人們不禁要問：保障房，到底保障了誰？有專家認為，保障房之所以存在轉租等套利現象，與保障房的申請和退出機制不無關係。一方面由於保障房的價格明顯低於市場價，這讓一些原本並不符合保障條件的個人或家庭，產生搭便車佔便宜的衝動，通過資格造假來鑽政策的空子。另一方面，有一些申報者當初在申請保障房審核時是符合政策要求的，但後來家庭收入增加了，卻沒有退出保障性住房，而將其轉手出租。據了解，目前我國在申請購買保障房准入方面，建立了一套嚴格的審核機制，主要遵循「三審兩公示」程序，即申請人的住房情況、家庭收入、家庭資產等需經過基層、相關部門等的審查和公示，以及時清退不符合條件的申請家庭。但保障房「退出難」的問題卻沒有得到很好的解決，許多原本居住保障房的低收入家庭的收入、住房狀況發生改變，已經不再符合保障條件，但是沒有相應的退出制度。在保障性住房退出機制的問題上，安徽省合肥市作出了積極的探索。據了解，合肥市保障性住房建設發展中心每年都會對保障家庭進行「年審」，審查內容包括每戶承租家庭的收入、住房、家庭成員等方面的變化，如果超出了廉租住房保障租金補貼標準，會被要求退出。若仍符合廉租住房保障租金補貼標準，則繼續享受租金補貼，補貼為一季度一發。北京市住建委相關負責人也表示將加強對已獲得保障房家庭的動態監管。公租房（含廉租房）和經適房購房家庭成員通過受贈、繼承、購買等方式又獲得其他住房的，要退出保障住房；保障房家庭在居住期間，如存在出借（轉借）、出租（轉租）、出售、擅自改變房屋用途等違規使用行為，將被調查處理。數據顯示，自2007年以來，北京市在保障房資格審核和年度複核中已累計終止了4.1萬戶不符合保障條件家庭的備案資格。同時，已有300多戶家庭退出各類保障房。其中，有187戶不符合條件家庭退出公租房（含廉租房）；177戶家庭退出已購經適房或限價房。「保障房完善准入和退出機制，要做到有進有退。」李鐵崗告訴記者，「許多保障房申請者在初審時可能是符合政策要求的，但後來其收入增加了，不再符合要求，卻仍不退出保障房，導致保障房轉租現象嚴重，市場比較混亂。相關政府部門有必要設計嚴密的退出機制，讓保障房實現動態流動，以確保政府有限的資源能實現良性循環。」（本報記者陳晨本報通訊員趙鵬郭曉丹）他山之石各國如何建立保障房退出機制新加坡：新加坡在20世紀60年代，公布並實施了《新加坡建屋與發展法令》，明確了政府發展住房的目標、方針、政策，確立了專門的法定機構行使政府組屋建設、分配和管理的職能。同時，新加坡政府還頒布了《建屋居住法》《特別物產法》等相關條例，規定只有月收入不超過800新元的家庭，才有資格租用公共組屋，若家庭收入超過其規定標準將適時退出。這些通過立法所確定的解決居民住房問題的大政方針，為新加坡政府「居者有其屋」目標的實現提供了法律基石。日本：日本在20世紀50年代，為緩解第二次世界大戰後的住宅短缺問題，先後制定了《住宅金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團法》以及「住宅消費保障」等一系列相關法規，其中規定，享受公營住宅租金優惠的租戶，當收入超過基準時，若連續居住三年以上，則要累進計租；若連續居住五年以上，就必須買下該住宅。這些規定不同程度地滿足了不同階層的住房需要，使得日本住房保障制度逐步走向正軌。德國：申請租住公共福利住房，必須向行政區（城市）政府住房局提供家庭收入、家庭人口、現有住房狀況、房租、在所在城市工作或居住的時間等資料。一般來說，申請租住公共福利住房的家庭，家庭收入必須在國家規定的低收入線以下，沒有自有產權住房，在所在城市工作或居住一定的年限。經審核符合條件的家庭取得租房資格後，可以參加排隊輪候住房。此外，還有退租方面的規定。承租家庭每年要向政府住房局進行家庭收入申報。凡收入超過規定標準的應退出福利住宅，否則將收取市場租金。（郭曉丹、李希然整理）
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