被美國老太太忽悠的年輕房奴們

本刊記者/孫展

1997年，當張帆剛進入北京房地產市場從事銷售工作時，幾乎還沒有多少人有買房的概念。那時候，依靠工作單位的福利分房，還是大多數城鎮居民解決居住問題的主要途徑。但是到了2006年，已經是偉業房地產經紀公司銷售管理中心總監的張帆早已買了房。他身邊許多朋友也買了房，就連剛剛工作一兩年的高校畢業生也已經開始用按揭貸款買房。近十年的時間裡，市場在變，政策在變，購房人也在變。

按揭造市

張帆還記得，1997年之前，這一切都是難以想像的。那時候，能夠買房的人都是被稱作先富裕起來的那批人。在這些人當中，「40歲以上者居多，通常都是一次性付款。」也正是這批人進入到房地產市場，造就了北京最早的幾處「富人區」。

而1997年之後，福利性分房逐步取消，銀行按揭貸款政策也陸續推出。這成為當時影響房地產市場最大的變數。為了鼓勵貸款購房，1998～1999年間，有些銀行甚至推出過「零首付」的政策。但真正敢於將自己半生積蓄拿出來交給銀行，並預支未來數十年收入的人並不多。

可是到了2000年之後，這種狀況有了根本的改觀，北京的商品房銷售總額出現「井噴」式的增長。與此同時，一則有關美國老太太和中國老太太不同的購房觀念的故事，也在消費者當中不脛而走。這則故事中，一個中國老太太說，我工作了一輩子，終於存夠了買房子的錢；而那個美國老太太說，我工作了一輩子，終於把銀行的房貸還清了。

此後，「按揭貸款的理念逐步為人們接受，購房人的數量一下增長起來。」張帆說。

在張帆的印象當中，最先試水的是一批IT從業者。2000年前後，正是網路經濟大發展之時，大批IT白領在此期間產生，他們每月領取6000～10000元的高薪，同時也沒有太多的生活負擔，工作2～3年就會有一筆不小的積蓄，足夠應對20％的首付房款，於是中關村周邊的樓盤開始熱銷。

但不久之後，網路泡沫破碎，也正是這批IT白領們，最先感受到房貸壓力下的生存困境。但那時候，內地還沒有什麼很好的辭彙來形容這批人，直至數年之後，媒體才創造了一個新名詞——「房奴」。

不管房奴是否真正產生於此時，但毫無疑問，進入北京市場的購房者的確是越來越多，期間，經歷過取消「內外銷房」制度、以及放開外地人在京購房等種種政策利好，北京房地產市場每隔一段時間就會出現爆髮式增長。

突然釋放的需求

各式各樣的購房人包括了城市拆遷改造中出現的大量拆遷購買者、畢業留京後的外地學生、海外留學歸來者、富裕的外地購房團、為靠近名校而置業的父母、外地駐京機構、在京工作的外國人……

一家房地產公司曾經如此預測北京市的主力購房人群：按照北京市的規劃，到2020年，北京市總人口將控制在1800萬人左右。其中戶籍人口達到1350萬人左右，按現有的規模，平均每年將新增16.8萬人。而外來人口控制在450萬，平均每年新增5.6萬人。這兩類人當中，即便是一半人有購房需求，每年也需新增11萬套住宅才行。此外，北京市每年對危舊房的改造，計劃的拆遷房屋也有7萬套左右，其中大多數拆遷人群都會有購房的需求。

而北京的高校畢業生從2002年的8.2萬人，已經急劇上升到2005年的15.5萬人，並且還在保持增長的勢頭。這些人中，有80％選擇了留京工作，而這批人，在工作三到五年間，也都陸續加入了購房者的行列。

龐大的置業大軍似乎在一夜之間都湧入了房地產市場，在這其中，20～30歲的年輕人成為了中堅力量。

北京九力營銷公司曾經在2002年和2003年針對北京市場的潛在購房者做過問卷調查。通過兩年的觀測，他們發現，北京市場的購房者出現低齡化的傾向，其中25歲以下的購房者數量明顯增多，僅僅在一年之間，就上升了8.9個百分點。

而到了2005年，該公司再次進行調查，發現這個趨勢仍然還在持續，並有進一步發展的可能。根據調查，在所有準備兩年內購房的人群中，30歲以下的佔據55.5％。其中25～28歲間準備購房的人群佔到了3成以上，為所有年齡段之最。

這一結果顯然與歐美和香港等房地產市場的調查有很大的不同。在這些市場中，35歲以上的人群才是置業的主力。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析購房人群年輕化的原因時表示，這個年齡段正處於婚育期，由於獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產市場的時間提前了許多。同時，由於房價連年攀升，也使得不少年輕人出現「價格恐慌症」，提前釋放了自己的購房需求。

這一判斷也為一項調查所驗證，在北京市準備購房者當中，「單身」或「夫婦兩人」的家庭佔據了整個購房者的6成以上。

如何承受之重

年輕的購房人通過家庭的合力進入到了房市當中，但卻並不意味著他們都能如願應對隨之而來的風險。由於工作年限不長，積蓄不多，無論是生活的變動，還是利率變化，都會對這樣的購房者產生影響。

2006年3月，北京當地媒體曾對購房者的現狀做過調查，其中9成以上的人認為，房價已經到了可承受的極限。在已購房的人群中，9成以上的人選擇了按揭貸款，其中3成人的月供占其收入的一半以上，而月供超過收入的1/3，則被認為是已經超過了警戒線。

來自北京市建委的數據也表明，低收入家庭仍是購房的主力，家庭年收入在10萬元以下的，在購房人群當中佔7成以上，其中5萬元以下的人群最多，佔到了38.4%。

但與此相對應的則是，城鎮居民房屋的私有率居高不下。一項統計說，我國城鎮居民房屋的私有率已高達80%，而美國約是60%，瑞士是42%，英國是46%。

「一個成熟的市場當中，很大一部分人的需求是可以通過二手房，甚至長期租房來逐步滿足的。但在目前的購房人群中，很多人的心態是一定要有屬於自己的住房，而且首次置業者多數的選擇也是一手新房，這種做法並不理性。」胡景暉說。

而「居者有其屋」的觀念似乎根深蒂固。新浪網在2006年5月進行了一次網路調查，有超過10000人參與其中。在如何改善中低收入者的住房條件的選項中，有62.5%的人認為主要靠「商品房的價格降低到人們可以接受的程度」，而只有不到4成的人選擇「主要靠政府大力發展經濟適用房和廉租房。」

但商品房的價格真的會降到「人們可以接受的程度」嗎？情形並不樂觀。多個針對北京市場的統計都表明，單價在6000元以下，總價在50萬以下，面積在60～100平米的住宅是最受歡迎的類型。而來自北京房地產交易管理網的數據顯示，北京商品房期房的價格已經衝破7000元大關，自2003年以來，上漲幅度達60％。僅從2004年到2005年，房價就上漲了30.6%，並自2005年6月後一直成為全國之最。

在眾多購房者眼中，這種上漲似乎還並沒有停止的趨勢。偉業控股公司市場研究中心在2005年末的客戶調查反映，高達74.6％的受訪者認為房價還會繼續攀升，其中認為「穩步上漲」的達到一半以上。

「高價時代」的生存

不管媒體、網路上有關房價是否會在未來幾年內下跌的爭論如何激烈，對於那些購房者來說，現實的問題是，如何在保證月供的同時，還能攢下一些積蓄，為自己消費、失業、醫療、再教育的花費留有餘地。

這個願望看上去已經變得相當脆弱，一項來自中國社科院的統計顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負債比例分別達到155％和122％，已經超過美國同期的115％。

「美國老太太忽悠了所有中國人。」網路論壇中，已經有人開始反思那個曾經促動中國人潮水般湧向房貸市場的故事。

而作為多年的市場從業者，張帆的語言則更為直白：「收入不同，選擇進入的市場就要有所區分，高收入者進入商品房市場，中等收入家庭購買經濟適用房，低收入者租住廉租房，這是購房人要選擇的，也更是政府要考慮的。」