樓市調控三次加碼已成颶風，但是房價真的會下跌嗎？

來源：明源地產研究院（ID：mydcyjy）綜合自環球老虎財經（ID：laohucaijing01）、Alpha、央視財經（ID：cctvyscj）、房天下（ID：soufun2012）、券商中國（ID：quanshangcn）、中國經濟網（ID：ourcecn）

今年的「銀十」註定是不平凡的。

半個月時間，樓市經歷了多個城市集中出台調控政策的「龍捲風」，又等來了央行強化信貸管理的消息，沒想到13日調控再次「另類升級」：深圳對新房和二手房交易市場進行突擊檢查……

調控還會「加碼」嗎？想到這裡，很多地產人都不禁要打個寒顫。

遇上「史上最嚴調控」，一二線城市的表現如何？房價會不會出現大幅下降呢？大家不妨一起來探討。

樓市降溫是肯定的，調控是怎樣的「王炸」？

10月的樓市調控一點也不簡單，短短15天里，已經不斷升級和細化到了「3.0」模式。

沒有一點點防備，這個十一黃金周被各地出台的樓市調控政策「霸屏」了，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、蘇州、無錫等多個一二三線城市在內。從政策內容看，除北京、深圳、合肥、蘇州、東莞等城市限購限貸、限價較為嚴厲外，此輪收緊性政策密集出台，將降低四季度房地產市場溫度。

僅10月3日到9日期間，受調控影響，北京、上海、杭州、武漢、南京、無錫、青島、溫州、蘇州均出現成交量下滑，北京、上海更是量價齊跌。

以北京為例，「十一」期間，北京住宅市場無新批上市項目。3日到9日，商品住宅成交173套，2.98萬平方米，面積環比下跌86.34%。價格方面，剔除保障性住房影響，商品住宅成交均價為35775元/平方米，環比下跌23.7%。

各地調控幾天狂風暴雨之後，央行還是在10月12日放出了另一個大殺器——要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。但細則落地，可能要「慢半拍」。

回顧9月，按揭貸增速依然很快，10個房價上漲過快的城市按揭貸佔總按揭貸款的40%。這麼熱的樓市不僅讓樓市供需失衡，也讓哪些原本屬於實體經濟的流動性過度集中房地產市場，給金融的穩定和安全帶來風險隱患，這也是銀行限貸的原因。

深圳這次的調控力度非常大，也有些「特殊」。

10月4日出台號稱「史上最嚴」的「深八條」，13日對新房開發商和二手房中介進行突擊檢查。這場檢查，監管層動真格了，讓開發商非常意外，有網友爆料稱突擊檢查現場，「凡是有字的地方都在拍照，之前的認購書什麼的文件一張一張檢查，有的項目查完電腦都被直接抱走了」。

檢查中，發現多家樓盤存在虛假宣傳、捂盤惜售、違法違規、不正當競爭、價格公示要素不足、違反《廣告法》等違法違規行為，傳說其中一家樓盤為了規避購房資格限制而製作的假離婚證和假公章也被搜出。14日，住建部明確對房地產開發企業的不正當經營行為進行監管。

下面這個流傳很廣的段子，充分說明了銷售人員現在的心態。

另外，有部門通知，二手房買賣，租賃，在門店或者網路上投放廣告必須有業主出售，出租委託書以及房產證、身份證複印件，否則將以10000元/套處於罰款。而房地產經紀機構或個人禁止組織舉牌銷售、派發傳單等形式發布房源信息廣告。這也意味著今後中介不能到馬路上攬客了。

一二線樓市遇冷，房價一定會不同程度影響，但會不會出現大幅下降呢？下面來看看萬科高級副總裁譚華傑的觀點。

房價調整時間不超2年，跌幅不超10%

譚華傑認為，除非未來幾年房價繼續猛烈上漲，導致大周期終點提前出現，否則中國房價出現整體性崩盤大跌的可能性較低。

從城市化的規律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮化率是 56%，距離這個水平，還有很遠的距離。也就是說，中國房地產的發展，還在大周期內，即高速增長期之內。

但需要強調的是，不能說城鎮化率不到 75%，房價一定只漲不跌。因為在大周期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大周期提前到達終點。大周期的提前結束是很可怕的，這意味著大周期可能將以日本模式結束，而不是美國模式結束。

購買房屋的收益分為兩部分，一部分是租金，即使自住購房也是如此，因為這相當於把房子租給自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，問題主要出在這部分。

在小周期時代，房屋增值的收益比較容易估計，因為房價能跑贏消費物價，但不會明顯超出經濟和收入增速。但在大周期時代，人們只能根據歷史增速來預測未來增速。這樣就很容易在大周期尾段犯錯誤，而最終出現某種因素，使得高估值無法維持，而導致了泡沫破滅和大周期的結束。

那麼，如何提前判斷中國大周期在什麼時候結束?其結束方式是美國式的平緩收尾，還是日本式的泡沫破滅呢?

通過對全球房價的漲跌數據做分析，可以發現，房價易漲難跌是全球普遍現象，過去半個世紀，各國房價上升的年數均明顯超過下跌的年數。

發達國家房價漲跌各指數的對比情況

絕大多數國家/地區房價都出現過長期大漲的情況。除德國外，其他26個都出現過不同程度的房價繁榮，其中不乏超過我國的例子。(比如，日本在1953~1973年17年間連續上漲了30倍;韓國在1971~1985年15年間累計上漲了12倍;香港在1985~1997年13年間上漲了9倍;台灣在1987~1989年3年內累計上漲了3倍;西班牙在1971~1991年21年間累計上漲了25倍;義大利在1971~1983年13年間累計上漲了 8倍。)

27個可以追溯 20 年以上房價增速數據的國家和地區的數據

從多個經濟體的歷史數據來看，日本市場的持續下跌是孤例。迄今為止，日本創造了發達國家地價下跌 22 年的最長記錄，也是房地產市場泡沫破裂後長達十年依然未能恢復的唯一個案。在快速城市化階段，尚無房價持續下跌的先例。在城鎮化率達到60%之前，名義房價很少出現超過2年的連續調整，且房價累計跌幅一般不超過10%。

處於中國當前城鎮化水平階段時，其他國家房價變動情況有一個顯著特徵：幾乎所有在這個城鎮化水平階段的國家，房價都經歷著較大的上漲。

在量化研究的基礎上，不難發現，判斷大周期結束時是否會出現房價泡沫破滅，小周期階段常用的房價收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房價大漲後走勢的關鍵因素。

在大量量化分析中，我們發現是以下兩個指標組合，是迄今為止最有解釋力的:

(1)居民部門利息保障倍數=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為 1.5倍。

(2)新房名義市值對居民最大購買力佔用比例=(私人部門房屋新開工套數×當年新房均價)/(居民部門總儲蓄+信用凈增長-本年利息支出)，房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為 80%。

根據國際歷史數據，我們發現，當居民部門利息保障倍數高於1.5倍時，基本沒有國家/地區發生過房價大跌情況。美國在第一次大漲頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數為2.14，2007年時只有1.46;日本第一次時為3.75，1989年時只有1.49;台灣在1997年時有3.4倍，而香港僅為1.23;芬蘭在1989 年時只有0.73，2007年時有1.55，同期西班牙僅為0.99。

而出現泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個指標都超過了80%，也就是說，即使居民部門將絕大多數可用於投資的資金全部用於購房，也不一定能夠消化供應。

以下是一些典型的對比案例：

在這些案例中，除美國 2007年以外，其他案例中第二個指標都具備解釋力。而美國2007年之所以例外，是因為之前家庭部門信用凈增長很大，降低了分母。

沿用這個數量分析模型，我們將中國當前數據代入，從數字上可以基本確認，短期內中國並不存在整體性房價大跌的風險。

第一個指標，居民部門利息保障倍數，在2015年為10.4，按照未來十年房貸CAGR 達到20%預測，到2025年也不會突破安全邊際1.5。

再看第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力佔用比例，按「城鎮住房新開工面積×銷售均價」未來五年CAGR不超過 11.8%、未來十年CAGR不超 5%預測，2020 年、2025年也不會觸及60%的警戒線，更不會達到 80%的臨界線。

所以，從國際經驗來看，目前過早得出「中國房價已經嚴重泡沫化」或者「泡沫即將破滅」的結論，是值得商榷的。

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