易憲容：樓市仍處於高增長階段 但泡沫終將破裂

編者按：初秋乍寒。「金九銀十」一度是樓市暖秋，如今卻和天氣一樣，冷清襲來。老百姓是持幣觀望？還是無幣望梅止渴？半價售樓是銷售策劃，還是炒作鬧劇？房產商和購房者誰能hold贏房價拉鋸戰？政府調控和樓市捂盤，誰更挺得住？

進入「金九銀十」以來，房地產市場一直不溫不火，而隨著房地產調控政策的不斷深入，限購令也開始向二三線城市蔓延，市場普遍認為房地產市場即將迎來「拐點」。就此，中新網財經中心21日特邀中國社科院金融研究所研究員、著名經濟學家易憲容就保障房建設與「金九銀十」的樓市走向進行解讀。易憲容表示：房地產市場仍處於高增長，但房地產泡沫終將破裂，國家可調整信貸政策和稅收槓桿，打擊投機炒房。

樓市並未低迷 仍處於高增長

針對目前市場中關於樓市已臨近「拐點」的觀點，易憲容並不認同，他表示，樓市現在根本沒有低迷，如果跟2009年、2010年瘋狂炒房時期房價上漲80%比較，確實是低迷，但並沒有意義。他認為，現在的房價數據，直接根據統計局上半年的數據來看，如果用銷售金額除以銷售面積，一到六月份房價仍然上漲10%。而在德國，一年的房價才上漲1%，所以樓市低迷根本不存在。

易憲容指出，現在的房價依然很高。他認為，我國的房地產市場，如果不調整，不讓絕大多數民眾有能力購買住房，僅僅通過經濟適用房、保障房來吃一點別人剩下的飯，那問題就來了，任何一個正常的好的市場，80%的民眾都能進入房地產市場，只不過80%的人生活水平不一樣，買不同程度的住房，不能說80%的人買不起房，這就是問題所在。

抑房價重在打擊投機炒房

房地產調控政策不斷出台，使市場心態漸漸發生轉變，不少業內人士認為現在已由「賣方市場」轉為「買方市場」，而其中限購令的作用是明顯的。但易憲容則認為，現在整個房地產市場在調整中，目前房地產住房銷售下降，並不是限購令導致的結果，而主要是信貸政策導致結果，如果採取差異化信貸政策並能落實好，住房價格就能下調。

而對於 「金九銀十」的樓市走向，易憲容則認為，房地產市場調控重在打擊投機炒房，控制住投機炒房，住房市場就能回歸理性。

易憲容介紹說：「香港的住房流轉稅是多少？如果你買的房半年要賣，流轉稅19.25，兩年內賣要9.25，我們1.5到3。第二個來講，住房交易所得稅，本來我們有一個20%的住房交易所得稅，地方政府為了鼓勵大家買房，把它化解掉，所得稅只有1%。而在日本，住房交易所得稅最高要交75%。」

在談到房地產調控時，易憲容坦言，現在我們的住房主要有兩大功能，一個投資，一個消費，住房已成為大家掙錢、炒作的工具。他表示，要通過稅收的政策把住房的投機炒作限制住，「買了住沒關係，買了賣出去讓你血本無歸，這樣就足夠打擊樓市投機行為。」

他還表示，政府如果在稅收方面出台嚴厲一點的政策，房價肯定會調整，現在房地產市場的問題，就是要讓投機炒作無利可圖。

房地產泡沫破裂後果嚴重

房地產泡沫破滅會導致系統性風險。這個泡沫一旦真正破裂，可能比美國金融危機還厲害。著名經濟學家易憲容在做客中新網時作出上述判斷。

易憲容表示，房價降是必然的，他說：「我研究過世界所有房地產泡沫，當然泡沫還不大的時候你可以拖市，當泡沫大的時候就完了，你再怎麼拖也不行。」

易憲容還認為，房產泡沫一定會破滅，而且影響嚴重。他說：「比如2008年的金融危機，是因為房地產市場引起的，他們泡沫比我們小得多，但法律體系好得多，信用體系好得多，即使這樣都破滅了。一旦房地產泡沫破滅，一定會導致系統性風險。而且這個泡沫一定會破，誰也救不了，等到真正破的時候，可能比美國金融危機還厲害。」

同時，對於上千萬套的保障房集中開工，易憲容表示，政府本身是沒有能力做保障房的，而且並沒有必要如此大規模的建設。

他介紹說，世界很多國家保障房的比例，永遠是5%、6%的，並沒有生產這麼多。 因為如果這樣大規模的建設保障房，質量上無法保證，可能會帶來更加嚴重的問題。

易憲容認為，房地產市場調控重在打擊投機炒房，控制住投機炒房，住房市場就能回歸理性。

持幣待購意義不大

在談到目前樓市慘淡，地產商是否有可能為防止資金斷裂而下調房價時，易憲容表示，目前國內地產商資金鏈斷裂的可能性幾乎為零，政策對持幣待購者影響不大。他認為，民間信用社的50%的利率，借多少有多少，問題的關鍵不在於資金，而在於建好房子誰來買。

對於何時才是購房的好時機、現在是否應持幣觀望等問題，易憲容則表示：持幣待購者受政策影響很小，目前不存在所謂的持幣待購。「如果你真的有錢持幣待購，那麼外面房子價格高低對你影響大嗎？政策出台對你影響大嗎？不大的。」

同時，他認為，需求與個人支付能力有關，如果買不起那就是個人慾望，工薪階層要買房，需要政府將投機炒作徹底趕出市場，不要讓公有土地變為少數人牟利的工具。

二三線城市樓市泡沫更大

遏制樓市泡沫 土地和貨幣供給要一加一減

日媒：中國應謹防重蹈日本樓市泡沫覆轍

相關新聞

推薦閱讀：