加息難阻炒樓 央行尋平抑房價新殺手鐧

　金融是房地產的支柱，但如今卻似乎有些若即若離。一方面，作為資本市場的重要投資內容，房地產市場日益體現出鮮明的金融特性；一方面，金融機構對於處於調控陣痛中的房地產市場卻是又愛又怕、欲迎還拒。無論是加息的心理預期和實際可能，還是銀行信貸大戰掩蓋下的違約率升高難題，抑或是一時難以見到成效的「限外」新政，房地產金融領域面臨越來越多的新問題。傳統的指引性、調節性的政策取向略顯單一和乏力，在綜合化、市場化調控措施難以切實著陸時，金融大棒能否在房地產調控中真正奏效？這將是今年必須面對和解決的問題。

加息殺手鐧也在失靈

　　據《上海證券報》報道，上月底，素有中國金融風向標人物之稱的中國人民銀行行長周小川來到上海，儘管他是為參加瑞士銀行年會而來，但媒體最終多以「關注房價、不談利率」作為報道周小川此行的報道標題，金融政策決策層對房地產市場的重視程度可見一斑。

　　周小川表示，儘管多數行業原則上都應允許其按市場規律自由發展，但對於房地產市場價格，央行仍需要密切關注，並加以分析。雖然他沒有進一步透露央行考慮出台哪些貨幣政策來調控房地產市場，業內人士的普遍預測仍是加息和上調存款準備金率等貨幣緊縮政策。

　　從2004年10月到2006年8月，央行連續四次上調金融機構貸款基準利率，五年以上貸款利率一路從5.04%上調到6.84%。除此之外，從2004年至今，金融機構存款準備金率同樣經歷五次上調，從原來的7%調至目前9.5%。儘管兩類緊縮貨幣政策的出台源於資金流動性過剩、固定資產投資過熱等大的經濟背景，但不可否認的是，房地產投資在固定資產投資中佔據重要位置，大量過剩的流動資金看好房地產市場發展，進入速度歷史罕見。

　　房地產金融專家林榮時稱：「加息的作用是抑制炒房者藉助銀行貸款囤房炒房，提高存款準備金率則是為了收縮金融機構的貸款總額，抑制其向房地產市場等領域的放貸衝動。」

　　然而，四次加息、五次上調存款準備金率並沒有立竿見影地擋住一路上漲的房價。從中國七十個大中城市的房屋銷售價格指數上看，2006年，幾乎每月的房價都以5%以上的同比漲幅一路飆升。

　　對於造成這種情況的原因，林榮時表示，一是每次加息幅度不大，面對漲幅遠高於利率漲幅的房價，投資者多數認為加息成本可以被收益抵消；二是金融機構在沒有找到新的貸款出口時，微幅上調的存款準備金率同樣不能本質上收緊放貸閘門。再加上房地產投資摻入了人民幣升值等宏觀經濟因素的影響，簡單的加息政策對房地產市場的調控作用變得收效甚微。

　　根據中國國家統計局公布的最新統計數據，中國2006年12月的消費者價格指數（CPI）從11月的1.9%上升到了2.8%，遠遠高於大部分經濟學家此前預期的1.9%。專家分析，這增加了市場對通脹可能迫使央行進一步緊縮貨幣政策的預期，進一步加息不可避免。但是，加息對房地產市場的影響已經不再被房地產投資者視為致命傷。專家表示，隨著宏觀調控的深入，一部分資金實力弱，可能緊張於每月房貸支出增加的中小投資者已經淡出市場，餘下來的實力派投資人更關注宏觀經濟形勢可能帶來的市場衝擊。

　　在此情況下，有專家預測，央行除了加息等傳統做法外，為進一步調控房地產投資，提高首付比例和對預售款進行專門賬戶管理可能成為接下來的「殺手鐧」。

信貸難抑的銀行獲利衝動

　　除了以加息方式抑制中小投資者的炒房勢頭外，新形勢下的房地產金融現象使決策者不得不面對更多的監管與調控職責。

　　銀監會日前發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入股市，銀監會權威人士透露，春節後將全面開始檢查工作，住房按揭貸款將成檢查重點。市場人士反映，此舉與近期投資者將住房押抵貸款投入股市的行為相關。

　　此前一個月，有關投資者為投資股市將住房抵押，或將原抵押貸款追加抵押的報道不約而同地出現在深圳、上海等新聞報道中，新的投資泡沫和信貸風險浮出水面。「銀監會的新政非常及時。」市場人士評價，這體現了金融監管部門越來越成熟和敏銳的市場反應能力。但是，看到了問題不等於會在操作層面切實解決。上海一家中介機構金融服務部門的工作人員稱：「各地銀行分支機構繁雜龐大，情況各不相同，完全堵截類似違規做法很難做到。」儘管央行各類房地產信貸政策都相當嚴格，但一些中小商業銀行受市場競爭和盈利衝動的驅使，寬鬆的放貸情況時有發生。他表示，「比如對房產評估不嚴格，加按揭可以超過評估後的最高貸款限額等。」

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