北京：部分公租房出租一定年限可出售

　　市、區縣政府應當通過新建、收購、長期租賃等方式，多渠道籌集公租房房源。鼓勵多主體建設公租房，建設公租房將有土地供應等方面的優惠。投資機構和房地產開發企業建設、持有並運營的公租房，在出租一定年限後，可由市、區縣政府指定機構按照保障性住房標準回購，或經批准調整為其他性質的保障性住房。昨天發布的公租房建設管理細則，明確了以上事項。

　　>>籌集

　　可收購在建經適房

　　公租房房源可以通過新建、收購或長期租賃方式實現。北京今年的目標是，年內配租達到1萬套，開工收購6萬套。從《通知》中可看出，政府正多方吸納資源，多方籌集公租房房源。

　　新建公租房採取集中建設和配建相結合的方式。通知規定，市、區縣政府所屬機構集中建設的公租房項目用地，採用劃撥方式供應，可採取委託代建、項目管理等多種方式組織建設。配建公共租賃住房項目，市、區縣政府有關部門應當確定配建比例、建設套型、回購價格、回購單位和開竣工時間等具體要求，並在土地供應有關文件中予以明確。

　　可收購的房源類型也有所增加。通知規定，市、區縣政府在滿足配售房源需求時，可由指定機構收購在建但尚未配售的經濟適用住房、限價商品住房作為公共租賃住房。定向安置住房用於安置後仍有剩餘的，由市、區縣政府指定機構，按照市有關部門審定的價格收購後作為公共租賃住房。新建普通商品住房及社會存量房源，也可作為公租房收購房源。

　　此外，通知中明確，可從定向安置住房和商品住房等房屋中，長期租賃部分價位、區域適當的房源，配租給公租房申請家庭。

　　>>自建

　　產業園配建公租房

　　政府鼓勵產業園區、社會單位、投資機構和房地產企業參與公租房建設。

　　「產業園區或者企業，也有一定的職責讓自己的員工有房住。」市住建委相關負責人表示，產業園區管理機構或者所屬企業應當按照統一規劃，採取集中建設和配建相結合的方式建設公共租賃住房，土地可採取協議租賃（出讓）方式供應。產業園區規劃的配套居住用地應當用於配建公共租賃住房。

　　社會單位比如事業單位、報社等，在符合規劃條件的基礎上，可以利用自用國有土地建設公租房並持有、運營，土地可採取協議租賃（出讓）方式供應。對實施產業結構調整後騰出的廠房、工業用房等房屋，可依照規劃按照公租房建設標準，改建為公租房。

　　在目前國土部門的土地供應中，市國土部門可供應單獨的公租房建設用地，或在普通商品住房土地使用權招標拍賣掛牌合同中，要求配建一定比例的公共租賃住房，由投資機構和房地產開發企業投資建設、持有和運營，土地採取租賃或出讓方式供應，並按照政府規定的租金標準，面向取得公租房備案資格的家庭配租。

　　通知中明確，投資機構和房地產開發企業建設、持有並運營的公租房，在出租一定年限後，可由政府按照保障性住房標準回購，或經市政府批准調整為限價房、經適房等其他性質的保障性住房。

　　>>配套

　　租金補貼細則將發布

　　為配合《通知》順利實施，在《通知》制定過程中，結合工作實踐，市住建委、市國土局、市地稅局等部門已制定並下發實施了5個配套文件，包括公租房供地意見、確定部分公共租賃住房回購價格的意見、公共租賃住房稅收優惠政策實施辦法、後期管理意見、中關村人才公租房建設管理辦法。

　　此外，有關部門還研究起草了《關於北京市公共租賃住房財政性資金管理有關問題的指導意見》《北京市公共租賃住房申請、審核和配租管理辦法》《北京市公共租賃住房租金制定和動態調整辦法》《北京市公共租賃住房租金補貼辦法》《北京市公共租賃住房合同示範文本（試行）》等5個相關配套文件，擬於近期論證後印發實施，確保公共租賃住房各項工作順利推進。

　　新聞觀察

　　公租房保障居住更顯公平

　　外地人將分到一杯羹。

　　只要在北京穩定工作一定年限，符合相關條件，將可在北京申請公租房。這是《公租房建設管理細則》公布的內容。至此，外地人不再望「經適房」或「限價房」而不即。北京的保障房政策，也不再只跟本地人有關。

　　保障房的演變，從經適房到限價房，再到公租房，經歷了一個曲折的歷程。此前，專家已多次呼籲縮減經適房規模，加大公租房的建設。

　　保障房類型的改變，體現出政府保障手段由行政化向市場化的轉變。專家分析，通過增加公租房房源，將稀釋部分集中的購房需求，對於穩定房價、房租都將有重要作用。由於公租房沒有產權，寄生在經適房上的腐敗也將隨之減少。

　　改變中的保障房類型

　　最早的保障房類型是經適房，後來出現了廉租房、限價房和公租房。

　　一些研究觀點認為，安居工程就是經適房體制的前身。1995年，中國實行安居工程,與後來的經濟適用房供應體制有很大的相似性。

　　1998年，建設部發出《關於繼續做好1998年國家安居工程（經濟適用房）實施工作的通知》。這是我國第一次將經濟適用房明確納入具有保障作用的安居工程中。

　　隨後，經適房在全國如雨後春筍般「興建」，房價相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇，無論開工面積還是項目數量都在成倍增加。

　　與此同時，有關經適房的各種弊端也逐步暴露出來，經適房成為部分人權力尋租的工具。

　　2007年,在房價開始明顯快速增長，經濟適用房又緊俏難買的情況下，北京最早創造出「兩限房」這一概念。兩限房即限房價、限套型的普通商品住房，符合一定條件才能申請。

　　廉租房的提出也是在1998年，當年國務院發通知提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經濟適用房，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。

　　不過，由於標準過低等因素限制，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。「夾心層」被排除在經適房、限價房和廉租房之外。

　　2009年3月，住建部副部長齊驥提出加快公共租賃房的建設。公共租賃房歸政府或公共機構所有,用低於市場價或承租者能承受的價格向新就業職工出租。

　　由此，目前四種類型房屋構成的保障房體系形成。

　　少建經適房呼聲強烈

　　經適房成為爭議最大的保障房類型，它的行政化干預程度也最高，在土地出讓、稅費政策等方面享有很多優惠。

　　用全國人大代表周海波的話說，經適房產權歸屬有永久性，但擁有者的經濟狀況是可變的。即使經適房分配時合理，但中低收入群體並不註定永遠都是中低收入者，他們的經濟狀況可能因為各種原因得到一定程度的改善，甚至變成高收入階層。

　　以北京目前的經適房價格和商品房價格對比，如果5年前一戶家庭以4000元/平米購買了80平米的經適房，現在上市出售至少能賺取差價近百萬元。

　　周海波表示，現在保障房政策需要調整，應明確取消經濟適用房，因為政府沒有義務滿足產權房需要，經適房也已滋生很多腐敗問題。

　　他稱，富人裝窮、造假以通過經適房申請；經適房成了公務員變相的「福利房」；經適房並不經濟，中低收入人群也無法承受而棄購，反而是部分「有錢人」以經適房的價格獲得了商品房的價值。

　　全國人大前副委員長成思危在今年的中國房地產50人論壇2011北京夏季峰會上表示，經濟適用房成了腐敗的高發區，「道理很簡單，誰拿到經濟適用房國家就補貼誰財富。」

　　成思危表示，一些公務員「近水樓台先得月」，他們既掌握分配權，又掌握了優先選擇權。由於經濟適用房是一塊財富，有的人會想辦法用各種不正當的手段來謀取，這就是為什麼出現6連號，北京一些經濟適用房小區60%、70%是租出去的，還有的買兩套經濟適用房打通成了一個豪宅等等。

　　成思危主張，經濟適用房不宜繼續建，而且還要處理好歷史遺留的問題。

　　經適房終向公租房轉變

　　土地越來越少，需求的人卻越來越多，政府不可能一直靠行政化手段，建設那麼多經適房和限價房。海淀區住保部門一名負責人說。

　　公租房不給承租人產權，租金不太低，幾乎用市場化手段管理，承租人過渡居住後即可退出。所以加大公租房建設，讓房源真正流動起來了，將更有利於保障人民住有所居。

　　北京公租房正處於「興建」階段。「十二五」期間，北京將建設收購公租房30萬套以上，占公開配租配售保障性住房60％以上。

　　截至目前，北京已累計落實公租房項目98個、10.3萬套，年內將配租1萬戶以上。

　　北京中原地產市場總監張大偉稱，公租房的建設和管理更趨於市場化。解鈴還須繫鈴人，由市場供需產生的住房問題，用市場化手段去解決將更有效。

　　加大公租房建設，將有利於穩定房價。張大偉表示，目前北京購房剛需很大一部分來自外地人，而且是剛畢業的大學生、創業人士、急於結婚買婚房的人群等。有了公租房作為過渡住房，將會稀釋市場上的購房需求，相當於把原來的集中需求，延緩釋放。供需決定市場價格，當需求減少後，房價自然也更加穩定。

　　公租房房源的增加，對房屋租賃市場的影響將更加直接。市住保辦常務副主任鄒勁松稱，公租房的租金將實行市場定價，略低於周邊租金市場。這對於周邊的房租市場，將起到示範作用，由於價格偏低，對租房者也很有吸引力。對於非京籍人士人才，公租房保障居住也更顯公平。（孫雪梅）