張化橋：不明白為什麼預測房價大跌

　今天上午，我坐在倫敦 Waterloo 地鐵站旁邊一個酒店大堂跟當地的一個地產開發商聊天。太陽照著泰晤士河對面的大本鐘和國會大廈(西敏寺)，景象迷人，遊客如雲。

　　他說，「你看，咱們從酒店大堂都可以看到大本鐘和西敏寺。這說明什麼？倫敦在城市規劃方面限制特別多：限制高度，用途，風格，顏色，等等。一個樓盤沒有3-4年難以完成。從這裡到大本鐘之間的這點距離，如果是香港，可能已經蓋了五個摩天大樓。但是，在倫敦就是不行！你們中國的地產商來倫敦一看，嚇一跳： 倫敦人做事太慢了！倫敦房子的供應跟不上，房價不漲怎麼可能？」

　　我想起英格蘭銀行行長 Mark Carney(加拿大人)前不久跟記者說的一段話。「在咱們老家加拿大，人口是英國的一半不到，但每年的住房供應卻是英國的兩倍。這怎麼行？」

　　分析師預測房價時老是談「支付能力」。這是片面的。在香港，多數分析師在今年年初時，預測今年房價下跌20-25%。一眨眼，年底快到了。房價不僅沒有跌，反而上升了。為什麼？

　　大家總是拿1997年的房價跟現在比。可是，二十年前，按揭利率都在10%左右。現在呢？在2%上下。OK， 美國退出 QE。但是，按揭利率即使翻一番，翻兩番，也不會達到1994-97年的水平。而且，你看看全球經濟，未來五年也沒有太大起色。利率水平猴年馬月才能夠翻一番，翻兩番？資產價格是利率的倒數。這不用多說。

　　這二十年，香港的人口從500萬，漲到了700多萬。地盤還是1000平方公里。名義GDP漲了兩倍以上。我不明白大家為什麼預測房價大跌。現在，香港政府有那麼多的打壓外國人購房以及本地人投機的重稅，房價尚且如此堅挺，如果取消這些重稅以後，房價會怎樣呢？

　　關於房價和股價， 我模模糊糊有個傾向性的看法，但是我不預測， 我早就放棄了預測。每當我看到別人振振有詞， 預測還帶小數點的時候， 我就想笑：我以前不也是那樣么？

　　-------------

　　未來房價的走勢取決於股價？

　　最近買房子又成為令人糾結的一件事。有專家認為，四季度是買房的好時機，隨著房貸新政出台，去行政化等樓市鬆綁政策落地，市場會逐漸復甦，因而現在應該出手買房。但也有專家認為，樓市已進入調整期，不會出現反轉，買房應該謹慎。那麼現在到底該不該買房呢？

　　從市場角度來看，現在樓市確實出現一些回暖的跡象，如10月北京(樓盤) 樓市成交量同環比均出現明顯增長，但是價格走勢不好判斷，這是很多人糾結的主要原因。即便對於眼下的樓盤價格變動，人們也不是很了解，換句話說，現在房價究竟是在漲還是在跌，很多買房人並不清楚，困惑與糾結自然就少不了。

　　近日，龍頭房企萬科開始降價，據媒體報道，剛剛開盤一周的廈門(樓盤) 集美萬科金域華府SOHO項目，每平方米優惠力度達到5000元，從開盤價格21000元/平方米降至均價16000元/平方米，一套80餘萬元起的SOHO直降20萬元。同樣也是在最近，央企方興地產也利用「雙十一」大搞促銷，旗下項目最大優惠幅度達到驚人的五折，在樓市極為罕見。

　　近段時期，房價要漲的言論佔據了上風，特別是央行 「930」新政出來後，除一線城市外，樓市幾乎徹底鬆綁，由於經濟下行壓力較大，救市措施接連出台，中央地方同時加大了投資力度，與此同時，銀根有所放鬆，這些因素都強化了房價要漲的預期。

　　但是事實上，據本報記者了解，房價並沒有出現普遍上漲，北京六環內項目包括二手房價格總體平穩，均未回到前兩年高點，還有一定議價空間，郊區項目甚至更遠的北京周邊項目也是如此。如北京昌平城區的房價與前兩年高點時相比還有兩三千元回落，在北京向東南發展帶動下，燕郊、香河、武清、廊坊樓市一度火熱，但是最近這些區域項目價格都比較平穩。

　　據網易房產進行的一項百盤調查顯示，在被調查的100個樓盤中，10個樓盤降價，11個樓盤漲價，79個樓盤價格不變，降幅最高且降價金額最高的是順義的恆華·安納湖，對外報價降了3900元，降幅為17.73%。

　　不過，未來房價上漲的可能性仍然是存在的，如日前住建部政策研究中心主任就表示，2011年以後，中國樓市的供需關係已經發生改變，從此前的「總體偏緊，局部過緊」，已演變為「總體偏松，局部過剩」，但是這並不排除像京津冀這樣的一些城市群還有很大的發展空間。

　　北京嚴格限購導致部分需求外溢，給周邊城市群帶來了不小的需求，在大北京區域從事地產開發的展望地產總經理馬宏躍在接受本報記者採訪時表示，從近期客戶看房量、房屋成交量來看，明顯有所上升，價格有上漲的可能，但是目前其超盤的項目價格還沒有動，主要是希望快速銷售回籠資金。

　　事實上，有同樣想法的企業不少。中房協近日推出的《2014年第三季度市場研究報告》認為，在中央和地方出台的眾多穩定住房消費政策促進下，以及其他政策的逐步釋放，四季度對於城市和企業來講可能是今年最好的收穫期。但市場也不會出現普漲、猛漲行情，企業應緊抓市場窗口期加速去化。

　　有業內專家認為，政策放鬆後，購房者買房的熱情在逐漸加碼，這也增加了開發商以價換量的動力和勇氣。在很多開發商依然沒有完成全年銷售指標的情況下，11月是他們全年最後的衝刺機會。可以預見的是，未來1個月開發商將會持續推出優惠折扣，而這很有可能是購房者今年最後的買房時機。

　　對此，市場也有不同觀點，認為樓市調整還遠沒有結束。11月1日，中國城市住宅價格288指數10月報告數據顯示，截至10月，全國一手房住宅價格指數已連續7月下跌，10月價格指數更是跌破全年最低，為1086.7。持這種觀點的專家認為，房價還沒有觸底。

　　另有業內分析人士認為，未來房價走勢在很大程度上取決於股價，如果股市迎來新一輪牛市，股民賺了錢投入樓市，房價就會大漲，如果股市低迷，樓市也會低迷。從近期來看，股市已有所抬頭，該不該買房確實值得研究。（中國經濟時報）

　　中等收入陷阱與房地產

　　請原諒，我決定摘抄一大段資料。

　　2012年2月27日，財政部、國務院發展研究中心和世界銀行在北京釣魚台國賓館共同舉辦高層研討會，發布了《2030年的中國：建設現代、和諧、有創造力的社會》的研究報告。該報告指出，在1960年的101個中等收入經濟體中，到2008年只有13個成為高收入經濟體，它們包括亞洲的日本、韓國、新加坡、中國香港、中國台灣，其餘的88個國家或地區要麼繼續停留在中等收入階段，要麼下降為低收入國家或地區。

　　也就是說，87%的中等收入經濟體，在近50年的時間裡，無法成功突破中等收入階段進入到高收入階段。這被經濟學界稱為「中等收入陷阱」。根據中國社科院世界政治與經濟研究所副所長姚枝仲的推算，2013年中等收入門檻為人均國民收入1045美元，高收入門檻為12745美元，分別對應世界銀行1987年界定的480和6000美元。

　　據國家統計局網站發布的數據，我國人均國民收入繼2002年突破1000美元後，2006年突破2000美元，達到2010美元。2013年人均居民可支配收入約為3000美元。但當年美國的人均國民收入是50120美元。中國僅相當於美國的十六分之一。

　　中國大約是在2003年邁入世界銀行定義的中等收入最低門檻。從數據上看，在這方面要追上美國佬，估計還得很長時間。但從中等收入邁入高收入的最低門檻，卻是可見的將來。

　　需要什麼條件呢？姚枝仲在最近發表一篇文章《什麼是真正的中等收入陷阱》中認為，一個經濟體要在50年之內從低收入階段跨越中等收入階段，進入到高收入階段，其人均國民收入年均增長率需要保持在5%以上。今天的這些高收入國家，只有極少數國家的人均國民收入在歷史上實現了50年之內保持5%以上的年均增長率，像英國、美國和日本等國家，即使在其高速發展時期，也沒有哪個國家在一個50年的時段內保持了5%以上的人均國民收入年均增長率。

　　根據世界銀行和中國多個機構的預測，即使最悲觀的觀點，2030年之前，中國GDP增長率也將保持5%以上的增長率。姚枝仲認為，如果一個國家不能很好地避免陷阱，則其在中等收入階段的收入升級將長達幾百年時間。如果能有效地避免中等收入陷阱，則能在幾十年的時間內迅速從低收入國家發展成為高收入國家。而按照上述預測，中國必將進入高收入國家行列，而不必擔心中等收入陷阱問題。

　　任何稍微關心宏觀經濟的朋友都能發現，過去35年年均近10%的增速，是不可持續的。2016-2030年，最樂觀的預測年增長率是7%，最低只有5%。呈現清晰的遞減趨勢。我國經濟從高速增長轉向中速增長，已成共識。與此相伴隨的是經濟結構的調整，降低投資的佔比，而服務業增加值占國民經濟的比重則需要不斷提高。

　　這跟房地產有什麼關係？當然有。過去10年，以投資作為主驅動力的經濟增長，房地產扮演了重要角色。但這種過於倚仗重資產的局面正在改變。2013年，服務業增加值超過投資佔比，但服務業的內生增長依賴於科技創新。不過，經濟和投資增幅的梯級向下，都必須是平穩的。這也就是2014年全面放鬆樓市限購和限貸的背景。

　　這種枯澀的文字，可能你會讀起來很累。那麼，請直接看以下的結論：

　　2016-2030年，我國經濟仍將保持5%-7%的年增長率，其間也是我國城鎮化快速增長時期，這意味著，收入在增長，首次置業和改善性住房需求都不會消失，房地產就還有較長的發展空間。因此，整體上無須對房地產持悲觀態度。

　　但經濟轉為中速增長，且投資佔比不斷下沉，這意味著，無論是作為固定資產投資一部分的房地產投資，還是作為消費一部分的住房消費，都必然減速。換句話說，地產商應該將自己的增長速度放慢下來，而居民個人也最好是從投資性購房需求里退卻。（21世紀經濟報道）

　　房地產從業者急切抄底樓市 齊呼當前房價到底了

　　「我們最近在市場上遇到不少這樣的客戶，一個是業內同行，另外一些是二手房經紀公司的店長、經理在抓緊買房。這似乎是一個信號：房價到底了。」在近日的「城市戰略轉型之京西」加速度「論壇」上，華潤置地北京區品牌總監王簡如此表示。

　　身處一線的從業人員，最能感知市場的冷暖變化。中國證券報記者近日多方調研發現，近期房地產企業的推盤頻率明顯加快，不少項目大打「雙十一」等概念，以優惠價格吸引客戶。而從客戶構成來看，不少從業者捷足先登，紛紛出手購房，成為近期市場成交的一個亮點。

　　多數業內人士分析指出，在監管層提出「穩定住房消費」的說法後，未來繼續出台利好政策的預期較為強烈。其中，減免稅費成為最有可能被祭出的手段。未來房地產市場可能走出此前的低谷；但市場反彈力度究竟如何，仍要視信貸釋放程度而定。

　　從業人員急於「抄底」

　　「國慶節後公司安排了一場培訓，培訓師說，10月以後北京市場肯定會熱起來，讓大家加把勁沖業績。」京城某知名房產中介劉家窯店員工向記者表示，公司要求，經紀人需努力向客戶灌輸這種思路：10月後房價肯定會漲。但與此同時，這套說辭也讓很多一線經紀人躍躍欲試。

　　9月30日，兩部委聯合發文，提出首套房「認房不認貸」的新標準，並重申購買首套房的最低利率優惠額度；10月中旬，三部委又發文降低公積金貸款門檻。這些明顯利好的政策，使得市場預期發生逆轉，從業人員最先受到這種預期影響。

　　上述經紀人表示，早在今年10月初，他的一些同事就出手買房了，此後陸續有同事買房。有的經紀人利用手中的房源信息，購買同區域的二手房，也有人購買新房。他介紹，在該公司的其他門店，同樣有店長或經紀人購房的情況出現，有同事甚至通過「假離婚」購買第二套房。

　　之所以如此著急出手，除了該公司內部培訓傳遞出的信息外，還因為他們感覺到，一些業主的報價明顯上漲。「『十一』長假過後，個別房源的最高漲幅超過了20%。」該人士表示。

　　無獨有偶，類似的情況在新房市場也已出現。北京大興區某普通商品房項目近期推出一批房源，剛推出伊始，一些性價比相對較高的戶型就被內部員工和銷售人員認購。銷售人員向中國證券報記者表示：「臨近年底，公司要衝業績，所以這批房子的開盤價並不高，一些同事覺得挺合適就出手購買。」他還表示，附近一些二手房門店的經紀人和店長也來看過房子，而且有成交記錄。

　　受各項利好政策的刺激，近期北京房地產市場出現明顯回暖。其中，經紀人、銷售人員等房地產從業者頻繁出手購房，成為市場成交的一個鮮明特徵。有分析人士指出，這也說明整個業界對樓市看漲的情緒濃郁，從業人員普遍判斷，房價已到底部。

　　一位資深從業者表示，歷史上，從業人員集中出手購房的現象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出現過。從市場走勢上看，這恰恰是市場由冷轉熱的關鍵時點。「儘管房價將在多大程度上回升尚難判斷，但至少目前看不到利空的因素。」他說。

　　房企繼續加力推盤

　　在市場出現回暖跡象下，開發商繼續大力促銷出貨。11月3日，方興地產宣布啟動「首屆雙11光碟節」：在11月11日當天，推出全國24小時售房活動，並給予一定程度的價格優惠。活動涉及在全國11座城市的22個項目，共計4400套房源。據悉，方興地產之所以如此大規模推出優惠，除藉助市場回暖之勢加快營銷之外，還有衝擊年度銷售任務的考量。

　　在此之前，搜房網也宣布打造「首屆房產雙十一購房季」，將覆蓋全國近百個城市，包含20多萬套房源。目前，北京、上海、廣州等19個城市已啟動「首屆房產雙十一購房季」的線上預訂，參與房企逾50家。

　　這是「雙十一」這一電子商務概念首次運用到房地產營銷中。分析人士指出，一方面，年末往往是傳統的房地產銷售淡季，房地產企業對營銷的空前重視，體現出其急於出貨的心態。另一方面，今年前三季度市場冷淡，房企銷售業績普遍不佳，資金狀況也受到影響。

　　來自國家統計局的數據顯示，今年前三季度，全國商品房銷售額49227億元，同比下降8.9%。同期，房地產開發企業到位資金89869億元，同比增長2.3%。而去年同期的漲幅為28.7%。

　　京城某房地產企業營銷負責人向中國證券報記者表示，從時機上看，壓抑了大半年的需求正在逐漸釋放，今年最後兩個月將是房地產企業加快銷售、衝擊年度業績的最好機會。

　　「如果成交量一直往上走，過一段時間房價就會抬高，反過來再抑制需求，到時候如果沒有其他政策利好，房子就不那麼好賣了。」上述開發商表示，為了衝擊銷售量，開發商多傾向於「平價出貨」。他表示，大部分同行都認為，當前市場已見底。

　　在供需雙方均做出「底部」判斷的情況下，市場預期可能出現明顯變化。融創中國北京區營銷總經理樓艷青表示，從融創在售的楓丹壹號、西長安壹號等項目來看，客戶的來訪和排號數量明顯增多，成交周期也明顯縮短。碧桂園相關負責人也介紹，其上月推出的首個環北京項目九龍灣市場反應好於預期。

　　政策仍存鬆綁空間

　　中國指數研究院公布的數據顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度「鬆綁」政策的刺激下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。北京市住建委的數據也顯示，10月北京二手房網簽8923套，雖有長假因素影響，但仍然接近9月水平。

　　儘管房地產市場瀰漫著樂觀情緒，但這次回暖究竟能持續多久，目前尚難下定論。中原地產首席分析師張大偉表示，目前的房貸新政只是明確了新的首套房認定標準，從各銀行的細則來看，並無明顯的利率優惠。

　　他認為，利率設定屬於市場行為，在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下，期待金融機構給予購房者實質性的利率優惠恐是奢望。因此，若信貸不能真正釋放，市場的反彈力度將十分有限。

　　中國證券報記者從多個信息源獲悉，當前監管層正在密切監測市場表現，評估當前政策的效果，不排除未來進一步鬆綁樓市調控的可能。其中，二手房交易營業稅的免徵年限可能下調；二手房交易個人所得稅政策也有可能進一步鬆綁。

　　張大偉指出，若市場交易沒有明顯好轉，不排除政策進一步放鬆的可能。其中，未來的救市手段是以稅費鬆綁為核心。

　　值得注意的是，由於當前樓市整體庫存高企，因此即便上述政策猜想成真，市場反彈力度仍可能難以達到預期。剛剛卸任華遠地產董事長的任志強表示，整體市場尚有5億7千萬平方米的大庫存，約需要9至10個月的時間來消化，因此除個別熱點城市外，整體市場的回升速度較為緩慢。

　　來自統計局的數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續29個月呈現上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，接近翻倍。

　　針對年末「暖冬」行情的說法，多數業內人士指出，其實質在於政策利好和房企「走量」的疊加影響，但指望市場重現爆髮式增長並不現實。在供需逆轉的大勢下，市場恐難以快速從底部走出。（中國證券報）

推薦閱讀：