房價脈衝式上漲的表象和邏輯

2015年深圳房價暴漲，並逐漸向上海、北京蔓延，直到全國。進入2016年全國房地產市場進入亢奮狀態，並持續了大半年。從表象看，這次房價上漲不同以往，其主要特點有四：以點帶面、井噴而起、一枝獨秀、回落迅速，可以歸結為脈衝式上漲。

表象：脈衝式上漲

一是以點帶面。2015年上半年，深圳房價拔地而起，同比上漲12.2%，居全國首位，同期全國房價漲幅僅為0.82%。截至2015年末，深圳房價同比上漲33.37%。在深圳的帶動下，大城市房價開始起步，2015年上海房價緊隨其後，全年上漲17.6%；武漢、南京、北京分別上漲13.04%、9.68%、8.14%。全國房價開始啟動，2015年累計上漲3.39%。

二是井噴而起。進入2016年，全國商品房銷售面積和銷售額增速出現躍升。2015年全年分別增長6.5%和14.4%，但在2016年1~2月同比增速分別達到28.2%和43.6%，然後持續上漲至1~4月的36.5%和55.9%。

三是一枝獨秀。2015年我國經濟增速為6.9%，2016年上半年下滑至6.7%。上半年，居民消費價格同比上漲2.1%，6月份CPI上漲1.9%。把能源和食品價格影響扣除以後，核心CPI上漲基本上都在1.5%~1.6%小幅波動，而獨有房價上漲幅度達到11.18%。

四是回落迅速。在全國房地產市場交易量一季度井噴之後，進入二季度房地產交易量迅速回落。1~6月，全國銷售面積和銷售額增速分別為27.9%和42.1%，分別比1~4月最高點回落7.6和13.8個百分點。從一線城市看，這種變化更為明顯，北京二手住房成交套數3~6月分別為3.1萬套、2.6萬套、2.3萬套、1.4萬套。

邏輯：六位一體

這種脈衝式上漲的原因是什麼呢？我們可以歸結為政策支持、改革預期、資本轉換、居民加槓桿、高價拍地以及潛在需求，「六位一體」的基本因素成為支撐這次房價上漲的內在邏輯。

自2013年10月房地產市場調整以來，2014年6月各地紛紛取消限購政策，當年9月央行放寬首套房認定標準及二套房貸標準支持房地產市場發展。2015年將穩增長重任交付房地產，政策對房地產的支持再次加碼，2015年3月財政部放寬營業稅徵收條件，同月央行再次降低首付款比例，政策支持房價回暖。以北京為例，2016年上半年購房家庭中，非京戶籍居民佔17.7%，比上年同期提高1.3個百分點；二套房比重為24.8%，比上年同期提高3.1個百分點。另外，央行加快推進利率市場化改革，一年定期存款基礎利率由2013年3%下降到2015年10月的1.5%，降幅達到50%。在利率下行情況下，這對房地產投資具有很大的承托作用。

2改革預期

新一屆中央領導上任，特別是十八大全面深化改革的報告，激發了全國人民對深化改革的期待，深圳作為改革的前沿陣地，自然先於全國享受到改革的紅利。這種預期加上深圳房價在前期上漲中落後於京滬，使得深圳房價率先發力補漲並反超京滬，特別是在房地產「去庫存」的要求下，各地公積金政策、土地政策、稅收政策等收緊供給、加強「去庫存」，全國房價亦聞風而動。然而至2015年後期，改革空轉質疑聲四起，改革預期逐步轉向疑慮和擔心，資本外流趨勢加劇。自2015年12月以來，民間投資增速與全國固定資產投資增速開始分道揚鑣，出現「斷崖式」下跌，短短六個月從10%下滑到至7月的2.1%。一季度過後，一線城市房地產率先降溫。

即產業資本向金融資本轉化。中國經濟增速持續下行，表明實體經濟正處在艱難的調整過程中，實體投資賺錢越來越困難，產業資本不得不從實業中撤離轉化為金融資本。2015年上半年的「牛市」、貫穿至今的「債牛」以及這次房價脈衝，均和金融資本充裕有關。自2015年7月「股災」之後，廣義貨幣活期化趨勢明顯，貨幣M1增速快速上升，當年10月超過準貨幣（M2-M1)的增速，到今年7月兩者差距達到最大，M1增速為25.4%，準貨幣增速為4.9%。經濟下行下的貨幣活期化無疑會給金融機構以及金融市場帶來充足的流動性。我國廣義貨幣總量已經達到150萬億元人民幣按當前匯率折算為22.6萬億美元，其中貨幣M1為44.3萬億元人民幣（接近6.7萬億美元），這部分資金流向哪裡，哪裡將會出現脈衝式上漲。

從央行貨幣政策報告數據看，2016年上半年住房貸款增加2.3萬億元，占當期新增貸款的31.5%；住房貸款餘額為15.4萬億元人民幣，同比增長32.2%；住戶貸款餘額達到30.0萬億元人民幣，住戶存款餘額為58.2萬億元人民幣，住戶負債率（住戶貸款/住戶貸款）為51.5%。我們可以看到，這一輪房地產市場活躍，居民加槓桿的速度非常快，半年時間提高2個百分點。而對於住房銷售額4.2萬億元，估計銀行貸款佔73.8%左右。這還沒有包含住房公積金貸款數據，2015年公積金放款1.1萬億元、貸款餘額3.3萬億元，估算包含公積金貸款在內的住房貸款發放額能達到3.6萬億元，則占銷售額比率提高到80%以上，這也說明主要是住房貸款支撐了房地產市場的「去庫存」。

根據國家統計局農民工監測報告顯示，農民工購房佔比僅為1%，近五年新畢業大中專畢業生3000多萬人，除了部分富裕家庭的畢業生外大部分沒有購房。也就是說，我國53%的城鎮化人口中，估計約有2億人、15%的人口沒有城鎮住房。另外，由於原城鎮居民的住房升值、財富積累，潛在的改善需求和投資需求十分強烈。在理財收益和投資收益下滑十分明顯的情況下，購房投資收益重新具有了吸引力。一旦房地產市場交易活躍起來，這些潛在需求將蜂擁入市，分別成為大中小各類城市的市場承接者。

每次房地產價格上漲終了，都是「麵粉價高於麵包價」的喧囂。開發商的拿地熱情被激發，地方政府拍地的動能也馬力十足。2008年、2011年、2013年房價長到階段高點時，莫不如此。2013年廣東連出8個區域「地王」，北京、上海也出現了農展館和五里橋地王，樓麵價分別達到7.31萬元/平方米、8.55萬元/平方米。這次也不例外，近期各地不斷出現新「地王」，上海靜安中興社區一幅地塊，最終以110億元的總價拍出，名義樓麵價高達10萬元/平方米，創下中國土地成交史上最貴地王紀錄，樓麵價一舉超過了香港地理位置同樣優越的油塘商住地塊（摺合樓麵價6.3萬元/平方米）。拍地收入一定程度上緩解地方政府對「資金的饑渴」，但願短暫的快感不會讓其懵圈。

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