壓垮高房價的「最後一根稻草」是什麼？

壓垮高房價的「最後一根稻草」是什麼？

蔡律

2011年06月01日07:50來源：人民網強國博客

　　2011年6月將至，距離今年年初的第三輪房產調控已近半年，專家預測的調控效果完全釋放大概需要半年的時間。一則開發貸停貸的消息在銀行業和房地產行業炸開了鍋。雖然最後證實，各大國有銀行並沒有正式通知，目前信貸收縮，銀行沒有錢貸給開發商。在銀行信貸緊張的背景下，房地產融資渠道開始呈現多樣化，信託融資則被越來越多的開發商青睞，但銀監會剛剛發布了《商業銀行槓桿率管理辦法》，明確指出商業銀行表內外槓桿率不得低於4%。這一標準出台後，加上多次上調存款準備金率，銀行也面臨融資需求，銀行在相應槓桿標準的控制下，沒有錢貸給開發商，不排除對房地產等國家高壓監管的行業進一步限貸。　　統計局網站數據顯示，1-4月，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%，增速同比減緩1.9個百分點，比一季度加快0.2個百分點。土地成交明顯下滑的背後，是開發商資金鏈緊繃及市場預期悲觀。在限購令和信貸緊縮之下，樓市僵局已現鬆動跡象，開發商主動對價格進行調整的範圍將進一步擴大。在今年穩健的貨幣政策和持續嚴厲的調控政策下，房地產開發商的資金鏈已經十分緊張，壓垮高房價的「最後一根稻草」是什麼？　　其一、貨幣政策是樓市調控的咽喉，加息加息比限購政策更具調控威力。加息是不是壓垮高房價的「最後一根稻草」，專家已經不一，加息增加貸款利息成本，對購房者的影響毋庸置疑。由於購房群體中存在剛性需求，且高端購房者的支付能力較強，致使貸款利率難以成為決定房價的關鍵因素，很難以指望房價像房地產股那樣在加息宣布後「應聲大跌」。銀行收緊流通性、限購等樓市調控政策的出台，樓盤銷售量下降，開發商資金回籠難。　　其二、房產稅是壓垮高房價的最後一根稻草？房產稅是樓市調控長期的制度安排。1月27日晚，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房徵收房產稅改革試點，上海市和重慶市的試點方案同時亮相。根據方案，兩地均於1月28日開始正式實行徵收辦法。黃奇帆認為重慶樓市目前已出現三大變化。一是開放商造高檔房的積極性明顯下降，以前開發商一拿到地就想建１５０平方米以上的大房子，而今年重慶９０平方米以下房屋開發量增加２０％，而高檔房、大房子的建設量下降；二是高檔房的銷售量下降３０％；三是高檔房銷售價格下降１０％，當然這些效果並非房產稅政策單獨所起作用，而是房地產綜合調控的效果。房產稅對抑制高檔住宅房價初現成效，對高房價後續效應有待觀察。　　其三、持續的樓市調控政策是壓垮高房價的最後一根稻草？連續的第3波樓市調控出台，是我國近幾年來有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，「新國八條」從政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面出台系列政策。很多金融及土地新政的情況下繼續保留了增加稅費的可能，非常大的影響了很多購房者特別是投機者對市場的預期，樓市已經很難繼續穩定價格。但是需要落實這系列政策。希望這是壓倒高房價的最後一根稻草。　　聶梅生5月29日預言，在今年穩健的貨幣政策和持續嚴厲的調控政策下，房地產開發商的資金鏈已經十分緊張，今年年內中國房價將下降10%，今年不會出現2008年10月中旬房價大跌時的「救市」。分析人士認為，房企下半年銷售前景仍不明朗，在銷量放緩、存貨攀升、資金吃緊等壓力下，房企必然會更進一步加大促銷力度，以價換量。但也有認為，房價調控的根本在於供求關係的改善和保障性住房建設落實，而不是依靠限購等行政性控制手段。　　從國十條到國五條、新國八條，從上調房貸到限購、加息，從房產稅到打擊囤地和捂盤惜售，信貸緊縮抑制房企融資需求，提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對開發商的開發貸也呈趨緊之勢，監控土地供應市場，加大保障房、廉租房的供應，以保障低收入群體的剛性住房需求。特別是在限購令和信貸緊縮之下，樓市僵局已現鬆動跡象，好的政策就應該要堅持！筆者以為，持續的樓市調控組合政策是壓垮高房價的「最後一根稻草」。　　蔡律2011年5月31日
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