深度解讀萬達商業2017年財報

萬達商業一直是各大新聞媒體頭版頭條的常客，說起這家公司，大家的第一印象肯定是各種營銷號灌輸的「負債高」「變賣資產」「海外跑路」等等，那萬達商業真實的財務情況到底怎樣？我們一起來扒一扒萬達商業最新的2017年財報。

直接上數據，先看2017年的利潤表。

這麼長的利潤表從哪開始看呢?一般順序是營業收入——毛利潤——歸母凈利潤——各項費用和其他項。

營業收入：萬達商業2017年實現營業收入1,355.7億元，同比增長4.4%。其中，物業銷售收入1,020.8億元，同比持平；物業租賃246.5億元，同比增長34.0%；酒店業務收入59.3億元，同比下降3.0%（由於目前已向富力出售73家酒店，故預計明年酒店業務收入將大幅較少）。

如果單純看營業收入，貌似公司經營情況挺好的啊?當然沒那麼簡單，佔據公司營業收入大頭的是物業銷售收入。然而，房地產企業的記賬流程是：購買土地（計入存貨）——開發建設（計入存貨）——開始預售（同時計入現金和預收賬款）——交房（預收賬款變為營業收入）。因此，2017年的營業收入其實反映的是2015-2016年房子的預售情況。

很多媒體用房地產企業當年的利潤表評價當年的經營情況，其實是完全錯誤的。

那如何正確的分析房地產企業當年的經營情況？請接著往下看。

毛利潤：回到利潤表第二項毛利潤，公司2017年實現毛利潤579.2億元，同比增長5.0%，綜合毛利率43%，同比增長0.3%，反映出公司2015-2016年賣的房子盈利是不錯的。

歸母凈利潤：再來說歸母凈利潤，公司2017年名義凈利潤為200.1億元，同比下降34.0%，下降幅度非常誇張。公司的經營情況是正常的（從營業收入和毛利潤判斷），但歸母凈利潤下降幅度很大，一定是有特別的原因，回到利潤表中逐項費用對比。

投資收益：不難發現，主要是公司2017年計提了72億的投資損失，同比下降接近100億元，這才是歸母凈利潤下滑的主要原因。翻到投資收益的報表附註，公司的解釋是2017年9月將13個文旅項目和73個酒店分別向融創集團和富力地產出售，計提了大額的投資損失。

註：對於金融和會計專業的朋友多解釋一句，當時出售資產萬達的官方說法是與賬面凈資產一致。但因為出售資產是17年9月的事，而這些資產的賬麵價值用的是16年12月的數據，所以導致2017年1-9月的累計投入其實就是「打了水漂」。

扣非後核心凈利潤：那如果將投資收益、公允價值變動、營業外收支等一系列非經常性項目全部扣除，單純看萬達商業的經營情況呢？就得到上述報表中最後一項，公司2017年扣非核心凈利潤125.7億元，同比下降3.0%。

結論1：從利潤表數據而言，萬達商業2015-2016年的經營情況是不錯的。

那大家最關心的萬達商業資產負債情況，以及未來幾年的業績預測怎樣呢?就需要看資產負債表。

直接上2017年資產負債表數據。

這麼長的資產負債表從哪開始看呢？直接看關鍵比率。

資產負債率（扣除預收賬款）：一般新聞媒體評價房地產企業都喜歡用「資產負債率」的說法，但其實這是非常不科學的。因為資產負債率=總負債/總資產，但是，總負債中包括銀行的債務和經營性的負債（例如應付賬款），只有銀行債務才是真正產生利息，對公司現金流情況有壓力的，而經營性的負債（例如應付賬款）其實反映的是公司在供應鏈中的議價能力。應付賬款金額大往往說明公司的議價能力強（佔用上游貨款），最典型的例子就是格力電器和京東。

其次，房地產企業的報表中預收賬款科目反映的是已經收取的房屋銷售預收款，一般情況下是不用「還」的，而是會在房子蓋好之後直接轉為營業收入，所以預售賬款在計算資產負債率需要扣除。

萬達商業2017年資產負債率（扣除預收賬款）為53.5%，在同行業中算是中檔。

凈負債/EBITDA:這個指標其實是反映房地產企業負債情況最準確的指標，主要原因有兩點：1）凈負債是用銀行借款扣除現金，這個數據才是反映企業真實的財務壓力和債務情況，理由如上述，經營性負債往往是「好事」。2）EBITDA反映的是企業的現金流能力，用凈負債/EBITDA反映的是：如果不依靠外部再融資，公司自身的現金流用多少年可以償還完現有債務。

那萬達商業的凈負債/EBITDA是多少呢？如最底下一行所述，僅為2倍。也就是說，公司完全依靠自身現金流，只需要2年就可以償還完全部銀行債務，遠低於行業平均水平。

結論2：單純從萬達商業的2017年資產負債表分析，公司的槓桿非常低，甚至可以說有些過於保守。

這個結論是不是和大家普遍的印象是完全相反的？別著急，接著往下看。

再說那未來業績預測怎樣呢？

預測房地產企業的業績非常簡單，回到前文中記賬流程，未來的營業收入必定來源於現在的預售款（預收賬款）和待開發的房子（存貨），因此直接看（存貨+預收賬款）與營業收入的比例即可。萬達商業2017年預收賬款+存貨為1,712.2億元，而2017年物業銷售收入1,020億元，再考慮後續的建設投入，保持未來3年營業收入結轉基本沒問題。

結論3：萬達商業現有的預售款（預收賬款）和待開發的房子（存貨）比較充沛，基本可以保持未來三年的營業收入結轉。

那從結論1-3看來，萬達商業的財務情況健康的很啊？王首富為啥要變賣資產？

最核心的原因在於萬達系真正的麻煩並不是在萬達商業層面，而在萬達商業的大股東萬達集團層面，而且全部為隱形兜底，不反映在財務報表。

所有我們平時熟知的「海外收購資產」「為私有化投資人兜底」「為輕資產模式投資人兜底」等種種負面新聞，全部是在萬達集團的隱形負債中，具體金額是萬達內部的最最核心機密，外部沒人能知道。

結論4：萬達系的核心問題在於萬達集團的隱形負債過高，但具體金額是萬達商業內部最最核心機密，外部無人能知。

換句話說，所有知乎上營銷號、新聞媒體對於萬達的負債過高等報道通通都是「瞎扯」的，因為具體金額根本沒人知道。

另外，之前看到有人問「學金融有什麼用」，這就是金融民工和「民間科學家」的區別。