當前保障性住房體系的弊端及其改善建議

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當前保障性住房體系的弊端及其改善建議作者：佚名來源：本站原創更新時間：2010-6-9 11:27:5093【字體：小大】經濟適用房、限價房等產品均附帶產權出售，其實質是全體納稅人的錢讓一小部分人分享，所以限價房、經濟適用房除了解決居住問題以外，還屬於財富再分配問題，而當前的分配製度也存在著明顯的缺憾。

　　持續的高樓價引來了民眾的不滿聲，兩會期間有關房地產的提案更佔據了提案數量的「半壁江山」，可見居住問題矛盾的突出。為實現居者有其屋，在今年的政府工作報告中提出，繼續大規模實施保障性安居工程，並將該工程列在了「促進房地產市場平穩健康發展」措施的首位，並提出中央擬安排保障性住房專項補助資金632億元。計劃2010年將新增保障性住房300萬套各類棚戶區改造280萬戶。

　　一系列措施以後，我們似乎已經已經看到中央對解決當前住房問題的辦法，起碼是已經有了一個明確的基本方向。即中高端收入家庭、購房投資需求的均通過完全的市場化進行調節，市場供求關係決定最終的價格，政府爭取在日後盡量少直接干預市場行為。另一方面低需要保障的收入家庭，通過廉租房為代表的保障性住房公共產品滿足其最基本的居住需求。而介於兩者之間的中等收入家庭，則部分通過商品房市場，部分通過保障性住房進行滿足。過渡階段，政府會通過限制套型面積，間接增加供應套數，同時降低單元總價，最終實現部分商品房也參與到滿足中等收入家庭的購房需求。國家這一政策有效率優先，兼顧公平的思路。想法是好的，但作為夾心階層的保障性住房產品(限價房、經濟適用房)自推出便一直備受爭議。而其爭議點主要有：

　　一、分配不公的半公共產品

　　如何界定何種對象有權利購買各種保障性住房爭議最大。在某種程度上它既然抹去了效率優先——幹得好的要買貴的，幹得不好反而可以買便宜的。也喪失了兼顧公平——對於收入相同但已經購買了商品房的家庭不公。

　　同樣的勞動者，4000元月收入的必須去買12000元的昂貴的商品房，2000月收入的可以買6000元的價格低廉的經濟適用房和限價房。以廣州為例，今年首批限價房其最高限價僅6375元/平，而周邊普通商品房樓價在9000～15000元之間，限價房的單價整整比周邊商品房低了一半以上。這裡出現了兩個問題：一是保障低收入群體是否會最終變成了鼓勵落後?二是工作積極收入較高的，被迫買商品房後最終比低收入家庭背負更重的住房債務負擔，最終成為比困難戶更困難家庭。這對積極工作的一方是重大的打擊。另外，即便是收入條件同等且都應該享受購買保障性住房的群體，一部分人先進入商品房市場的人就得月月高價供樓，而後購房的則有機會可以少花大筆錢住同樣的房子。

　　需要強調的是，經濟適用房、限價房等產品均附帶產權出售，其實質是全體納稅人的錢讓一小部分人分享，所以限價房、經濟適用房除了解決居住問題以外，還屬於財富再分配問題，而當前的分配製度也存在著明顯的缺憾。

　　從另外一個角度考慮，帶產權保障性住房是全社會納稅人為極少數人「幸運兒」買單，更多的抽籤不中的買不到保障房「倒霉一族」，仍然只能購買昂貴的商品房。更倒霉的是他們作為普通納稅人，已經把一部分錢「捐獻」給了那些中籤的「幸運兒」先享受起來。

　　二、標準太高，惹「富人」惦記

　　漂亮的保障性住房可能最終保障不了需要保障的人群，正因為他漂亮而且廉價，所以吸引了大量「富人」開始消尖腦袋想辦法也「申請」一套帶產權的保障性住房。我認為當前保障性住房產品設計即管理上存在以下三大問題。

　　1、產品標準太高

　　當前幾乎所有城市的保障性住房和普通商品並沒有太大區別，都有時尚的外立面，花園式小區，不少更是每套都帶入戶花園，基本都還設有車位……。相關的政府官員更將此豪華的保障性住房作為政績對外展示，殊不知是大錯特錯。正因為保障性住房太豪華，品質和商品房相當，而價格又便宜許多，才讓一些「富人」把手伸向保障房，如果產品品質本身就存在差異，沒有車位，環境稍次等。「富人」便不會惦記保障性住房的主意了。所以保障性住房的品質應該和普通商品房有區別，而且區別是明顯的。保障房體系內各種產品之間也應該存在差別，經適房應該比限價房差，廉租房應該比公租房差。

　　2、套型面積過大

　　保障性住房是解決中低收入家庭基本居住問題的，屬於過渡型產品，如果家庭收入提高了，就應該鼓勵其購買更高檔的商品房提高居住質量。目前我們保障性住房的面積偏大，部分的確更蓋起來100、200平米的保障房。大套型保障房既容易引起違法現象，也讓得房率降低，讓可以受惠的需要保障的家庭數量減少。所以保障房應該全部設為小套型產品，最多不應該超過60平米的兩房單元，小的單間即可。若困難家庭人口多的，多分一套即可。雖然略有不方便，但起碼可以防止「富人」的惦記。

　　3、違法成本太低

　　「富人」住保障性住房，條件改善了廉租房租戶不肯搬出等都是要受到處罰的，他們搶佔了社會資源，使得需要保障的人反而得不到保障。但為什麼這種顯現屢禁不止呢?原因就是違法成本太低，即便是發現了，也沒有什麼傷筋動骨的處罰措施。所以應該對這種顯現現象予以嚴懲、重罰，特別是針對經濟利益方面。

　　大力提倡「限價房」「經濟適用房」的專家們的理由是，香港、新加坡等高樓價的發達城市都為市民提供大量的類似產品，都比較成功地解決了城市化所帶來的高房價，並由高房價引發的居住矛盾。所以他們認為上面的若干問題或者都僅僅是管理制度上的問題，若管理制度完善，此類漏洞便可以彌補，所以這類帶產權的保障性住房制度還是適合我們當前國情的。

　　對於上述觀點，我個人認為。要實現公平、公正則需要一個強大的、完善的、有力的社會制度。在區域不大，人口不多，制度相對健全的新加坡，香港等地推行此類住宅自然能收到效果。而我國現階段還沒有這樣一個強大的制度足以解決分配過程中所可能出現的問題的管理制度，所以才導致了屢見不鮮的開豪華轎車住經適房等一系列不公平，不合理的情況。而一個制度建設與完善並不是一朝一夕能夠完成的，更何況我國是地廣人稠，區域之間存在嚴重的發展不平衡。在沒有強大制度支撐的情況下，經濟適用房、限價房等產品的大量推出，勢必造成不公平，由於公平問題也可能引起一些新的社會矛盾，所以當下並不應該大規模推進帶產權的保障性住房。

　　三、完善租賃市場，解決中等收入家庭居住過渡問題

　　中高端收入家庭、購房投資需求的均通過完全的市場化進行調節，低收入家庭通過廉租房為代表的保障性住房公共產品滿足其最基本的居住需求。這兩方面基本不存在太多的爭議，而中等收入家庭可以通過長時間的家庭積蓄，當具備一定購買力後可以選擇購買普通商品房。所以現在問題的焦點主要集中在：中等收入家庭如何解決在儲蓄能力達到購買商品住宅之前的居住問題的解決。

　　帶產權的保障性住房有諸多不合理且難以解決的矛盾前邊已有論述。這批中等收入家庭由「無房「到」有房「應該如何過渡呢?

　　其實完全可以通過租賃市場解決住房問題。此前一直有不少物業投資分析的觀點認為：當前房地產市場租售回報太低，大部分地區都租金年回報不足3%，諸如京、滬、穗、深等房價高企的城市，其年租金回報率均在2.5%左右，不少地區更是低至1%～2%之間，這正說明是租房住比買房住划算，租房相當的便宜。所以應該鼓勵過渡階段的中等收入家庭選擇對儲蓄要求更低的，性價比更高的租賃市場解決購房前的住房問題。

　　但當前許多家庭不選擇租房主要原因有兩點：一是法律對租戶保障不足，在中國，如果沒有屬於自己的房子，就沒有家的感覺。心裡就不踏實，隨時會做夢房東有加租金或自己一家人被房東趕出家門，拿著大包小包坐在馬路邊上。二是戶口問題的影響，沒有房子，落不了戶，不能落戶問題一大堆，子女讀書問題最突出。

　　以上兩個問題當中，法律對租戶保障不足比較容易解決。在德國，政府法律對租房者權益的保障非常完善。如果租房者沒錢支付房租，房主無權將其趕出去，必須上法庭，並提供證據證明租房者確實沒有足夠收入，才能在法官的監督下解除房屋租賃合同並等承租人有了下一個住所後執行。在美國，法律也保障處於弱勢的租戶群體，並有專門解決住房租賃糾紛的行業協會負責協調、幫助租戶獲得其合法利益。所以這些發達資本主義國家大量人口都選擇更靈活自由的租房生活方式。特別是事業處於發展階段的年輕人，過早定居某地並不利於其長期發展，租房絕對是效率更高的選擇。

　　另一方面，外地務工人員子女就讀等一系列不合理的戶口限制問題早有批評與建議取消的聲音。人有選擇自由流動，自由選擇生活地的權利。所以戶籍制度改革本身也都是一個遲早的事情，若這個問題也解決掉，則租房已經完全可以中等收入家庭居住過渡的問題.

　　如果租房都能帶給我們一個家的安全感，誰還會願意天價排隊購房?那時候的住宅作為一種純粹的資產，任由他的價格在市場如何折騰也無傷大雅了。所以完善租賃市場的管理可能是比大量提供帶產權的保障性住房更有利於解決當前高房價所帶來的一系列困擾。