商業地產開發的9種業態形式 全解析！

商業地產的開發業態形式及其特點可具體分成以下九種：百貨商店、連鎖超市、便利店、折扣店、商業街、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心。

百貨商店是指在一個建築物內，集中了若干專業的商品部並向顧客提供多種類、多品種及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大中小型綜合經營的商店。

特點：

（1）採取櫃檯銷售與自選（開架）銷售相結合方式；

（2）商品結構為種類齊全、少批量、高毛利、以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；

（3）採取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全；

（4）選址在城市繁華區、交通要道；

（5）商圈範圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；

（6）商店規模大，在5000平方米以上；

（7）商店設施豪華，店堂典雅、明快；

（8）目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人

超市是源於法國家樂福1963年創建的特級超市該業態首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結合。它倡導：超大的營業面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業態，成功經驗的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。

特點：

（1）採取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行；

（2）商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其製品、奶及奶製品、熟食品以及日用必須品為主；

（3）營業時間每天在11小時左右，可採取連鎖經營方式，有一定的停車場地；

（4）選址在居民區、交通要道、商業區；

（5）商圈範圍較窄，以居民為主要銷售對象；

（6）商店營業面積在500平方米以上，目標顧客以居民為主。

便利店最早起源於美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的，便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強，地處於人口密集區域等特徵。

特點：

（1）以開架自選為主，結算在進口（或出口）處的收銀機處統一進行，可採取連鎖經營方式；

（2）商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等；

（3）營業時間長，一般設定在16小時以上，甚至24小時，終年無休日；

（4）選址在居民住宅區、主幹線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地；

（5）商圈範圍窄小，一般設定在寂寞徒步購物5~7分鐘到達的範圍內；

（6）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高；

（7）店堂明快、清潔，貨架豐滿；

（8）目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80%的顧客為有目的的購買；

（9）經營實行信息系統化，開展單品管理；

（10）便利段的商品價格略高於一般零售業態的商品價格。

折扣店是英文「OUTLETS」的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現在是最為流行的一種商業業態，它是介於標準超市和大賣場之間起補充作用的商業業態，這類店鋪規模都不大，多位於城市郊區或地價較低的地區，購物環境簡潔明快、內部不做太多裝修，以求最大程度讓利於消費者所經營的貨品都採用指定品牌加工，採購量大，折扣店的商品價格比一般大賣場還要低10%左右。

商業街是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同於商業區（組成城市地域的基本街區），也不同於商業圈（特定商業中心地的商業職能及其影響的地域範圍），商業街處地城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通之處。

依據對商業街的類型劃分，可分為四類：

(1)鄰里型商業街

地處地方城鎮中心，街區長度100~200米，商業設施1~2層，商業密度為50%~80%。自身服務人口委3000人，可輻射人口為1萬人。來此區域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區域構成形狀為線狀，商店數目50家、行業數目20家，和興為副食品店或商品超市。該街區採購單詞數額低，但較頻繁。

(2)地域型商業街

地處地域中的城市內，街區長度500~700米，商業設施2~4層，商業密度為70~90%，自身服務人口委3萬人，可輻射人口為10萬人來此區域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大於閑逛的客流比例。該區域構成帶狀附以樹狀結構，上端數目300~400家、行業數目100家，可信為糧油食品店和百貨店。該街區採購單次購物數額大，而且頻率高。

(3)地區型商業街

地處中等城市中心區或大型城市副中心，其城市人口委30萬人，可輻射人口委100萬人。來此區域購買的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，商業街構成形態為環形成圈形。商店數目1000~3000家，行業數目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率最大。

(4)大型商業街

地處大城市中心或交通便捷處，街區長度為1000~5000米，商業設施為6層以上，商業密度為80%~100%。其城市人口為100萬人以上，可輻射人口委300萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業街構成形態為平面圈狀。內為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式，行業有高檔次商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，數目為300個，核心為高級時裝店，大型遊樂場所、各類專業服務店、貿易洽談場所和汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數額巨大。

綜合下來可以看到商業街的形成和最終發展規模與地域（遠期規劃）人口流量密切相關。商業街不同於其他商家聚集地的最大區別在於商業街的主題。從國內出現的案例來看，沒有特殊且不具備引導消費功能的商業街門可羅雀。

專賣店是專營店、專業店、直銷店的統稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像製品、婦幼兒童用品、男士用品、機械設備等。其中服裝專賣店是專賣體系中範圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平台，是因為人們購買力提高、購物環境和消費心理變化而形成發展的，專賣店的經營方式可分為廠價直營和加盟代理。

特點：

（1）採取特定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營；

（2）商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇餘地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤；

（3）注重品牌聲譽，從業員需具備豐富的專業知識，可以退貨；

（4）選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內；

（5）商圈範圍不定；

（6）營業面積根據主營商品特點而定；

（7）目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

購物中心SHOPPING MALL簡稱MALL，美國對MALL的詮釋是指「在毗鄰的建築群中或一個大建築物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體」，由開發商建設、統一管理的商業設施，它擁有大型核心店、多樣化商業街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內商業街的多種專業店，還有餐飲、娛樂等企業。

特點：

（1）由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理；

（2）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成；

（3）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場；

（4）選址為中心商業去或城鄉結合部的交通要道；

（5）商圈根據不同經營規模、經營商品而定；

（6）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；

（7）目標顧客以流動顧客為主。

我國部分城市人均GDP已達數千美元，繁華商業街區的停車和購物環境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節假日等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的開發。但需要考慮的是：即使到2010年，我國人均GDP預計也只有2000美元，少數大城市或特區可能達到5000~10000美元，操作MALL還應採取務實做法，採取循序漸進的辦法進行。

在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，並實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特徵的、採取自選方式銷售的零售業態。

特點：

（1）選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施；

（2）主要商圈人口為5~7萬人；

（3）商店營業面積大，一般在4000平方米以上。部分商品部門採取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營；

（4）商店構成以新開發上市的商品為助力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務；

（5）作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品；

（6）經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品；

（7）商店設施簡單化，應用超市開發的銷售技術和管理理論；

（8）倉儲商店的價格影響力，大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用；

（9）可視性連鎖經營；

（10）設有一定規模的停車場。

以與改善、建設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的，採取自選當時銷售的零售業態。

特點：

（1）選址在城鄉結合部、公路邊、交通要到或消費者自有房產比率較高的地區；

（2）商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑以及日用雜品等；

（3）作為經營策略，發揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優勢；

（4）提供一站式購物和一條龍服務；

（5）可採取連鎖經營方式，有一定規模的停車場。