面對泡沫，政府是保房價還是保匯率？

作者：米公子 來源：米筐投資（id:mikuangtouzi）獲授權轉載，原文有刪減

知識補充：為什麼說保房價和保匯率「兩難」？如果房價繼續上漲，資本將加速流向海外，中國外匯儲備會被快速耗盡，屆時人民幣將大幅貶值並帶來輸入性通脹。如果要穩定匯率，則需要大幅降低房地產等國內資產價格以留住資本。

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顯然，因錯失太多機會，中國經濟已經步入到了一個騎虎難下的困難境地，繁華背後是風聲鶴唳，擺在政府面前的三個最大問題就是：資產價格過高、人民幣估值過高、債務負擔過重！

每一個問題爆發，都能引發系統性的危機！都是政府不願意看到的！也是百姓不願意麵對的！

政府會怎麼做？我們該怎麼辦？

20多年以來，中國經濟模式一直都是以政府主導投資驅動為引擎的經濟模式，在以投資、出口、消費三架馬車的模型中，如今能主要關注的只有投資了，談投資，主要的也就只有房地產經濟了，所以，當下在中國談資產價格，主要就是指房價。

中國房價TOP10城市和全球典型城市房價對比

對於中國房價的泡沫問題，已經根本不需要去爭論，這已經是危害到了國計民生的問題，已經是全球公認的問題。

如果政府要去除資產泡沫，會發生什麼負能量的事情？

1、去資產泡沫，直接說就是要降房價

2、降房價，則觸動的是地方政府、開發商、購房者、銀行四方的核心利益

3、房價降20%，首付20%的購房者則可能拋棄已購房產

4、房價降，土地價格就要降，地方政府的貸款、融資平台、地方債務怎麼辦？

5、房價降，對於買漲不買跌的中國大眾來說，房地產市場會立即降溫，開發商欠銀行的錢怎麼辦？

6、房價跌，勢必會引發債務產業鏈上的大面積債務違約，購房者不還貸、開發商還不上錢、地方政府賣不了地還不了錢，最終，銀行壞賬大面積產生。

7、中國特色的維權開始，購房者堵售樓部要求退房，處理不好就是群體事件。

8、這個問題，動搖的可就是國家穩定的根基。

如果政府要去除資產泡沫，會發生什麼正能量的事情？

1、樓市降溫，錢去哪裡？會不會倒逼入實體經濟？

2、如果政府能給企業家信心，一個中長期的信心，在中長周期內是堅決的去除資產泡沫，扶持實體經濟的話，大量資金會轉向實體經濟。

3、只有民營經濟的心轉向了實體經濟、只有錢流向了實體經濟，中國的經濟才有未來和希望，才能徹底解決當下的大多數經濟問題。

4、理論上，這是最好的處理危機的方式。當然，陣痛是必須要有的，而且很痛，要為以前的不理性付出代價，這也是日本模式。地產經濟不死，實體經濟必然難活，因為在現在的中國，地產就是金融，金融就是地產，這個現狀不改變，金融就起不到為實體經濟服務的作用。

如果繼續保資產，讓資產泡沫繼續，會發生什麼？

1、對中國實體經濟是致命摧毀，中國僅有的一點實體經濟也會被摧毀。

2、對民眾信心的嚴重傷害，雖然房價高漲不跌，但百姓也不是傻子，自然知道不合理，全國恐慌情緒會蔓延。

3、中國經濟結構性調整的周期繼續後延，中國經濟進一步下滑。

4、像董潘所說，未來北京房價80萬/平，這也是有可能的。

三大泡沫之人民幣泡沫

什麼是M2、GDP、通貨膨脹、CPI？

M0就是社會上的現金，

M1就是M0+企業的活期存款，

M2就是M1+全國的定期存款。

如果把國家比作一個超市，M2的增長也就是貨幣總量的增長，GDP的增長可以簡單看作是整個超市內貨物數量增長。貨物的增長速度跟不上錢的增長速度，貨少錢多，貨就會漲價。貨漲價的幅度就是CPI的漲幅。

M2是最能體現信貸情況、判斷經濟基本面的一個數據。

中國15年以來的M2變化：

中國的M2數據在過去15年膨脹了10倍！

中國與美國M2變化：

可以看出，美國M2數據在過去十多年是平穩上升，沒有劇烈變化，但中國的M2自2008年開始加速上升，在2009年超過美國，並繼續保持高昂的姿態在上升，截止2015年底，中國的M2數值已經是美國的1.813倍！

中國與美國M2同比增速比較：

如圖，我們的M2擴張數據在過去10多年間，一直遠超美國！

中國與世界四大經濟體的M2與GDP數據比較：

可以看出，目前中國的貨幣可以出去買下整個美國和多半個歐盟，到2016年底，我們就可以買下整個美國和整個歐盟了，可笑不？

中國目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不變、人民幣不貶值的話，不出10年，理論上中國可以買下全世界！

所以，人民幣貶值，已經是全球公認的事實，只是貶值速度、何時貶值的問題。

如果人民幣直接大幅貶值，會發生什麼負能量的事情？

1、國內的資金恐慌，爭相跑出中國尋求安全的庇護所，中國外匯儲備必將很快耗干，人民幣貶值就變得不可遏制。

2、如果中國強行管制，違背的就是全球經濟公約和一系列合作協議要求，人民幣國際化的步伐直接停止，國際指責如何應對？

3、主權債務問題也會發生，主權評級也會下調，對中國在國際形象影響較大。

4、人民幣貶值後，我們大量對外依存的進口商品（如大豆、石油、礦石、農產品、精密儀器、藥品 等）將成本大大提升，勢必加重國內人民負擔，提高國內生活成本，造成輸入性的通貨膨脹！

5、人民幣貶值，出國旅遊、海外投資就降溫了，影響的是企業或有錢人。

6、人民幣貶值，外匯出逃時，通常政府都會加息來對沖，反過來，加息會加重危機中的國內經濟，加重企業負擔和債務負擔，處理不當，也會引發連鎖危機。

如果人民幣直接大幅貶值，會發生什麼正能量的事情？

1、人民幣貶值影響最多的是有錢人，是老闆，是外企，是外資，是熱錢，這些人畢竟是少數。

2、基本上，老百姓不會鬧事，因為，對於沒有大多數沒有存款的老百姓來說，只要房價不跌，抱著房子睡覺最安心，那怕人民幣貶值80%呢，和百姓沒啥關係。

3、對出口企業利好，可以改變近幾年出口貿易一直不振的現狀。

4、對國家和政府最好的是，基本上不會有群體事件發生。

如果保人民幣，不貶值，會發生什麼？

1、在全球公認的估值過高之下，大多數的錢會選擇趁高位離開中國，要不出去購買資產，要不出去尋求安全。

2、在錢逐步離開中國之時，外匯耗干之時，人民幣不想貶值也要貶值。

3、目前人民幣民以每月400-500億的速度外流，不出意外，2018年中，外匯儲備就會耗干。都沒外匯儲備了，還說不貶值？打臉嗎？

4、親，也許你們也只有兩年的時間，兩年後，想換外匯，也沒有了。

三大泡沫之債務泡沫

不容忽視的債務數據：

1、中國企業債務已經佔到了GDP的1.9倍

2、地方政府債務已經佔到了GDP的50%，達30多萬億

3、法興銀行在一份研報中稱，中國銀行業不良資產貸款率達15%左右

4、企業債務（包括國企）違約狀況已經接連到來

如圖，信貸在擴張，但增速在下降：

20年以來，我們一直得以生存的投資式經濟發展模式，突然行不通了！突然走不動了！信貸在擴張，經濟卻沒有增長，這是很可怕的事情，從去年的股災、今年的房災、以及中間發生的螺紋鋼事件，以及未來可能發生的農產品動蕩事件，都與此有關，因為，M2在擴張，錢太多，卻無處可去，就流向可炒作的資源，所到之處，無不造成重大動蕩和傷害。

深層次影響的就是整個中國企業界的投資信心：

我們看到，從2016年初開始，民間投資信心銳減，這是很可怕的事情，為什麼不再投資？是對未來沒有信心，或者說，是已經對政策沒有信心，再嚴重一點，是對政府沒有信心。

這個情緒的蔓延，很可怕，最終導致的就是大面積的債務違約，就是經濟危機。

一張100元的鈔票，我相信你，這就是100塊錢，我不再相信你時，這就是一張廢紙。

債務泡沫根本上還是資產泡沫的延伸

1、過去10年以來的房價上漲，就是一直靠債務擴張來維持的，房價漲、地價漲、信貸擴張、債務擴大。

2、債務泡沫破裂會影響並刺破資產泡沫，資產泡沫破裂也會影響並刺破債務泡沫，兩者是相互依存的骨肉兄弟。

3、而債務大面積違約，最終會導致，經濟危機，會形成群體事件，這是國家和政府不願意看到的。

如果想保房價

就是讓所有人都認為房價還要上漲，於是購房者繼續買、開發商繼續拿地，不管是因為恐慌還是因為期待，反正就是認為房價還要漲。

就只能靠繼續信貸擴張、繼續增加M2投放、給開發商和地方政府繼續加槓桿、繼續借新還舊維持房價上漲，錢越來越多，錢繼續往房地產市場上涌，泡沫繼續拱，大家爭相購買，房價自然就降不下來，地價也是一路漲，資產價格一路升，如同你在2016年上半年看到的一樣。

在此情況之下，國內實體經濟肯定是繼續下滑，消費也是不振的，國內的錢會越來越多，M2餘額越來越大，遠超世界平均水平，越來越多的人對未來充滿恐慌，人民幣預期估值肯定就會再被下調，加重人民幣貶值壓力。

如果想保匯率

想保匯率，就要遏制資金外流，如何不讓資金外流？就是讓錢自己知道，出不出去差別不大，比如國內資產已經貶值了，錢出去還不如在中國呢，反正國內資產已經貶值這麼低了，出去再回來也賺不到錢，還不如在國內呆著看那個企業頂不住資產貶值帶來的壓力要破產，抄底收購優質資產更重要，其實就是要增加錢呆在國內的預期，減小錢出去之後的預期。

錢不再外流了，匯率自然也就保住了。

所以，保房價、保匯率是兩條不一樣的經濟思路，不可兼得，不可同行。政府只能選擇一條路去走。

政府會怎麼做，也就是選擇東京泡沫破裂模式還是莫斯科泡沫破裂模式的區別。

日本模式：刺破資產泡沫

日本房地產也是在1985-1990經歷了瘋狂的泡沫式增長，最終，日本選擇的是去除資產泡沫的解決方式，日本房價下降50%，但日元和美元匯率變化不大，最終，也教育了整個日本，從此20多年，日本房價再也沒有起來過，所有的企業都在乖乖的從事著以前的實體製造業。

當然，那次經濟危機也給日本經濟造成了重傷，房價下跌下的債務危機全面爆發，購房者跳樓、開發商破產、企業破產、銀行破產。。。。那些在高位接盤的購房者不得不面對現實，用餘生來償還高額的房貸。

而，很多日本企業，又不得不出售很多的國外資產，回國救災。

好的是，傷害了日本人民，也最終挽救了日本經濟。

緣於烏克蘭事件，2014年，世界原油價格開始暴跌，從年初的100美元跌至年底的53美元，以美國為首的西方國家集團對俄羅斯實施了一系列經濟制裁，並且不斷加碼，嚴重干擾了俄羅斯的金融形勢乃至實體經濟的發展，不僅中斷了俄羅斯在西方的融資通道，而且還促使俄羅斯國內資本(包括外來投資和境內資本)大量外逃，外匯需求猛增，盧布遭遇集中拋售。

2014年上半年1美元還可以兌換35盧布，到12月中旬的時候不但腰斬過半，還曾下探1美元兌換80盧布的歷史低位，貶值幅度超過50%。2014年12月15日盧布曾一夜暴跌13%，創近16年來最大單日跌幅。

為應對外匯銳減，數次加息後，基準利率從5.5%提高到17%，提高幅度高達驚人的209%。如此頻繁地調整基準利率，並且提高幅度如此之大，利率絕對值如此之高，均為同期世界各經濟體所罕見，也是俄羅斯本國自1998年金融危機以來的第一次。

貨幣貶值通常與通貨膨脹伴隨而行。據俄官方公布的數據，俄羅斯2015年1月通脹率達到15%，創7年新高。2015年俄羅斯食品價格漲幅達14.3%，通脹率達12.9%，在全球主要經濟體中居第三位。

盧布貶值》加息》國內嚴重通脹，這是俄羅斯經濟危機的發展軌跡，而在莫斯科，以盧布計價的房價，沒有跌。

中國會怎麼選擇？

1、國家穩定是最大的根本，所以，從理性上分析，因為80%以上的人除了房子就沒有存款，也沒有什麼國際視野和全球視野，只要房子不貶值，摟著房價就不鬧事，管你人民幣在國際上貶不貶呢，關我毛事？而我也不買進口東西也不出國旅遊，貶就貶唄，於我何干？而維護社會穩定是最大的原則，所以，會選擇國內保資產不貶值，在國際上犧牲人民幣，讓人民幣貶值。

2、這是我們的判斷，但讓人民幣貶值犧牲的是金字塔上層精英階會的利益，而目前的絕大多數權力又還在他們手上，他們會願意選擇犧牲自己利益嗎？這是一個利益博弈的過程。

3、但，在大是大非面前，我想，大勢不可違。中國要選擇的，俄羅斯模式是大概率事件。

4、在保資產價格、棄匯率的大趨勢面前，人民幣國內貶值也是大概率事件，未來北京房價漲到15萬/平以上也是大概率事件，未來鄭州漲到1.5-2萬/平以上也是大概率事件，我知道很多人不願意聽到這句話，也不願意看到這樣的情況，其實我也一樣，但這就是現實，不得不面對的現實。

5、在棄外匯的政策前提之下，不會走目前這樣溫水煮青蛙的慢跌模式，這樣會增加恐慌情緒、加速資金外流，讓問題累積加重，政府可能會選擇快速貶值、然後企穩的模式，比如：在某一天突然政策性貶值10-20%，然後通過媒體、政策集中釋放信息，告訴大家：貶值到位了，都不用跑了，跑也沒啥意思了，目前的中國更安全。

如果，我們的預判準確，我們該怎麼應對？建議如下：

1、在海外有賬戶的，可以把部分存款兌換成美元匯到海外，這是最佳的選擇，只要到了海外就是自由了，然後想買房、買土地就隨便了，但首先是要匯出去，而且要快。而且時間已經不多了，管制會越來越嚴格。以後待事態穩定，再匯回來也不晚。

2、在海外沒有賬戶的，也可以考慮在國內兌換一部分美金，但也不建議買太多，因為只能是持有，不能增值，也不能作別的投資。換成現金放家裡也不是個事兒，把美元存在銀行也還會受到管制，不讓你用你也沒辦法。

3、可以考慮在國內購買人民幣黃金資產，比如人民幣黃金股、紙黃金、黃金ETF等，記得，一定是人民幣黃金，當人民幣貶值時，人民幣黃金一定會漲，但現在人民幣黃金已經在漲的路上了，最好的入場時機（2015年下半年）已經過去了，但為時還不算太晚。

4、不懂外匯、也不懂黃金的，建議在核心城市、成熟區域購買房子，不要去購買郊區房，但這一條只能算是中下策吧，雖然我們判斷房價不會跌，核心城市房價還要繼續漲，政府會在國內保資產，在國際上犧牲人民幣，但畢竟政府也不是萬能的，如果到時控制不好，國內恐慌時，也不好說，但整體上，這是相對安全靠譜的。比如2015年的股災，雖然這事過去了，但當時過程中政府的束手無策、笨拙應對也是很明顯的，而且，危機越大、問題越深，政府會越來越無策。

5、沒有了。

適當的核心城市成熟區域房產持有+適當的人民幣黃金持有+適當的家庭資產海外儲備=是當下最佳的對沖選擇！

考慮到國內高通漲的預期，在個人能力範圍之內，能貸款就貸款，然後配置成上述資產。

記住要多元化配置，不要把資產都放一個藍子里！

結束：

有人會說，把人民幣和房價全圈在國內，那豈不是嚴重的通貨膨脹嗎？這不一樣會造成社會動蕩嗎？當然，我知道的，只是，這些事又是靠後的事，問題是，當下的這兩大難題，在資產泡沫和人民幣泡沫面前，政府有得選擇嗎？

民眾、企業都已經很恐慌了，只能二選一，刺破一個，穩定人心，沒有別的選擇。這是關鍵。

【推薦】咱們再看看人民日報怎麼說？

人民日報：「穩匯率」與「保樓市」之爭是偽命題

編者按：7月9日，《人民日報海外版》刊文《「穩匯率」與「保樓市」之爭是偽命題》。文章指出，「近期中國面臨『穩匯率』與『保樓市』兩難」的觀點屬於偽命題，文章援引專家觀點指出，未考慮到無論是人民幣還是樓市在根本上都取決於中國經濟長期向好的基本面這一事實。從資金流動的角度看，人民幣匯率和房地產價格在短期內或許呈現一定程度的此消彼長，但從根本上二者是否堅挺依然取決於中國經濟的長期趨勢，而實際上中國經濟的基本面足以支撐二者的向好預期。

原標題：中國不是俄日無需套用模式「穩匯率」與「保樓市」之爭是偽命題

記者王俊嶺《人民日報海外版》

日前，央行公布的最新數據顯示，6月末我國外匯儲備餘額較上月增長約134億美元，再次站上3.2萬億美元大關。儘管這為人民幣匯率走穩增添了信心，但近期關於「中國面臨『穩匯率』與『保樓市』兩難」的觀點卻依舊難以消散。該觀點認為，目前人民幣匯率高估與樓市泡沫並存，宏觀政策未來只能在「棄匯率、保房價」的俄羅斯模式和「棄房價、保匯率」的日本模式之間選擇其一。專家指出，這種觀點的問題在於只通過短期、局部現象來推測整個宏觀經濟走勢與對策，而並未考慮到無論是人民幣還是樓市在根本上都取決於中國經濟長期向好的基本面這一事實，因此「兩難之爭」顯然屬於偽命題。

立論牽強難服眾

7月8日，中國人民大學國際貨幣研究所副所長向松祚在解讀外儲數據時指出，外匯儲備「穩中有增」，主要是因為中國經濟、金融、貿易的基本面仍然比較穩定，儘管有下行壓力，但總體和其他國家相比還是較好。他表示，隨著今年10月份人民幣正式加入特別提款權貨幣籃子，海外對人民幣的需求只會增加不會減少，中國外匯儲備會維持穩中有升，人民幣匯率也會相對穩定。

不過，持「兩難」觀點者認為，如果房價繼續上漲，資本將加速流向海外，我國外匯儲備會被快速耗盡，屆時人民幣將大幅貶值並帶來輸入性通脹。如果要穩定匯率，則需要大幅降低房地產等國內資產價格以留住資本，或加大對資本流動管制。

那麼，中國真的面臨這一「兩難」困境嗎？「一國貨幣匯率更多反映的是進出口商品交易情況和市場對該國經濟發展的預期，樓市與匯率的直接聯繫其實並沒有那麼大。單純將人民幣匯率與房價作為焦點並過度聯繫，其立論基礎本身就很牽強。」中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員張煥波在接受本報記者採訪時說。

張煥波進一步指出，一方面，人民幣當前面臨的貶值壓力是階段性而非長期性的，在美聯儲加息、英國脫歐等外部衝擊之下，這種貶值壓力已經充分釋放，目前人民幣匯率已接近均衡水平；另一方面，目前樓市的炒作和過度上漲只存在於資源稟賦特殊的一線城市和部分二線城市。此外，目前房地產的存量也不支持樓市繼續上漲。可以說，儘管匯市與樓市有一定聯繫，但其更主要是受各自市場規律的支配。

轉型步伐很矯健

在新聞傳播中，有一個有趣的規律，即：「壞消息」對受眾眼球的吸引通常會大於「好消息」。其實，在關於中國經濟的各種信息中，短期、局部的陣痛和問題往往比新經濟增長的表現更為引人關注。但如果僅僅依據能夠吸引眼球的信息來分析問題，就會得出片面的結論。

「穩匯率」與「保樓市」之爭其實就屬此種類型。這無疑是不夠嚴謹的。正確的做法是在觀察到傳統動力衰減、人口老齡化加速、外需疲軟等問題的同時，綜合中國經濟新生肌體生成的速度、代價、態勢等更多方面的信息，用長期、全面的視角加以分析。

值得注意的是，財新智庫等民間機構此前發布的5月份中國新經濟指數為30.1%，較上月增加0.1個百分點，這表明中國新經濟正處於擴張狀態。而今年前5個月的用電數據中亦顯示，信息傳輸、計算機服務和軟體業用電增長14.3%，商業、住宿和餐飲業用電增長7.6%，金融、房地產、商務及居民服務業用電增長10.0%。除冶金、有色、建材以外的製造業用電量同比增長4.2%……可見，中國經濟結構調整和轉型升級的步伐十分矯健。

長期向好有支撐

轉型陣痛辯證看，長期向好有支撐。7月8日，習近平總書記在主持召開經濟形勢專家座談會時指出，從趨勢看，經濟發展長期向好的基本面沒有變，經濟韌性好、潛力足、迴旋餘地大的基本特徵沒有變，經濟持續增長的良好支撐基礎和條件沒有變，經濟結構調整優化的前進態勢沒有變。

「從根本上看，日本房地產泡沫破裂是受經濟轉型路線失敗和產業空心化等因素影響，而匯市本身並不起主要作用。俄羅斯當時的問題則在於其經濟結構較為單一，過度依賴原油等大宗商品，而一旦大宗商品價格下跌，俄羅斯經濟所受的衝擊就很大。所以，其經濟基本面難以長期支撐強勢盧布。」張煥波說，中國經濟體量大、產業全、定力強、趨勢好，不能簡單類比於當年的日本和俄羅斯。

多位專家指出，從資金流動的角度看，人民幣匯率和房地產價格在短期內或許呈現一定程度的此消彼長，但從根本上二者是否堅挺依然取決於中國經濟的長期趨勢，而實際上中國經濟的基本面足以支撐二者的向好預期。

在北京大學國家發展研究院名譽院長林毅夫看來，作為一個發展中、轉型中的經濟體，中國經濟確實有自己的體制機制以及結構性問題，但與基礎設施普遍比較完善、城鎮化已經完成的發達國家相比，中國的投資機會還非常多。同時，供給側結構性改革還將讓中國經濟有一個比較好的長期增長動力。