2018年還適不適合投資買房？

【中國的宏觀經濟背景】

中國房價長期上漲的背後絕對不是僅僅只是印錢。

中國從1979年改革開放發展經濟以來，從不到800億美元GDP到2016年的11萬億美元GDP用了不到38年。

即便是在中國最新的GDP發展速度從10個點降低到了6個點左右，按照這個速度持續發展下去，大概到2030年左右，僅僅13年之後中國的經濟規模也將兩倍於美國，比歐洲超過兩倍還多。

而中國之所以能有這樣經濟持續保證持續發展速度，主要是因為：

1.中國沒有宗教和種族問題，是全世界最大的由單一民族構成的經濟體，主要構成人口的漢族佔到了人口基數的90%以上。

在同等人口規模的經濟體，不管是美國，歐洲這些移民人口眾多的國家，還是巴西，印度，印度尼西亞這些本地多民族混居的亞洲國家都無法相比。

唯有日本在人口結構上和中國類似，日本在09年被中國的經濟超過之前一直是全球經濟排名第二，但是日本的人口規模只有中國7%左右。

2.中國基礎人口的素質較高，普通人也普遍勤勞熱愛賺錢，不管是從高科技互聯網行業的996，還是快遞送餐不分白天黑夜的人力派送，除了中國之外的任何一個國家，你都很難有找到這種大規模高質量的人力資源。

3.中國ZF的效率最高,一個最直接的體現就是不管是在搞經濟還是搞基礎建設上面效率全球最高。

中國從1984的第一條高速公路建設開始到2016為止，總里程數已達13萬公里，超過美國在10萬公里左右的總里程數，居世界第一位。

而世界第二大民主國家印度，在國家獨立發展了70年以後的總里程數是200公里。

4.中國的國內環境安全穩定，國內不允許持搶，也不像國外那樣允許隨意上街鬧事。

再加上國內現在對於安全的高度重視，隨處可在的攝像頭和警察不僅體現在大城市，即便你作為普通人隨便到一個小城市旅遊，也會給你很強的安全感。

5.中國能大額花錢消費的地方不多，在歐美那些崇尚自由的發達國家你普通人就可以隨時隨地買個房車，買個遊艇四處旅居。

但對國內大多數連買車都需要搖號的一線城市，也就能報個旅遊團一年出去旅行幾個禮拜，這些普通家庭的大額花費項目除了在子女教育之類的重大問題之外也只能買房了。

6.中國重新崛起的這個過程會導致中國的綜合國力會長期持續的保持上升，而中國房價特別是一線城市核心地段房價的上漲只是中國綜合國力的一個外在表現形式。

【中國城鎮化加速發展對城市的影響】

中國城鎮化發展對房價的長期影響主要體現在三個層次：

1.以京滬為首的一線城市，這些城市的大規模城市建設階段已經基本結束。

以北京為例，最簡單現象目前在市區五環內的新盤數量已經非常之少了。2017年北京普通住宅只有40個項目7457套房屋入市。

在這其中五環內的新建項目連2000套都不到，而北京一年的商品房過戶成交總量接近20萬套，新盤的比例不足5%,五環內新房的比例不到1%。

所以基本上可以說一線的北京商品房交易市場已經全面進入了一個以二手房交易為主的商品房市場。

而一個以存量化交易為主的商品房市場也換來了二手房價格長期穩定基礎。

2.目前國內二線城市基本上都處於一個城鎮化建設加速帶來的市區新房供應井噴時期。

這些大量的新建樓盤和大規模的軌道交通建設的同時，也帶來了兩方面的改善：

首先是二線城市原有的舊格局通過軌道交通連接的新格局所取代，這其中蘊藏著大量的商業和投資機會。

其次是在城鎮化建設加速大量新盤帶來的新增落戶人口會大量增加二線城市原有的城市活力和人口基數。

3.三四線城市的城市化建設處在一個起步階段，但是從今年來看對比前幾年也有一個相當大的漲幅，在現階段這個房價的支撐主要來自四點：

首先是最近兩年很多三四線城市的大規模拆遷和城市改造，導致了對新建樓盤的需求。

其次是國家對基礎建設的大量投入，大量的三四線城市成為了一個個小規模區域中連入中國高鐵網路和高速公路網路的入口。

這極大改善的三四線城市的所在地的生態系統態，讓三四線城市具備了在相應小範圍的縣級區域形成一個人口聚居中心的天然優勢。

第三是這些城市的公務員，教師，醫生等相關職業收入會跟隨國內整體工資收入穩步上漲，這部分人不會受到所處城市平均收入過低的影響。

這些高收入人群因為改善型居住的需求對新房價格的承受能力明顯有大幅提升。

第四是對於周邊農村人口的吸納，特別是對於在一二線城市打工但是無法承受較高房價的農村人口，這部分習慣了城市生活的農村人口在迴流老家後大多會選擇在臨近的三四線城市購置房產。

【對限購、限貸的政策調控效果】

1.從房價長期趨勢來說，全國只有三個城市北上深是不怕限購可以拋開人口因素考慮的。

這是因為作為一線城市天然就具備在全國範圍內對優質人口的吸引力。

從15年的這一輪全國房價快速上漲的過程中來看，北京雖然沒有取消限購房價漲幅卻並不低。

這裡面最重要的一個原因就是北京在國內範圍內吸引到的優質人口具備非常強的真實購買力來承受更高的房價。

也可以說一線城市的房價的漲跌波動是多方面因素影響的一個結果，單純的限購限貸政策能起的作用並不大。

這也是在歷史上為什麼一線城市的房價一般在短期下跌以後都會在本地真實人口的買房需求推動下重新上漲的一個重要原因。

2.16年底全國大部分二線城市房重開限購限貸調控，但是與之對應是在今年部分二線城市在大量引進新增人口和開放大學生落戶。

這部分新增的人口因素從一定意義上也抵消了限購政策來的影響，也正是這次重開限購以後這部分城市房價還在繼續上漲一個主要因素。

3.對於限購限貸政策影響最大的區域是類似於環京的區域，環京是屬於只有三四線城市的命但是卻受到了一二線城市氣的一個倒霉區域。

且不說環京衛星城的價值究竟如何，但衛星城的一個特點就是它會和所系的大城市共振房價。

大部分衛星城享受到的是受到的是一線房價的溢價，但是這部分價格卻是來自外來人口的投資支撐。

看空北京周邊的這些衛星城，絕不是北京人瞧不起環京之類的因素，一個最大的因素還是人口問題。

因為北京和環京過去都是北京的人過去買，但是北京限購了在北京的人還有本地社保等幾年就能買。

環京卻都是要求河北社保，北京人上哪去整河北社保呢？所以環京基本上在限購限貸以後，原先的主要購買者就全部都被排除掉了。

此外環京本身的建設價值又不具備類似於二線城市對於人口的吸引能力，能夠吸引新的人口來進行支撐，所以環京的這些衛星城必然要跌掉這通過北京共振獲得的溢價。

在北京房價上漲的過程中，這個因素顯示的效果可能還不太明顯，但是北京房價一旦進入下跌調整時期，恐怕環京就是會出現最慘烈情況的區域。

【關於租售同權,共有產權房,自住房的影響】

對於租售同期來說解決是一部分租房人群的基本生活保障問題，這個本來就是政府應該提供給市民的一個基本權利。

讓這部分並非購房群體也能更好的享受到城市的保障，但是基本不會對他們的買房需求照成什麼影響。

因為對一般家庭來說決定買房的最主要原因還是他們有錢沒錢。

對於共有產權和自住房來說：

1.目前新房的供應量大部分集中在非市區的範圍，以北京為例在五環內配套新建的共有產權和自住房的數量非常稀少。

而北京作為一個存量二手商品房交易為主的城市，大部分二手房交易範圍都還集中在五環內的範圍。

所以即便共有產權和自住房能在偏遠的郊區產生新的供應，對市區二手商品房的主要交易區域能產生的影響也是有限的。

2.共有產權和自住房不可能解決掉所有買不起房人沒房這個問題。

所以這個道理和在北京搖車牌號是一樣，供應規模就這麼大，註定了不可能所有人都買車，那怎麼辦？

就讓大家搖號嘛，搖上了就買，搖不上的就怨自己運氣不好去吧。

靠運氣的事情大多不靠譜，能靠自己就別靠老天爺。

3.對於一線城市的商品房住宅的本質來說是商品，決定這些商品價格的是供應量。

對於任何寄希望於不依靠解決商品房供應量的手段來降低商品房價格的措施本質上來說都是不現實的。

共有產權和自住房在實際操作上會佔用了很大一部分原有應該是屬於商品房供應的房源。

在某種意義上來說這種行為是縮減了原有商品房的供應量，這個對存量商品房價格產生的效果是促進上漲。

【關於房產稅】

對於全國範圍來說，不管房產稅如何開徵都有兩種可能性，一個是全國範圍同意徵收，二是各城市依據不同情況放開單獨徵收。

但是不管房產稅如何徵收，但是徵收房產稅肯定會需要有一個徵收標準的價值，就是對房價總值的參考標準。

在北京一般來說依據條件可能有兩種，一種是北京現在執行的最低區域過戶指導價，第二種是房屋網簽原值。

對第一種情況來說，因為北京最低區域過戶指導價，北京各區域按照現行的標準這個價格並不高，在北京市區五環內交易價格1000萬左右的二手房很可能的最低過戶指導價可能也就才一兩百萬左右。

那麼按照這個價格標準一年1%的話，也就是一萬塊錢左右，這個數字對目前動輒數百萬的房價來說很難照成太大影響。

但是這個最低過戶指導價假如上調的話，很可能會一起調整北京的普宅標準線。

因為正常情況普宅標準線會高於最低過戶指導價，否則在北京就會出現沒有任何普宅存在的這種怪異現象。

對北京買房比較了解的朋友可能會明白，普宅標準線一旦上調，代表的就是之前因為非普導致網簽價格不高只能貸款房價30%以下大量房源的最大貸款比例會上漲。

簡單的說北京買房能用的槓桿會變大，這個後果只會是北京房價的下一輪暴漲。

對第二種情況來說，所以即便北京大部分的千萬房源看著很貴，但是當你按5年前或者10年前的原值來收房產稅的話，也可能甚至才幾十塊一個月。

而對於在近兩年內買賣過更新了網簽價原值的房源，還是因為北京普宅標準線的原因。

目前大多數人買房不願意多繳稅，用少貸款的代價換取了這些房源不高於普宅線480萬標準的網簽值，這部分房產稅相對於市區近千萬的房價來說，也會低的多。

因此不管是否開徵房產稅對北京房價能照成的影響在全國範圍內來說都應該是最低的。

【結論】

1.2018年在一線城市投資買房，特別是在北京投資買房，最需要考慮的就是窗口期問題，這主要是觀察三個指標：

首先需要不是在一個房價的暴漲期，因為在暴漲期一個最大的問題就是你沒法選到房子。

對北京在今年春節2月份以後在市場上看過買過二手房的朋友應該明白，在那個時間段不光是房價在空漲的問題，更重要的就是很難找到可以靠譜簽約的業主。

只有在房價平穩，業主能砍價的，能夠讓我們買房人去有機會選房的時期才是投資買房窗口期的一個前提條件。

其次需要在信貸環境上是一個相對寬鬆的時期。當然這裡說的不僅僅是基準利率的問題，而是我們在進行買房投資實際操作時的實際資金成本和便捷程度。

目前階段基準利率雖然和15年16年表明上比較起來沒發生變化，但是首套房的利率優惠從15年底最低的82折優惠變到現在的上浮1.1倍。

這個現實的房貸利率和基準利率就算加息五六次漲到6點多然後給你打85折也沒多大區別了，都是5點多了。

可以說在現在這個階段貸款買房加槓桿，我們核心資產房貸得負債成本至少比一年前增加了20%以上。

更何況假如現在我們需要籌首付的話，使用抵押類貸款或者民間借款的話，綜合性資金成本也比去年最少上浮了20%。

這個市場利率環境對比15年在信貸環境寬鬆時期通過房貸負債的情況要差得多了。

另外信貸緊張的一個問題就是放款難，在北京大家都是買賣二手房，很多情況是連環單換房。

後續買房的首付嚴重依賴賣房的貸款尾款，一旦原來預估的放款時間出問題，那對買房合同也容易造成違約的情況。

第三就是對於現在北京房價限制較大的普宅標準線問題。

北京現在的五環內普宅標準480萬把北京各檔次滿五唯一的普宅的貸款數嚴格限制到了300萬以下。

這對於高價房源的在貸款比例上起到了一個嚴格的制約作用。

目前北京的普宅線計算標準來自2014年9月，而上一輪的普宅標準線調整時間為2011年。

當然這是ZF的政策誰都無法預估，我們只是做一下無責任的猜測，按照3到5年一次的普宅標準線調整時間下一輪的普宅標準線的調整非常有可能在2019年前後。

一旦北京普宅標準調整，將對北京住宅能使用的槓桿水平有一個極大釋放，這也是出現窗口期的一個最重要的標準。

總的來說一旦在北京滿足這三個條件的窗口期出現，再加上北京房價能夠在窗口期出現的前兩年內不漲，甚至回調。

那麼很可能我們迎來的又是一次北京房價翻倍的市場情況，這個窗口期目前來看很可能出現的時間段就是在2019年前後。

2.對於2018能否在二線城市投資買房，我們主要看以下五個方面的問題：

首先按現在的發展情況來看，在二線城市今後5年或者10年以內的都會處於是一個城市化進程加速的過程中，但是在這個過程中也會包含和機會等價的風險。

這裡面最大的風險也就是在城市化進程逐漸完成時，隨著這些市區新房逐漸退出市場，市場的交易主體會會轉變成存量化二手房後，二手房市場的價格波動問題。

對於優質的二線城市，能夠在城市發展過程中吸納到足夠多的本地人口需求來做支撐的，那麼這些城市的真實本地人口對於承接這些投資房源對二手房市場的壓力的能力就強。

反之那些單純依靠投資或者城市建設來拉動，缺乏本地高收入人群支持也缺乏對新進人口吸引力的二線城市的房價就容易大起大落。

這是需要我們自己去判斷能否在這個城市投資買房的首要核心問題。

其次就是我們能不能在二線城市買到大開發商的新盤。

選大開發商的原因就是可以提供給我們一個相對簡單的方式去排除買到因為小開發商的爛尾樓或者問題糾紛樓盤的可能性。

另外就是目前ZF對於在售的新盤來說預售價格都有一定的限制，有機會能在搖號中買到的話，一般來說都會比周邊的同檔次二手房至少有20%以上的價格優惠。

買大開發商的新盤就是讓我們在保證一定基礎品質的前提下，用一個還不錯的價格收到房子。

第三就是要選對地段和戶型。

我們要選擇盡量選擇城市中心區域，具有軌道交通的本地自住人口較多的樓盤中的小面積三居或者兩居戶型。

而對於很多從一線來的投資者偏愛的景觀類豪宅大面積戶型小區，需要規避。

因為大部分在一線比較罕見的江景房，湖景房可能在很多長江中下游的二線城市或者部分沿海城市很可能根本就不稀罕。

而這些城市中的這類大面積的景觀豪宅本地的受眾群體相對較少，這些拋開了本地自住人口之外的豪宅在作為二手房變現的時候會變得很難賣出，同時漲幅也會很有限。

第四就能是不能帶一個當地的好學區。

在收益上沒有任何其他題材的可以和帶學區的新盤相提並論。

對二線城市來說學區房沒有可能像一線城市學區房這樣的瘋狂程度，純的學區附加值並不高，所以一般老城區的老破學區房賣不上價。

但是當有改善居住條件的好小區新房加上好學區的話，會催化出一個很特別的現象就是新入住的本地人口對這些住宅小區的鎖盤。

一個入住的家庭裡面只要有孩子入學進去基本上9年，10年之類都不會賣房。

即便回頭都是二手房了，這種小區的出房一般來說都是相對更少的，不管是不是投資買入都會更加的安全，自然也是更加的搶手。

3.國內三四線城市今年來說確實普遍有一個不錯的漲幅，但是這其中一個最大的問題就是三四線城市對新增人口的吸引力普遍較弱。

另外相對於一二線依據軌道交通新拓展的城市空間有限情況來說，三四線城市普遍都具有相對於原先城市規模幾倍以上的城市潛在拓展空間。

而且三四線城市還有一個問題就是高凈值人群凈流出，三四線絕大多數有條件高收入人群和年輕人群都很容易被周邊的二線城市或者一線城市所吸引。

所以三四線城市目前最好的一個情況就是在現有房價的基礎上逐步穩定這區間的價格。

三四線城市不具備房價持續大漲的基礎，所以這些地方自然都不適合以投資為目的買房。

4.環京比三四線城市更加不適合投資買房，其中最大的問題就在於因為承接北京溢價導致的價值高估。

從國內房價分布的情況來說，最低檔的大多數縣城房價也就是在5000左右的這個水平。

對於具有高速入口高鐵站等交通優勢的三四線城市房價也就能有8000左右的價格。

對於省會級二線城市才能有1萬5到2萬這個價格，國內只有類似於杭州，南京，武漢等幾個屈指可數的准一線城市才會有2萬到3萬的價格。

而目前能有超過4萬以上價格的只有北上深這幾個一線城市，這是也目前全國所有檔次房價頭上的一個頂部。

環京前期高點超過二線城市達到准一線城市的的價格，目前雖然通過限購導致房價有所下跌。

但是除少數地區具有一定的居住和使用價值外，絕大多數類似固安，廊坊，香河之類的區域毫無居住價值。

而且從城市建設水平的角度上來看這些區域基本上都是縣城水平，但卻還在享受著二線城市以上的價格估值，這個明顯是太貴了，不值的再去投資買房。

文 | 小樊

互聯網碼農,微信公眾號《業餘買房》