樓市去庫存上升為「國家任務」 地方政府、開發商應如何出招？

截至11月末商品房待售面積近7億平方米可供2.3億人居住

部分三四線城市率先推出稅費減免等措施 業內稱土地成本既定房價降幅不會太大

　　專家表示，在三四線城市，即使政府不出台明確的鼓勵政策，開發商近兩年也會「降價跑量」，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。

12月2日，福建福州一處商品房外打出的樓盤廣告。 IC 圖

　　綜合新華社電 剛剛結束的中央經濟工作會議，把「化解房地產庫存」列為明年經濟社會發展的五大任務之一。將樓市去庫存上升到「國家任務」高度，是前所未有的。

　　國家統計局數據顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創歷史新高。這還不包括大量已建設未竣工，以及還未開工的。

　　那麼，到底哪裡的房子不好賣庫存大？下一步各地政府在去庫存中能做什麼？想在城鎮落戶的農民掏得起錢買房子嗎？開發商能把高企的房價降下來嗎？針對這些社會高度關注的問題，記者採訪了各方人士。

庫存現狀：

三四線城市房子不好賣

　　那到底哪裡的房子不好賣？數據顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區。

　　據易居房地產研究院監測，截至今年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

　　中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統計局數據顯示，1至11月，東部地區商品房銷售額同比增長21.1％，中部地區商品房銷售額同比增長10.9％，西部地區商品房銷售額同比增長5.5％。

政策措施：

部分城市推稅費減免等

　　記者梳理髮現，一些三四線城市已率先推出了系列去庫存措施。

　　河南省濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市，安徽省宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市，以及福建、甘肅、浙江、雲南、江西、四川等地的多個市縣均推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優惠政策，以及針對農民進城買房的一些措施。甘肅房地產商會會長陳啟建介紹，甘肅一些城市已經開始探索通過降低首付、降低稅費、延長貸款時間等一系列扶持政策鼓勵農民工購房落戶城市。

　　福州大學房地產研究中心王阿忠指出，除了在購房環節減免稅費或直接補貼外，還應該出台專門針對農民工的公積金繳存和住房保障制度，同時在宅基地流轉、質押等方面對農民工加大支持力度。戶籍制度改革也要加快推進，目前各地已相繼出台一系列戶籍改革措施，這只是一個開始，關鍵是要讓新市民群體享受入學、醫療、就業、住房保障等社會化均等服務，從而釋放出較大規模的剛性需求。

如何消化：

政府、市場都在探索

　　儘管許多農民工有在城市落戶的意願，但並不意味著有能力買得起房子，他們的城鎮「安居夢」該如何圓？

　　在甘肅建投城關區農民巷一處建築工地上，做了20餘年鋼筋工的武山縣農民李文對記者說：「在城市租房是我首要考慮的，我們怎樣才能租到廉價的、全家老小能生活的房子。」

　　近年來，一些地方政府正在嘗試把農民工群體納入城市住房保障體系。2013年以來，四川省已連續多年把公共租賃住房的30％定向供應給農民工，房租按當地市場租金一半左右水平確定；在福建，多地還探索在農民工集中的開發區、園區，引導各類投資主體面向用工單位或農民工開展公共租賃住房業務。

　　另外，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前，各地棚改貨幣化安置主要有三種方式，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如，安徽將2016年棚改貨幣化安置比例目標定為50％，並積極推進組織棚改居民購買商品房進行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示，無論哪一種方式都對消化庫存、穩定房地產市場具有重要意義。

　　大型房企萬科啟動的存量房改售為租的長租公寓項目正在全國加速落地；市場上還湧現出像魔方公寓、YOU＋等一批以住房租賃為主的專業化企業。「中國有2億多流動人口，圍繞這些人口產生的住宿和生活消費，是萬億級的市場。」魔方（中國）生活服務集團董事長葛嵐說，市場之大很有誘惑，相信還會有像我們這樣的企業不斷出現。

農民工購買力：

首付應該問題不大

　　「儘管在外打工多年，但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵農民工回鄉買房的政策，對我很有吸引力。」一位在深圳打工的安徽籍農民工小余說。

　　小余的話，道出了許多農民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房，首付應該問題不大。而這些區域也恰恰是庫存「重災區」，因此在這次去庫存的政策設計中，農民工成為擴大有效需求的主要目標群體。

　　據清華大學房地產研究所所長劉洪玉測算，2014年底農民工的總量為2.74億人，如果10％的農民工實現市民化，就將緩解不小的庫存壓力。

降價空間：

成本既定降幅不會太大

　　中央經濟工作會議提出，鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。老百姓最關心的房價能降下來嗎？

　　萬科原高級副總裁毛大慶向記者介紹，房價的構成因素一是土地價格，二是行業稅費，三是建安成本，四是合理利潤。後三項在成本構成各地差不多，區別最大的是土地價格。

　　一位開發商給記者算了一筆賬，假設房價每平方米8000元，則地價3000元，稅費2000元，建安成本2000元，利潤1000元。

　　一方面是成本居高不下，另一方面則是供過於求的市場。旭輝集團執行副總裁陳東彪分析認為，三四線城市需用3到5年時間實現房價「擠泡沫」，「也就是說，在庫存沒有明顯變化之前，房價水平將維持原有水平甚至下降。」

　　全國工商聯房地產商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出台明確的鼓勵政策，開發商近兩年也會「降價跑量」，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。

　　「下一步還看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。」陳寶存說。

明年預期：

三四線城市或跌5％

　　業內人士認為，由於發展失衡、住宅市場結構性過剩與結構性短缺現象並存，明年樓市發展將更加分化，庫存積壓風險仍大。

　　中國社科院發布《中國住房發展報告（2015－2016）》顯示，2016年我國住房總量將呈「結構性過剩」，即一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，在宏觀經濟下行壓力、結構調整與短期增長有衝突的背景下，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。「在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化或趨於嚴重。」

　　中金公司一份分析報告顯示，2016年，一二線城市房地產銷售均價將上漲10％，而銷量將持平。主要原因是，一二線城市供應有限，土地成本較高的新增供應入市將推升銷售均價，一二線城市的庫存去化周期已分別為7個月和13個月。而三四線城市的房地產市場則仍面臨著高庫存和弱需求，預計2016年三四線城市房地產銷量將下降10％，銷售均價將下跌5％。

錄入編輯：顧靜芳

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