我只租房不買房的理由

06-28

這幾天突然想明白了一件事情，其實挺簡單，但是之前一直沒想到

關於房價，熟悉我的人一直都知道我是個死空，不過有一個問題我一直也沒法面對，就是總有人問，別人買房你租房，你花的房租不都白費了么？人家每個月還房貸，但是最後房子是自個兒的啊，你的房租都交給房東了。

關於上面的這個問題，我過去一直是這麼回答的：我認為房價遲早會下降，我現在租房是為了以後用更便宜的價錢去買房當別人問我多少年後房價會下降時：我一開始說2年，後來改成3年、5年、10年……20年作為一個死空，在這些年的房價真實數據上的確沒什麼底氣說話，直到——昨天。

做了這麼多的鋪墊，接下來我來好好的闡述下自己的新得，那就是，租房，你毫無損失。舉這麼個簡單的例子，假如我現在有300w，我可以有兩個投資選擇：

1.王莊路的房子一米5w，我可以買60平，這裡忽略什麼套內面積，交易稅，裝修費之類的，你就知道我花了300w買了一套60平的房子，一般來說是兩居室，同樣房子我一個月需要花4500—6000可以租到。而我選擇了買房並且租出去，假設是最樂觀的情況，我遇到一個非常好的租戶，他年年和我簽約，每個月交6000元從不拖欠，對待房屋也比較愛惜，那麼一年下來，平均收益該是多少呢？簡單的數學計算後，每年的凈收益是7.2w，那麼20年後我能拿到多少收益呢？假設我的房子沒有升值，但也沒有貶值，那麼它扔值300w，此外還有182w的房租以及房租帶來的利息，最後總資產是482w。

2.我擁有300w，我在銀行存5年定期，利息計入本金計算複利，一般來講，銀行5年期的年利率是5。不過由於利率總變來變去的，這裡我把利率定位4.5%，取個下限，那麼20年後我能拿到多少收益呢？724w！足足比前者多了1/2

也許有的人從我這裡看不到他想要的答案，他會說我從銀行貸款很划算啊，貸款利率經常打折，會比普通商貸划算。

好，那我換個角度

假設我有100w現金，我仍然擁有兩個方案1.我交了100w首付，貸款200w買了一套300w的房子（如上，王莊路60平的房子），我貸款期限20年，我用組合貸款的方式貸了100w公積金，商貸利率我給了7折，根據房價計算器，我每個月要還12300元，假設我每個月工資2w元，每個月我會剩下7700元，這房子我第一時間住著，並沒有租出去。假設我不吃不喝，這7700都用來投資理財，同時房價不漲不跌，那麼20年後，我會擁有一套300w的房子和299w的存款。總額大約是600w元

2.我用著100w存定期，每個月收入2w元，也做定期理財不吃不喝，年利率仍然是4.5%；另外每個月我拿出6000元租房用於生活，那麼20年後，我會擁有多少錢呢？789w

可以看出，的確由於房貸利率優惠的原因，這種情況下租房的方案的收益比買房的收益多的優勢沒那麼明顯，但是還是多了190w的收入，這190w我可以在回龍觀再買一套房了，不過我仍然不會買房。

有人問，那你就打算一輩子租房子么？我的回答是，當然不，難道你們還沒看出上面這一堆堆數字背後隱藏的問題么，很簡單，就是不合理的租售比，房子作為不動產，房租成為其資本化後的利率來源，本身就沒有銀行利息投資理財來的方便划算靈活，上述情況我選擇的是不動產的收益最大化（不考慮租房空檔期、交燃氣費物業費）和存款的收益最小化（利率選的最低），仍然有如此大的差距，這種情況下我為什麼要買房子？

這時可能有人說房租不合理，太低了，該漲。是的，對於這個房價而言，房租的確該漲，但是漲的動么？現在這個房租已經很多人承受不了了，真正在北京租房的人每個月的很多收入都要交給房東，這就是殘酷的現實，如果房租繼續上漲，將會繼續推動更多人在北京生活不下去，從而離開。那麼房子的居住和購買的來源的需求下降時，房租還能漲得動？我不這麼認為。

所以，當有一天租售比合理時，我會買房子，但是不是現在。現在我租房住，一點都不虧。

可能又有人說，房價會上漲的，你那些存款是沒法抗通脹的。

對於這些人，我只能說你們是中介么？還是沒有智商，現在的房價老百姓已經承受不起，再漲又如何？和5000元的ft03黑震蕩波、3500的mp07日版驚天雷一樣，已經是有價無市空賺吆喝了，中國現在已經步入老齡化社會，20年後能有多少購買人群，你用腳趾頭想想好么？