優美:我所理解的房價（二）

優美:

我所理解的房價（二）

更多博文見【優美理財筆記】http://blog.sina.com.cn/yumilicai（接上篇《我所理解的房價（一）》：http://xueqiu.com/5091457148/57590536）二、供需 不同城市的房價不同，同一城市不同地段和片區的房價差異也巨大。 建造得一模一樣的同等新舊的小區，如果放在深圳的南山區後海片區要賣10萬/平方，放在福田中心區賣8萬，放進福田的百花片區（好學區）至少上10萬，放到深圳龍華中心去只能賣5萬，若放到珠海最多就3萬，到惠州什麼地方，那感覺簡直是1折清倉，真是太便宜了！ 誰都知道，這是因為地段不同。地段背後隱藏著的是並非均勻地存在於不同城市及同一城市不同片區的人口、貨幣、資源。 同樣是1平方公里的土地，有的地方有1萬人，有的只有幾百人，對住房的需求量是不一樣的。那是否說1萬人的地方的房價就應該比幾百人的貴呢？也不是，貧民區里的人口密度很高，但是房價趕不上人口稀少的富人區的豪宅。因為，房價還取決於呆在這裡的人的的住房購買力，也就是有多少錢，而且可能要取決於這1萬人中前10%的人的購買力，而並非全部人的平均收入。有錢人願意去哪，那取決於吸引他們的資源現在哪裡，或是在可預期的將來資源去哪裡。1.住房VS礦泉水 住宅也是商品，它的供需和一瓶礦泉水的供需在本質上沒有什麼不同。上篇說到貨幣多了會推高物價，礦泉水會漲價，房子也會漲價。在同一時點，礦泉水在不同地方賣價不同，房子亦然。 在沃爾瑪超市一支普通礦泉水賣1.5元，小區樓下的7.11便利店賣3元一支，若放星級酒店這支水少說賣10元，奢華型酒店可能根本不提供普通礦泉水，會有更高端的水和飲品。星級酒店的10元/瓶的普通礦泉水賣給誰？當然是為方便有消費能力的住客，而不是酒店的服務員（他們有單位提供的水喝），更不是每天給酒店送報紙的郵遞員（他們再渴，摸摸口袋也會忍著，一會兒去路邊小店買瓶2元的水）。 一個城市的核心地段（如CBD）聚集了很多人，每天來這裡上班的，有身家上億的企業主，有上市公司高管和中層，有公務員，有工薪小白領，有各行各業、大中小微各種規模的公司的老闆和員工。每天大家下班後都要回到叫「家」的房子里。 偏遠地段交通不便的房子就像沃爾瑪的水，很便宜但要在路上花很多時間；地鐵房、學位房就像路邊7.11便利店裡的水，雖然要花3倍錢，但方便又省時能馬上解渴；地段、交通、小區、學位、周邊配套樣樣俱佳的房子就像星級酒店的礦泉水，大家都覺得方便馬上解渴，可是太貴了！ 以CBD為圓心向外一層層劃圈，越裡層的圈的面積越小（能提供的住宅也越少），越外的圈的面積越大（能蓋更多的住房）。不同圈層就是不同地段，表面上看是空間差異，實際是時間價值的懸殊。住中心地段房子上班花20分鐘，住偏遠的地段上班路上花2小時。有錢人（賺錢多的人）的時間價值更高(或者理解為他節約下來的時間能賺更多的錢)，能為「省時方便」支付更高的溢價。像那瓶10元的礦泉水一樣，好地段的好房子就是為有錢人（賺錢多的人）而準備的。其他人呢？那些能享受到福利分房的公務員，就像是酒店裡的服務員；更多人工薪階層就是那往酒店送報紙的郵遞員，只能忍受更遠的路途更差的環境，每天在去CBD謀生的路上花很多時間。 酒店的礦泉水賣再貴，也沒引起民怨，因為水可以隨身攜帶隨時解渴。而住房無法突破物理空間限制，誰也不能從郊區的房子里直接穿越到CBD的辦公室。這是每個大城市都面臨的一個矛盾：城市中心提供了最多的工作機會，但偏遠地段（也就是外圈）才能提供更多的住房。這就註定大多數的人要在路上花更多時間，也決定了大多數人都想住在中心地段，可以肯定大多數不能如願。結果一定是，大多數人在抱怨房價高。2.調控房價不能解決問題。 面積越大、人口越多、中心越少越集中的城市，這個矛盾就會越尖銳。調控房價根本解決不了這個問題。最好地段和環境的房子，永遠只有人口中財富排行靠前的很少一部分人才買得起。這個矛盾不可能解決，越是區域發展不平均衡矛盾越尖銳（全國範圍看，也是這個矛盾，不然就不存在「春運回家難」的問題了） 也許有人說，我手裡現在有500萬，現在我看中的中心區的房子賣1000萬，如果房價跌一半，我就輕鬆拿下了。要想明白，這不是房價下跌讓你買得起房，而是因為不同人資產配置在不同地方，縮水幅度不同，房價大跌了，拿現金的人財富排名往前走，高負債買房的人可能成負資產排名往後靠，這是財富的重新分配。從整體看中心區的好房子永遠屬於財富排名靠前的人。 能夠緩解這個矛盾的辦法是，多中心化。一個中心變成多個中心，那麼中心的面積變多，「中心地段」住房增加，中心區到外圈的距離變短。這能很大程度地提高更多人的生活質量，但仍不能改變一個規律，就是中心區的房子仍然比外圈的房子少，仍然是大部分人可望不可及的。中心區的好房子必然會有更高的價格，只有更有錢的人才能擁有。 那麼，中心區的好房子的價格是由誰決定的？顯然不是由中心區的人口的平均收入決定的，可能是由財富排名前10%（甚至更少）的富裕人群決定的。假設某中心地段每天有100萬人在這裡工作和生活，但周邊30分鐘步行範圍內的房子只能供10萬人居住，資產（或賺錢能力）排在前10%左右的人的收入才有參考價值。如果這100萬人的收入差異非常大，比如公司總裁月收入100萬，小員工10000元，清潔工3000元。平均工資可能是1萬元，但只取前10%的人群的平均月收入可能是10至20萬，這些人可以輕鬆承擔總價1000萬的房子。這種二八分化現象在很多地方都存在。社會貧富分化越大，收入越懸殊，中心區的房價越是比偏遠地段的房子貴。 城市中心提供了最多的工作機會，但偏遠地段（也就是外圈）才能提供更多的住房。這就是數量龐大的普通工薪階層喊房價太貴的原因。普通收入階層並非買不起房，而是大多買不起他們想要的房子。有不少普通收入者就因為購房的完美主義耽誤了，以至現在感覺被飛漲的房價拋棄。而另一部分多年前就放下過高的期望，正視和接受現實的人，反而穩紮穩打一步步實現了住房升級。 我們會看到媒體（包括傳統媒體和新媒體）上遍布著關於房價太高的言論，一方面，媒體編輯基本都不是富人，但們把持著媒介的話語權，他們更傾向篩出選符合自己利益的信息提供給大眾；另一方面，媒體也會迎合著大眾的心理需要。 政府無法不讓多數人表達他們對房價的抱怨，可是政府解決不了這個問題，規律就是無論房價怎麼漲跌，處於最里圈的中心區只能提供最少的房子，這是每天出入於此謀生的絕大多數人可望不可及的，他們只能住到更偏遠的地段去（全世界的超大城市都是如此）。政府能做的是，多中心均衡發展以緩解矛盾。 政府還可以不斷出台政策調控房價，多少安撫一下民怨，但並不能解決供需矛盾。對個人來說，每一次調控都帶來一次希望。這個希望就是：個人可能抓住機會，在每一次財富洗牌時成為幸運的那個，讓自己的財富排名往前靠。相反，政府的調控政策（如增加營業稅、提高評估價）是增加買房人的成本，每一筆錢都實實在在的從樓市收走。沒有哪種商品因為增加了稅還能降價的。3.先佔領下一個中心的是幸運兒 前面說矛盾是可以通過多中心緩解的。比如我們在深圳的城市規劃中能看到：要建立2個城市主中心、5個城市副中心、8個組團中心。中心多了，大家不必都往一處擠，人口分流了上班路途變短了，那怨言也會少些。 同時，城市的變遷，舊城的老去新城的崛起，都帶動著財富轉移。誰先佔領了下一個中心，誰就是幸運兒。但舊的中心會轉移嗎，新的中心在哪呢？規劃未必說了算，計劃趕不上變化，不然就不會有新城變「鬼城」了，無心插柳的事情也很多，不知哪就佔到人時地利人和自然形成了一個產業聚集地。 我們知道，河流與人類的文明分不開，因為有水的地方容易發展農業，人容易生存，然後在些基礎上發展其它的科技文化藝術。現代人去哪裡容易生存呢？工作機會多的地方，總會吸引更多人來謀生。簡單說：房子跟人走，人跟工作走，工作跟產業走，產業跟著環境走。 什麼是環境？好萊塢大家都知道，美國的電影之都，它是怎麼形成的？當年，大發明家愛迪生髮明了電影技術（儘管很多是他的僱員完成的），他擁有電影相關的專利。他不僅是個發明家，還是個手段毒辣的大資本家，他成立了公司，壟斷電影相關技術，不允許非旗下的工作室拍電影。沒經過他老人家點頭，不給他錢就想自己拍電影，他會僱傭黑幫打手把人打殘。所以很多電影工作室就只好逃離愛迪生的控制，一直跑啊跑，逃到好萊塢時，發現這裡的氣候溫暖少雨適合拍電影，也遠離了愛迪生的控制範圍，就留下來在這裡拍電影了。後來愛迪生公司的很多專利到期，在反壟斷案中常常敗訴。好萊塢的電影產業就在夾縫中迎來了春天，天時地利人和成就了她。深圳為何短短三十多年，發展這麼迅速也正是因為制度的紅利。制度的放鬆，帶來包容的環境，人來了能留住，事業能做起來，資金就會跟著來，土地和房子也自然會貴起來。 那麼，城市的下一個中心會往哪走？不僅要看規劃，更要自己去親身實地的走，潛下到實地去觀察。每個人對城市中心的判斷會有自己的想法，有人看地鐵擁擠程度，有人看加油站多少，有人看麥當勞門店數量，有人看小學生數量，有人看MALL的數量和人氣，有人數地下車庫的車.....這些都可以管窺一個城市的變化。但肯定不能只看官方的的統計平均數，只看官方文件。很多數據一平均，反而掩蓋了真相；文件更多反映的是計劃經濟。4.人口支撐房市未來 這裡說的支撐並不是說支撐房價的絕對值，而是相對值。房價大漲時，有支撐的房子更容易漲；房價大跌的時，有支撐的房子仍賣得掉。中心的房子更貴，越遠的地方越便宜，這裡反映的就是相對價值。（當然不只是距離有價值，說得更細點，學區不同、房子新舊、BIGGER高低、環境好壞、房產性質、朝向樓層風水等都反映在房價上。比如，同樣地段同樣學區，有8萬/平方的高端花園小區，也有3萬/平方的某某大廈。） 老破小的「學區房」身價不菲，同樣是因為有更多的人口支撐，是更加緊張的供需矛盾。比如深圳，名校就幾所，小學和初中學位都好有房子更是屈指可數。深圳有名的好學區百花片區，小學和初中都算是老牌名校，共有3所小學1所中學，小學6個年級加起來能容納的學生不過5000人左右。全市來看，幾個公認的好學區的小學的6個年級能容納人數不會超過3萬人。目前在校的孩子基本是2004年至2009年出生的，這6年深圳出生的孩子約為70萬。再看最近6年，即2010至2015年，出生孩子總數將接近120萬。未來6年，好學區入學更加緊張。因為很多家長提前兩三年給孩子準備學區房，這個供需趨勢已經在最近幾年的房價中有所體現。在百萬名孩子的家長中，購房支付能力前5%的家長決定了名校學區房的溢價。這是比中心地段更加緊俏的需求。 中心區的好房子永遠對大多數人來說太貴，它的價格由這個城市最有錢的一小部分人的資產和收入水平決定。那擴大到整個城市看呢？ 越往外圈的房價越是由資產和收入越低的人群的購房能力決定。當一個城市的人口越來越多時（人口凈流入），中心區人口密度越來越大，擠不下了就只能往外圈擴。中心區到城市外圈的半徑越來越大。然後外圈不斷蓋房賣房，一派繁榮景象。 可是，當城市變少（人口凈流出時），最先受影響的也是外圈，這個影響可能不是價格跌多少的問題，而是再低價格都難找到買家，沒有流動性。人口流失，就像城市在失血，中心地段會海綿一樣把周邊的人口往裡吸，周邊的新城可能變成「鬼城」。 同樣，學區房也受出生人口數量、人口年齡結構等因素影響，當供需不再緊張時，學區房相對周邊非學區房的溢價也會逐漸減少甚至消失。5.投資需求的影響。 購房需要常被劃分為自住需求和投資需求。有一種說法認為房價被炒房客炒高了，導致大家買不起房。我覺得這個觀點是偏頗的。 炒房是通過低價買進再高價賣出，賺取差價。這和一般的小商販沒區別。商販越多，競爭越大，商品的售價越接近成本，這就是自由競爭的結果，看看淘寶的惡性價格競爭就知道了。要把一件商品的價格炒高，只有一家獨大壟斷貨源控制全盤才能做到。 現實是，沒有任何一個開發商能做到一家獨大，更不用說某個炒房客。有人覺得一家做不到，多家開房商和炒房客聯合起來就做得到。那回想一下以前的家電業的價格聯盟，聯合了多少次，有一次把跌價抗住了嗎？競爭對手在一起，說好大家都一起賣高價，註定是貌合神離。也許幾個炒房客聯合起來控盤一個價格低估的小區，使它價格稍高於周邊小區，來賺差價，是可行的。但把一個城市乃至全國的房價炒高是不可能，因為沒有人能控盤。更不可能把全國的房價炒到大大偏離。 職業的炒房人寥若晨星，他們做是通過做大量市場的功課，利用信息不對稱，低買高賣。他們絕不是拿著（借來）大筆錢，不加思索統統住樓市裡砸，然後在這幾年內暴發的人。雖然都在樓市賺了錢，甚至後者賺得更多，但兩者有本質的區別：前者是商人，後者是賭徒。商人賺錢憑的是頭腦，賭徒賺錢靠的是運氣。商人知道市場有漲就會有跌，時時警惕風險；賭徒一根筋認為房價永遠漲，永遠只押大（同樣，永遠只押小打死不買房的空軍也是賭徒）。2008年房價大跌時，有一些賭徒（被認為是炒房客）因為資金鏈斷掉，一夜返貧。 除了的商人和賭徒，樓市中絕大多數房子在另有主業的普通居民手中。有些人錢多點，有幾套房或幾十套房，有些人錢少點，只有一套房。手裡房子多的，常被認為是投資客，是這些年房價上漲的最大受益者。實際上，並不是因為他們買了房所以房價上漲，而是因為房價上漲了他們才賺了錢。房價並不會永遠上漲。成功的炒房客只是觀察趨勢，順應趨勢的人，但他改變不了趨勢。 房價的漲與跌沒有人能控制，唯有資金與房價同在。 資金與房價是什麼關係？上一篇講到M2會影響到房價，房貸也會影響M2。房價與M2存在著正相關的關係，M2在上漲的同時房價總體也在上漲。 然而，M2並非均勻地影響著全國所有城市和片區的房子。有的城市或片區錢多，有的錢少。全國各城市的資金供應量是不同的，M2絕對不是均勻的存在於各城市各片區。比如，貿易順差帶來的錢最先進到出口多的城市和企業；政府舉債帶來的錢最先進到政府的各個項目；制度和環境的寬鬆吸引更多資金來投資.....因此一些城市和地區會比其它地方聚集更多的資金。可以通過一組數據管窺一下不同城市的資金量的巨大差異。 下表是2013和2014年，全國30多個城市的「金融機構本外幣各項存款餘額」(簡稱「資金總量」)。單位：億元

查看原圖 上海和深圳加起來才趕上北京的資金量，難怪北京的房價高，也難怪五道口被稱成為宇宙中心，它在最有錢的城市裡聚集了一流公司、一學校的地段。生存（找工作）和繁衍（培養孩子）是本能需求，最有錢的城市中購房能力排名靠前的一小群人決定了這裡的高房價。 一個人口凈流入多、資金多、土地面積小的城市，顯然是它的房價比其它人口凈流入（甚至凈流出）、資金少、面積大的城市更容易上漲。比如深圳與天津，天津屬於後者，深圳屬於前者，儘管天津身為直轄市離北京很近，但它住房均價不到深圳的一半。

查看原圖 供需被後隱藏的是「錢去了哪兒？」大量的資金去到土地和住房供應私更少的地方，結果是更緊張供需，房價不高都難。相反，資金少人少地大的地方，供給相對過剩，房價跑不跑得贏通脹都是問題。通貨膨脹帶來物價上漲，同樣房子也會漲價，但並非每個地方都會漲，因為供需不同。經濟形勢不好，更加劇住房市場的地區分化。本文為個人觀點和思路，並不一定正確，歡迎探討。
推薦閱讀：