租售同權背後：樓市調控轉向 租賃時代已然開啟 東莞 安居客

買房好還是租房好？

這個問題有點老，但的確是個難題。

不過，隨著「租」這個詞越來越得到重視，「人人有房住≠人人有房產」的租賃時代已然開啟。

優質學區房之爭

近日，廣州市政府公布了《加快發展住房租賃市場的工作方案》，這份「住房租賃新政」共16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行史無前例地大力扶持。當中，最受關注的「亮點」在於賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。此外，廣州將積極支持租賃住房方式，加快構建租購併舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規範住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

新政一出，立即引發市場對優質學區房的爭議。一些人擔心，不排除新政公布後優質學區房房租上漲的可能，但天價學位房現象將有所降溫；另一方面，由於新規並未能解決優質教育資源稀缺這一核心問題，如果只是放大了對學區房的需求而不增加供應，優質學區房的價格可能會因此進一步水漲船高。不過，「租購同權」還是有望給予租戶子女就讀名校的機會，具體執行細則仍需廣州市及各區教育局等政府相關部門給出詳細的解讀。

在許多大城市，優質學區房一直受追捧是不爭的事實。優質學區房同普通商品房一樣，依然是一種商品，只是這種商品更加稀缺。

說起優質學區房的價格，沒有最高只有更高。

早在去年，北京市場就出現一個面積不到10平方米的過道卻要價150萬元，就是由於這個過道能落戶並就讀重點學校。

雖然優質學區房一房難求，但「優質人才」倒是越來越多，有人戲稱為「現在城市裡路上隨便走過的都是研究生……」

在深圳，優質學區房的價格一直居高不下。記者調查發現，深圳四大名校（深圳外國語學校、深圳高級中學、深圳中學、深圳實驗學校）對應的初中部周邊的樓盤，因為教育質量好，周邊小區即便陳舊而且有些不過是樓梯房，但價格多在每平方米7萬元以上，一些小區均價甚至早已超過每平方米10萬元。

（雖然擁有過千萬的身價，但福田百花片區的房子並非傳說中的「豪宅」，這裡的建築多數都為上世紀90年代的高層，例如南天二花園，外型像極了大學宿舍，更別提有什麼山海景觀。）

其實，租戶子女在當地享受就近入學的政策，很多城市這幾年都在執行。以深圳福田區2017年公辦小學的積分入學制度為例，同樣擁有戶籍的情形下，租房和買房的分值上限相差為15分。不過，有深圳的家長告訴記者，在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學，但在名校的爭奪中，15分的差值可能會有較大的影響。

美聯物業全國研究中心研究部經理張添鳴表示，廣州所提的「租購同權」是同等權利，至於租房者和購房者是否享受同等待遇，還有待官方進一步解釋。

邏輯變了：租售並舉與先租後買

提起房地產行業，人們的第一反應大體還是商品房銷售市場，而對住房租賃這個萬億級市場的認知還在初級階段。

放下優質學區房之爭，廣州發布的《加快發展住房租賃市場的工作方案》既注重了權利對等，又明確了責任主體。在此之前，上海、深圳、北京等一線城市已先後出台了加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行的力度均超越以往，顯示出各地推進「租售並舉」的決心。這也可以看出，租賃住房市場已經逐漸成為一個「香餑餑」。

早在去年6月，《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。去年以來，住房租賃市場獲得國家層面大力支持，今年相關政策已進入落地期。

上海此前發布的《上海住房發展「十三五」規劃》提出，「十三五」時期上海新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，其中將大幅增加租賃住房供應，在產業集聚區、交通樞紐區、商辦過剩區重點發展租賃住房，預計新增供應租賃住房70萬套。本月初，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租不得出售，上述兩宗地塊土地用途均為租賃住房，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營，這也是「只租不售」的運營模式首次出現在上海。

深圳市規劃和國土資源委員會近日發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》提出，要加快培育住房租賃市場，規範租賃市場秩序，培育多元化、規模化、專業化的住房供應主體，形成先租後買的梯度住房消費模式，努力構建分層次、多渠道的住房供應體系。「先租後買」的梯度住房消費模式，無疑是深圳市在土地與住房以及城市競爭力的謀劃中推出的最優政策選項。

如今，長租公寓等租賃市場的興起，顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價高企的背景下，靠單一買賣解決居住問題的時代似乎已經過去。剛剛上任的萬科董事會主席郁亮也認為，中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。另據鏈家研究院報告，2020年和2025年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

不過，這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嘗到甜頭，租賃行業需要解決的痛點仍舊很多，市場仍需要一段時期的培育。有分析人士表示，更重要的一點在目前市場上的租金回報率遠遠不能讓機構擁有持續盈利的能力，原因在於租金反映的是真實需求，房價反映的是金融條件、改善或換房需求。在一段較長的時間裡，這兩個市場的參與者不存在太大的重合度。

從長遠來看，租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來衝擊？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，租賃權益大增對於大城市的租房者來說，無論是經濟價值和社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。此外，租賃權益大增有助於房地產市場的轉型，對於很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的介入點。對於當前租賃市場來說，雖然具體操作細節還需要推敲，但改革的思路是明確的，決心也是堅定的。另外，租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。深圳市房地產中介協會則認為，增加租賃市場對消化存量商業用房也有實質幫助，這對全國幾乎所有城市都適用。