住房改革的戰略規劃與戰術操作

住房改革的戰略規劃與戰術操作

——保障房元年該如何啟動

「國八條」要求各地一季度公布房價調控目標，在經過一段期間的躊躇與觀望後，三月底各縣市終於紛紛公布了目標，除了北京市的調控目標是「穩中有降」，所有其他城市的目標多與GDP增長及人均可支配收入增長掛鉤，這樣的調控目標，極可能實際上助推了房價上漲的預期。

中國的房改，歷經了十幾年的摸索，終於摸出了一個比較正確的方向：把1998年房改把房屋產業100%交給市場機制與民營開發商的做法，在「十二五」規劃中調整為既有市場機制又有政府職能，既有民營又有公營的混合體制。這應該說，是中國房改在改革思路上的很大的進步。十二五規劃的目標是五年興建3600萬套保障房，第一年要建1000萬套，所以2011年可以說是保障房元年。

正確的改革思路是很重要的一步，但僅止於此是不夠的。目前看來，至少有兩方面的現象與問題值得關注。一是幾乎所有城市的調控目標，「限價」都成了「限漲」，因為與GDP及居民收入增幅掛鉤，只能產生房價上漲預期。其次，也不能全怪各地政府的觀望與躊躇，對各地政府而言，現在只得一個保障房的「承包」數字，其他一切都沒概念：保障房運作的機制是什麼？土地從哪裡來？資金從哪裡來？政府若無法承建，開放商又從哪裡來？開發商的盈利又從哪裡來？還有，如何確保「保障房」的品質與安全，如何避免保障房不成為貧民窟？……。所以，在有了正確改革思路後，還必須有跟上良好的「戰略規劃」與「戰術操作」。

首先，在戰略規划上，保障房的建設不能忽略兩個方面，一是與「城鎮化」有機配合，二是與地方財政的改革掛鉤。

先談城鎮化。城鎮化也是當前國家建設的重點，所以城鎮化當然不能與保障房各行其是，兩者必須能有機的結合。核心是土地的配置與使用。保障房在城鎮土地的規劃中能獲得多大規模的配置，容積率如何，基礎建設如何，生活機制配套如何，建築標準規格如何，監督管理機制如何，在在都須有整體的思考與規劃，否則很可能製造的問題比解決的問題還多。

其次，是地方財政的問題。當前中國房地產問題很大程度上地方財政的不健全有關。地方政府普遍欠缺足夠的穩定的財政收入，才會走上賣土地，炒土地的生財之道。現在要各地政府擔負起保障性住房的重責大任，保障房的興建，土地還不是大問題，關鍵在資金。若政府無法承擔興建所有的保障房，就必須有政策誘因來引導開發商，這需要資金。所以包括房屋稅，房屋交易稅、增值稅等基本上屬於地方財稅收入的稅制要儘快健全。

在戰術即所謂實際政策與行政的操作上，中國大陸並無太多經驗，所以可借鏡於香港及新加坡，尤其是後者。

新加坡的保障房稱作為「組屋」，從1965年新加坡獨立之後，就被視為最高國策來抓，目前全國四百多萬人口中，組屋的覆蓋率已達85%（中國十二五規劃3600萬套建好之後保障房的覆蓋率是20%）新加坡的組屋政策，從土地徵用開始，到資金籌措，到城鎮規劃，小區設計，到房屋的建設、分配與管理，都做好全套縝密的規劃，包括法規（土地徵用法）、組織（建屋發展局、公積金局）等，一直到建設完成，如何分配、購置、管理及服務。中、星兩國國情當然不盡相同，但可供參考之處相信仍不在少。

五年3600萬套的規模，20%的城市房屋覆蓋率，及大約一億人口的住民，規模之大，前所未有，也是全球僅見。這件事搞好，經濟上拉動內需，社會上促進和諧，政治上有利穩定，事關重大。中國也應該像新加坡一樣，把它視為最高國策之一來抓。

（本文刊載於《理財雜誌》）

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