不要怕按揭，還不了幾年

昨天有粉妹留言：「我都是貸款25年，剛貸款的，以後置換很不容易了，也許會還25年，房價這麼高，我估計以後提早還的人會少，以前房子便宜，貸款少是可以提前還的人多，不知道我的想法有道理嗎？」

其實有這樣想法的人很多。今天講講這事。

認房認貸後，首貸資格彌足珍貴，我是很鼓勵首套貸足的。

不要怕按揭多，你真正有壓力還貸款的周期就是開始幾年，不會超過十年。

說兩個真栗子。

甲2007年買的某套房，坐標上海。當時總價100萬，貸款70萬，按揭30年，月供3500。在那個月薪只有5000的年代裡，這個貸款也不算少了。10年後，房屋總價500萬，貸款還剩下45萬左右。此房出租，租金大約為5500，覆蓋月供還有盈餘。是不是毫無壓力？

乙2014年買的某套房，坐標繼續上海。總價200萬，貸款139萬，按揭20年，月供7000。現在總價400萬，貸款134萬。此房出租，租金5000左右，基本能覆蓋月供大半。還款壓力也不大。

為什麼當初這麼大的按揭壓力，沒過幾年就會緩解。

答案在這幅圖裡。

近十年以來，貨幣（M2就是國內運行的貨幣總和）增發的速度遠大於實際生產出來的貨物（GDP）。當錢變得比東西多多了的時候，那麼貨幣的購買力，就會下降。

2016年的M2增速是11.3%，GDP增速是6.7%，也就是說你什麼也不幹，貨幣就貶值了4.6%。現在的100元，10年後只值65元。

經濟學上有費雪方程式，會有複雜計算，有餘力的可以百度。但真實的體驗告訴我們前面計算結果符合常識。

而資本是趨利的，國家會嚴格控制生活日用品的價格，不能炒。實體經濟不振，回報率低下，資本只會追逐房地產這樣的優質資產。

回到開始的問題，貨幣貶值大潮來臨，最有利的是持有債務。特別是低息優質債務。首套9折4.41%的按揭利率，比理財產品收益率還低，簡直是送你錢。

資產在增值，債務不增值。多麼美妙。

未來十年，人口紅利下降和經濟效率低這兩個大趨勢不會改變，貨幣需要繼續增發刺激經濟。

所以前面說的放水大格局不會變化。

最後是免責條款：槓桿雙刃劍，請量力而行。你懂。