本想來無錫撿個漏，結果首付100%，撿個P啊！

來自米宅米宅

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無錫在長三角

1、米宅考察長三角，第一站選擇了無錫。

在環滬城市群中，無錫是一個很重要的存在。它既是大區域中的環滬城市圈核心城市，又是小圈圍中的蘇錫常都市圈的核心城市。

2、長三角三大核心城市，上海、南京、杭州，無錫是滬寧線正中心的城市，距離上海110公里，距離南京150公里。

蘇錫常都市圈，內部在加速融合，不僅修建了環太湖高速，更規划了太湖湖底隧道。蘇錫常高速公路經過無錫環太湖高速段後，無縫與蘇州段的環太湖高速連接，將蘇州西南部的吳中區和新區，無錫的太湖新城和馬山太湖國際旅遊度假區緊密聯繫起來，形成完美的環形區域。

↑↑↑圖中圈線部分為太湖湖底隧道

3、無錫是長三角的經濟重鎮，在江蘇省內，一直是僅次於蘇州的第二大城市。

無錫是一個當之無愧的工業重鎮，堪稱中國幾大世界工廠之一。無錫最近幾年卻開始迷失，從2010年至2015年，無錫的GDP排位，從全國第九，滑落到第十四， GDP增長率分別為13.1%，11.6%，10.1%，9.3%，8.2%，7.1%。每年增速平均下滑一個百分點以上，並且已被南京超越。但2016年，無錫的增長率終止了下滑，上升為8.12%，突破了9000億，無錫正在恢復元氣。

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百分之百首付

我們之所以選擇無錫作為我們長三角考察的第一個城市，正是看到了它作為的長三角經濟重心城市、GDP超過一大波省會的地級市，整個江蘇省經濟排名第三的城市，樓市均價卻只有10500元。

這是多大的漏啊！這個漏我們必須要給粉絲撿到。於是坐上了通往無錫的高鐵，我們興沖沖的就趕往了無錫。但是，當我們經過了兩天的實際調研之後，我們發現，我們錯了，因為我們來晚了。

我們直接懵了！

我們看的第一個項目是位於老城區非核心區的一個九龍倉開發的項目，臨著京杭運河，標準的河景房，但是僅剩了兩棟樓，均價在18500，而周邊富力拍的一塊的樓麵價達到了13000，未來價格只高不低。

然後我們又來到了無錫市政府所在的重點打造區域，太湖新城，看了融創了一個項目，置業顧問上來就告訴我們，必須全款。我們直接懵了，難道無錫這市場這麼搶手？隨後我們得知，附近萬科的一個項目也必須要全款。

融創的項目是端午節開的盤，當時首付就要70%，如今剩餘房源不多，必須全款。

但太湖新城也並不是每一個項目都要全款，比如富力的一豪宅項目，首付需要50%。但重點在於，整個太湖新城本是無錫在售樓盤的最多的區域，但大部分項目卻不開盤，在等，有的是惜售，有的在等預售證。

為何必須全款？

原因就是無錫限簽。全市每天只能簽約30套，並且這30套還包含了安置房+商品住宅+商業地產，合計起來共有30套。這導致無錫現在已經積澱了數以萬計的待簽合同。近期購房的任何合同，簽約時間都要在一年之後。

不能簽約，銀行不能放款，但是作為資金鏈高周轉的開發商，這是無法忍受的，據說萬科的銀行回款是要控制在一周，所以在形式逼迫之下，全款是最佳的選擇。就算是不做全款的樓盤，也會按照付款額度多少的順序進行。沒有不喜歡多拿錢的客戶。

這一切都是在經歷2016年的瘋狂之後，留下的後遺症。

無錫的瘋狂是怎樣來的？

眾所周知，無錫的房價的瘋狂，是被蘇州人炒起來的。

2015年7月，無錫緊跟上海之後，率先在全國打響了樓市的瘋狂漲價歲月。當時無錫和蘇州的房價差別並不大，但是不久之後，蘇州就直追杭州，並將無錫遠遠地甩在了身後，蘇州因此為自己贏得了「四小龍」的稱謂。

已經被房價洗腦的蘇州人，看到無錫的房價遲遲不動，還是維持在地位不動，就迅速入場掃盤。從2016年年初開始，蘇州人來到無錫太湖新區，像掃樹葉一樣去買樓，而當時太湖新城正陷入在庫存太多，價格最低的只有七八千。結果在蘇州人的帶動下，太湖新城的庫存很快清完。

於是在半年時間內，在蘇州人的帶動下，太湖新城價格急劇涌動。後來，接連拍出的地王，算是徹底的將價格給架了起來，再想往下走，已經不可能了。

無錫在受到來自北方的批評後，迅速啟動了限購政策，超過10000的價格限簽。

在太湖新城，我們問了下綠城項目的一個二手房，27000/平，而在2016年年初，這個項目的新房價格，卻只要10000元，這才是實實在在的價格。在投資客的瘋狂帶動下，整個太湖新城的價格已經普遍到了18000元-19000元起。

路勁地產在比太湖新城更高端的蠡湖新城拿了一塊地，樓麵價9000，後來行情不好，14000元/平就賣了，虧錢在賣，在集團內部都是受到批評的項目。但是，路勁很幸運，行情來了，挽救了這個項目。如今，這個項目的均價已經在25000元/平。

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無錫各板塊分析

濱湖區

無錫市一直在向南發展，向著太湖靠近，規划了濱湖區。但是因為濱湖區過於龐大，所以又規划了幾個子版塊，比如蠡湖新城、太湖新城。

蠡湖新城。蠡湖新城是無錫市在沿太湖做的最早的一個新區。整個片區環境非常的好，集中了整個無錫80%以上的自然、人文景觀，綠化面積大、乾淨、漂亮。片區非常純粹，就是高端住宅區，但是土地又非常稀缺，目前整個區域只有四塊住宅用地，其中一塊是綠城蠡湖香樟園，已經售完。

綠城蠡湖香樟園▼

目前片區內只有一個項目，就是路勁9000元樓麵價拿下的地塊，二期做了中式的路勁蠡湖院子，價格在23000-28000元。最近蠡湖版塊的一個消息是，綠地50億打造的綠地中心，將建設超高層寫字樓、環湖五星級酒店、環湖商業中心。

綜合來講，這個區域因為天然環境和後期政府規劃，加上土地稀缺，是非常純粹的一個高端生活區，自住屬性大於投資屬性，但資產保值也是完全沒有問題的。

綠地中心規劃▼

太湖新城版塊。這個板塊是目前無錫炒的最火的版塊，2011年市政府搬遷至此，開始加速開發。經過2016年的瘋狂，如今整個區域房源都不是很多，有房源的又因為拿不到預售證和惜售，遲遲不能推出。目前，整個版塊的熱度依然很高。這個區域的外來品牌很多，綠城、融創、萬科、朗詩、萬達、中海、雅居樂、蘇寧、紅星都有進駐。

無錫萬達城銷售中心▼

有意思的是，在傳統無錫人的眼中，這裡是鄉下的鄉下，沒有人願意在這裡買房子。政府為了促進區域發展，不但將市政府搬遷至此，還引進了無錫市最好的學校無錫師範附屬學校。

如今這裡是地王最多的一個區域，去年中銳在市政府旁邊拿了一個地王，樓麵價在18000元，今年五月，市政府邊上又拍了一塊地，在政府嚴控價格的情況下，樓麵價又拍到了18000。對比起來目前區域普遍19000的售價來說，很顯然，未來這裡依然是瘋狂的。

在太湖邊上，萬達拿了9000多畝地，建了無錫萬達城，包括萬達茂、遊樂場和住宅，但是住在價格已經在17500了，略貴。

新吳區

新吳區是無錫的工業區，與蘇州的相城區接壤。整個片區界面很亂，不宜居。但整個區域在售項目非常少，只有三個，並且一個比一個居住環境差。

在工業區北邊有一個富力城，精裝修，價格在15000左右，被數條高架包圍。在富力城正南邊有一個融創的項目森鄰森鄰，地塊非常小，幾棟樓，除了一個舊的小商業綜合體，幾乎沒有配套，價格在14000。同富力城一樣，也是被數條高架包圍。

更厲害的是富力桃園，在從融創森鄰森鄰去這個項目的時候，因為空氣很涼爽，我就打開車窗透透氣，結果在項目所在的錫興路上，一股接著一股的濃郁藥味撲面撲鼻而入。我感到胃裡翻江倒海的難受，想吐、頭暈。藥廠就在桃園項目的邊上。最後，這個項目沒有看，我們就開車走了。

紐迪希亞製藥公司▼

錫山區版塊

剔除錫東新區，整個錫山區版塊算是無錫的一個窪地，但是造成這種狀況的原因是因為這裡是老工業區，也非城市的發展方向，所以價格只有12000-13000元。

錫山舊城區最有價值的一個版塊是薈聚商圈，包含了碩大的購物中心、宜家家居。這裡算是整個錫山區域的價值窪地，成熟的商圈、地鐵線，周邊大開發商雲集，雲集了藍光、華潤、恆大。

藍光拿地時間早，也最便宜，開發了中式產品藍光雍錦園，均價在15000元。華潤後期拍地的樓麵價在8000，尚未開盤。而恆大最新拿的一塊地，樓麵價高達11000多元，尚未開盤。

藍光雍錦園▼

綜合來講，對於無錫樓市來說，從價格上的排序是蠡湖新城（均價25000）>太湖新城（均價19000，客戶多為外地人）>梁溪區(價格高低都有，多本地人)、錫東新城（距離主城區太遠、等待時間太長、不推薦）>新吳區（14000元，工業區）>錫東區（12500元，老工業區）>惠山區（最北邊，偏遠）。

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無錫市場判斷

1、整個無錫市場，都已經處在高位，目前來看，投資價值並不高。千萬不要拿無錫的房價去對標蘇州，這是完全不對等的，蘇州有1100萬人，流動人口有600多萬，而無錫總共才650萬人。整體來看，無錫是人口流動很弱的城市，增長慢。

2、無論是環滬，還是環寧，無錫正好被架空，在上海之間隔著蘇州常熟，與南京之間隔著常州，並非滬寧核心城市輻射的第一線區域。論政治不如南京，論經濟不如蘇州，更不如上海。

3、無錫的房價在一個正常增長值中，忽然被外力強力拉動，先是蘇州上海的投資客，再是接連而來的地王，在雙重的作用下，無錫房價漲勢過猛。但是這些房價與無錫本身的內功是不相匹配的。所以，目前來看，整個無錫的大部分區域都已無投資價值。

4、不同於大部分城市，長三角實行的是就地城鎮化，因為這裡的經濟太過於發達，產業分布均勻，集聚效應並不明顯。人群要麼往上海、蘇州、南京集聚，要麼就地城鎮化，這反而是分散了人口的集聚。所以對長三角內的二線三線城市來講，人口聚集效應並不明顯。

長三角燈光圖，在就地城鎮化的政策之下，亮燈率只會越來越平均，最後連成一整片▼

5、無錫的安置房是可以入市正常交易的，無錫安置房體量非常龐大，並且位置超好，品質也不錯，價格9000-10000元，這對商品房有一定的影響的。本地人會更喜歡買這些成熟區的安置房，而不會跑去太湖新城買一套商品房。2016年5月，蠡湖新城的蠡湖一號，是高端住宅社區，但是附近的安置房蠡湖人家均價約在8576元/平方米，而蠡湖一號的均價卻達到15000元/平方米，這無疑降低了蠡湖一號對目標客戶的吸引力。

6、無錫當前詳細調控政策為——非本市戶口限購1套；本市無購房記錄，全國無貸款記錄首付30%；本市無購房記錄，全國有1套貸款記錄首付40%；有1套以上貸款記錄，首付100%。但是大多數情況下，首付40%並不容易實現。

7、如果資金充裕，可以選擇蠡湖新區買，無錫目前界面最好的區域，後期規劃也很棒。不太建議太湖新城，投資客炒的太厲害。如果想投資，得分區域。整個無錫漲過以後，目前感覺空間已經很小了，撿漏吧。比如說，錫山區薈聚商圈，選擇品牌開發商15000以下的價格，對資產保值來說，是沒有問題的。

米宅環滬考察正在進行中，目前，無錫、南通城市考察情況已第一時間在小密圈發布，敬請期待蘇州、嘉興、紹興、寧波等城市的進一步分析。

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