「引爆」樓市的最重要、最危險的原因

　　美國暢銷科普作家馬爾科姆·格拉德威爾（Malcolm Gladwell）在其名著《引爆點(The Tipping Point)》中提到一個現象，就是很多事先看起來很平常的東西，在很短的時期就會突然、大幅流行，銷量（或價格、知名度）狂增幾十倍、幾百倍乃是數萬倍，就像爆炸一樣。格拉德威爾把高速增長之前的一個關鍵時刻稱為「引爆點」。現在，在中國房地產1998年正式啟動、經過2002、2006、2009年等幾個階段性大漲之後，於2015年被深圳樓市點燃，在2016年正式進入引爆階段！

　　沒錯，引爆！這個階段的價格上漲是爆炸性的，2015年深圳樓市大漲70%、今年以來又漲了大約10%，可謂真正的狂熱！在深圳的帶領下，上海、北京相繼大漲；在京滬深的帶領下，蘇州、杭州等二線城市大漲！一二線城市已經引爆！

　　事後分析，專家們看到的原因主要有以下幾點。

　　一、2012年以後連續壓制房地產三年，2015年下半年，在股市崩盤、創新難以立刻見效的情況下開始解壓，樓市有大幅恢復性上漲的動力。

　　二、京滬深的GDP增速長期高於國家均值，尤以深圳為最。下表是深圳vs國家的GDP增速。

歷年GDP增速　　全國　　深圳

　2011　　　　　9.5%　　20.9%　　　　

　2012　　　　　7.7%　　12.6%

　2013　　　　　7.7%　　12.0%

　2014　　　　　7.3%　　 10%

　2015　　　　　6.9%　　 8.9%

　　可以看出，深圳的GDP增速長期高於國家增速。由於經濟發展良好，深圳人的收入水平增速也高於國家增速，和其他地方的人的差距越來越大。在這種情況下，年輕人越來越喜歡京滬深。尤其是深圳，因此樓市由深圳引爆，就不奇怪了。

　　三、為了進一步吸引人才，實力雄厚的城市出台了很多優惠措施。仍然以深圳為例，深圳已經發展很好了，但仍在不斷吸引人才。首先是政府高度重視，其次是實施重點人才工程。2011年到2015年中期，已經累計引進海外高層次人才993人、「孔雀計劃」團隊43個、團隊資助資金10.8億元。為了讓人才安居，全面實施「人才安居」工程。此外還有福田區的「英才計劃」、羅湖區的「青年技能人才『訂單式』培養」、南山區的「創業之星」大賽、鹽田區的「梧桐青苗」等等。總之，深圳市政府認識到「二十一世紀最重要的是人才」，因此在人才引進力度上領先全國。

　　北京、上海乃至蘇州也不差。蘇州的創新力為什麼是全國第三？大力引進人才啊！蘇州政府說了，外面的人來蘇州創業（蘇州有好幾家創業園），在房租、住房、稅收方面都有重大優惠。此舉不僅吸引了內地城市的很多人才，而且甚至可以從北京、上海吸人。例如，2013年建立的蘇州電子商務產業園，房租免租兩年三個月，第三年20元/㎡，第四年、第五年均為30元/㎡，綜合物業費5元/㎡。如此低廉甚至免費的價格，對其他地區的公司有極大的吸引力。

　　更可怕的是，「好地方」的地方政府出台了「買房落戶」措施：只要你買房，你的孩子就可以在本地接受教育。想想京滬深的教育資源有多好，就知道這對人才有多大吸引力了。蘇州在這方面也毫不遜色：只要在蘇州工業園區買房，孩子就能在本地上學。蘇州園區的學校質量不遜色於京滬深，加上價格畢竟只有京滬的一半左右，所以從京滬吸引了很多人來落戶。

　　這種吸引人才的舉措，導致強者恆強，弱者恆弱，小地方好不容易出一些人才，都被吸引到大城市去了。所以小地方的經濟和創新越發惡化，而大城市越來越好。越好的城市，就對更多的人有更強的吸引力，所以「好城市」的房子永遠不夠。（因為大家開始時的房地產規模可能都差不多，或者說對未來的預期都差不多，所以相對於當時的人口，房地產規模也差不多。但是事後證明，好城市的房地產規模總是偏小），導致房價越來越高！越差的城市，人都找不到工作，只能去大城市，所以這種城市的房子永遠嫌多，房子再便宜也不住。

　　可以設想一下，假如廣大三四線乃至農村的政府規模不縮減，在人力資源日益流到大城市的情況下，地方政府對當地企業的負擔就會越來越重。而企業的負擔越重，就會越往大城市跑；稅源減少，就業機會減少，三四線城市的政府更艱難，只能給剩下的企業更大的負擔，導致惡性循環。另一方面，一二線城市接納了大量的年輕外來人口，政府的規模相對來說變小，對企業的負擔也沒那麼重，所以就會進入良性循環。這種循環進行到一定程度，就會達到引爆點！

　　四、高層大力去庫存，正式引爆一線樓市！2015年底，鑒於全國樓市庫存至少在六七十億平方米以上，總舵主大手一揮，發動消滅庫存的殲滅戰。為此不惜推出積極的財政政策，從12月份到2016年2月份，國家密集出台了刺激樓市的各項政策。既然國家號召大家買房，買買買！老百姓一看買哪兒啊？三四線城市本來就沒多少工作機會，只能跑到一二線城市啊！加上深圳樓市已經被引爆，各路炒家火上澆油，所以大家蜂擁而上，一線樓市被全面引爆。

　　這種結果是高層不願意看到的。但是作為一個理性人，如果你在三四線城市，在經濟每況愈下、收入越發不保的情況下，你只能到一二線城市搏機會。如果你年紀大了，也會讓孩子在一二線城市去尋找機會，傾全家乃至全族之力，在一二線城市買房！現在高層號召去庫存，更引發了大規模的買房行動，於是，引爆點正式到來。

　　引爆點，很快，很猛！

　　打個形象的比方，一二線和三四線城市，就像兩個勢均力敵的拳擊手，表面上看好像差不多，剛入場時（剛剛改革開放時）都是精神抖擻，各有攻守。但是打著打著，某一方就會略佔上風，當場面由勢均力敵轉向強弱分明之後，根本不會再花多少時間就能決出勝負。往往是一記或幾記猛拳，弱者轟然倒地。

　　可能有人會問：難道中國各城市之間是對手嗎？沒錯！剛開始時百廢待興，大家都在改善，合作大於競爭。但是隨著全面機會的喪失，只剩下局部機會時，各個城市、各個地區之間的競爭就大於合作，最終變成對手關係！此時強者越強，弱者越弱。和京滬深相比，現在的三四線城市就是躺在地上的、被KO的拳手。假如政策沒有大的變化，下一階段將是一二線城市之間相互KO了。

　　那麼引爆之後，京滬深樓市是不是會完蛋呢？

　　在我看來根本不會。因為所有這些引爆樓市的原因，雖然都相當重要，但在我看來，還不是最重要的。引爆樓市的還有另一個重要原因，這個原因我寫到了2月28日的《重磅分析：京滬房子還能至少再漲一倍！》中。此文目前獲得14000多次點擊，轉載（分享）1400多次，看來很受歡迎。裡面有一個最重要、最獨特、也被目前所有財經人士忽略的原因，這個原因導致年輕人會繼續湧向大城市。那就是：目前婚齡人口的男女比例差距越來越大！三億左右的85後、90後乃至00後，是支撐一二線樓市的最長久、最重要的因素。

　　這個因素，基本上發源於2010年左右，已經日益成為最重要的因素。因為：1985年出生的人口，到2010年正好25歲。但從1985年開始，中國男女比例開始失衡，問題越來越嚴重。

　　我解釋一下你就明白了。1980年代，大約從1984年開始，中國出生的男人明顯比女人多了。綜合來看，1980年代男人比女人多10%左右，1990年代，男人比女人多18%，性別比例更加不平衡。現在，80後早已進入婚齡，越來越多的90後也進入婚齡。如你是小城市女或農村女（以下簡稱「農村女」，對應的是「農村男」。沒別的意思，只是為了敘述方便），你會怎麼辦？

　　中國的女人，總體來看要比男人更努力。加上大城市的服務業發達，需要很多年輕女性，所以農村女只要能離開農村「見世面」，絕大部分願意留在城市。在城市，農村女的收入不僅比在農村高得多，而且有各種機會。過慣了城市生活，回到農村往往不適應。

　　當農村女在城市呆得久了，見慣了大款和成功男人，回頭再看留在農村的貧窮農村男，她看得上嗎？顯然，她基本上看不上。這就是中國大城市的女人多於男人，並且剩女更多的原因。她們寧願單身，也不會找農村男的。

　　年輕的農村女在城市找工作本來就有先天優勢，當大量農村女跑到城市之後，農村的男人就剩下了。加上農村男往往還要承擔養老的責任，所以在農村，婚齡男人往往是婚齡女人的好幾倍，這導致大量男人找不到對象。

　　所以，在大城市吸納了很多農村女的情況下，農村男的最優策略，就是一起來到大城市！只有到大城市，農村男才能掙得更多，而且能碰到更多女人，婚姻的機會也越大。而當更多男人來到大城市時，大城市的服務業就會更加膨脹，從而需要更多的婦女。因此，大城市會源源不斷地把小城市和農村的年輕人口，吸到自己的懷抱。

　　而且，當留在農村的未婚婦女只有未婚男人的一半甚至更少時，農村的男孩家庭為了「戰勝」其他男孩家庭，往往傾家蕩產也要在附近城市或者大城市買一套房子。如果在京滬深、熱門城市買一套房子，就是終極優勢策略！當越來越多的農村男都想採取這種策略時，大城市的房價能不飆升嗎？

　　當越來越多的農村和小城市的男女看到或明白這個趨勢時，只會讓他們加緊跑進大城市！農村和小城市，將會日益空心化！

　　也就是說，正是中國育齡男女比例的嚴重失衡，而且在未來十年還將更加失衡，會繼續促進大城市的房價上漲！加上我國不斷擴張的財政政策，在可預見的未來，中國大城市的房價總體上會一直堅挺下去。

　　我承認，這對於廣大農村男，是相當殘酷的。但這是人口決定的趨勢，沒有辦法。前一陣不是有很多報道嗎，說小城市以及農村男，找對象相當不容易，往往要借債娶妻，拼盡全力。現在90後的農村男找對象已經如此困難，到了男人比女人平均多20%的95後乃至00後，那時的農村和小城市，那時的大城市，又會是怎樣一幅場景呢？？？

　　有沒有辦法解決這個問題？在我看來基本沒有，因為目前中國婚齡男子比女子多2000多萬，這是過去多少年對孕婦胎兒檢測的放縱造成的，是計劃生育中的宣傳教育工作沒有做到位造成的。所以，以後農村和中小城市的治安是一大問題，因為女人找不到老公沒什麼，但男人找不到老婆，對社會的危害要大得多。此時，單身男人們往往會心理扭曲，對社會也更抱有仇恨心態。當小城市和農村的單身男人越來越多、治安越來越困難時，會促使人口進一步向大城市遷移。而且治安大面積變壞，又使得國家必須花很多錢維穩，提高財政赤字，加劇人民幣貶值。所以，我認為大城市房價將無可置疑地繼續上漲。唯一能暫時扭轉上漲的，就是猛烈上漲後的暫時回調，以及重大的政治經濟危機（但也是暫時的），或者高層對大城市推出更嚴厲的限購或契稅措施。

　　遇到引爆點是不容易的，它需要多個因素恰好碰到一起。而中國一二線樓市，在2016年恰恰碰到了這樣的機會，所以被全面引爆！以後，中國大城市繼續上漲最危險、最深刻的原因，是男女比例嚴重不平衡。

　　向格拉德威爾致敬。

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