建改車位切勿侵權出租管理也應合規

建改車位切勿侵權出租管理也應合規

（ 2017-04-16 ） 稿件來源： 法制日報案苑

　老胡說法　　隨著私家車保有量的不斷增加,停車位日益成為一個令人頭痛的問題。無論在公共場所還是在居民小區內,由於停車位的佔有、使用、出租等原因引起的糾紛、訴訟也有日趨增長的趨勢。　　我國現行物權法第七十四條的規定,建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。依照物權法的這一條規定,居民小區內規劃用於停放汽車的車位,無論歸屬如何,都應當首先滿足業主的停車需要,不得擅自改作他用。　　本期上海市黃浦區人民法院的判決就體現了物權法的這一精神:小區內停車位本已緊張,可大樓底層車庫的業主方卻執意將部分車庫租借給一家公司開設KTV。為此,小區業委會多次出面阻止,但車庫業主賽元公司卻認為,自己擁有車庫產權,業委會無權干涉。法院審理後,依據物權法的上述規定,判決賽元公司和承租商戶應恢復車庫停車位,恢復圍牆、圍欄、綠化等。　　同時,我國物權法還規定,業主應當遵守法律、法規以及管理規約,在行使權利時不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。業主大會和業主委員會對違章搭建、侵佔通道等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。本期北京市朝陽區人民法院審理的案件就是依據物權法的上述規定,判令車位所有人拆除升降停車設備。　　停車難已經成為社會問題,政府部門應當想方設法完善法律制度,增加停車空間、區域,所涉各方也應當堅持互諒互讓互尊、合情合理合法的態度,使停車問題在現有狀況下獲得圓滿解決。(胡勇)　　

私建立體車位存隱患拆除

□　本報記者　黃潔　　王女士在小區地下車庫擁有兩個相鄰產權車位,因家中車輛較多,為節約空間、提高利用效率,其自建了升降設備將平層車位變為立體車位,然而這一做法卻遭到了物業公司的反對。近日,北京市朝陽區人民法院對此案審理後,一審認定王女士的做法佔用業主公共區域、存在安全隱患、違反小區公約,判令其拆除。　　據了解,王女士改造車位期間,負責小區管理的萬科物業公司及該小區業委會曾多次與王女士交流,但王女士拒絕拆除相關設備。王女士認為,作為車位的合法產權人,其對車位享有合法的佔有、使用、收益和處分的權利；停車設備系在自有車位區域內安裝的,一方面並沒有改變車位的使用性質,另一方面也沒有妨礙到其他業主的通行、通風和採光；物業公司用以約束業主的《公約》《合同》等雖明確「不得擅自在車位上安裝設施」,但這樣的規定限制了業主的合法權益,應屬無效。　　王女士表示,其在歐洲很多國家都看見過升降停車設備,而且政府相關部門為解決停車難問題也曾出台文件,鼓勵社會、個人、集體投資建設車位,並給予一定獎勵。王女士指出,其自建立體停車設備,符合政策導向,應當受到鼓勵。　　法院受理該案後展開現場調查,法官發現王女士家的兩層升降立體停車設備共停放了4輛車。升降設備鋼立柱固定用的支撐鋼嵌入了牆面,佔用了公共區域。升降設備應當使用380伏的電,為解決用電問題,王女士將電路從位於二層的自家房屋電錶引出,穿過公用的樓梯和牆體引入地下一層。　　法院審理認為,業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利,但不得危及建築物安全,不得損害其他業主合法權益。同時,業主也應遵守法律、法規以及管理規約。王女士安裝的升降停車設備佔用了業主共有區域,侵犯了其他業主對共有部分的權利；且380伏的電路穿過公用樓梯和牆體引入地下存在安全隱患,對其他業主人身安全存在巨大風險。據此,法院綜合案情後,判令王女士拆除停車設備。　　不過,法院在判決拆除的同時指出,王女士安裝升降停車設備確有客觀現實需要,並且在當前汽車保有量大幅提高、城市停車設施明顯不足、佔道停車進一步加重交通擁堵的背景下,王女士的這一做法也符合充分挖掘城市空間資源、鼓勵社會參與建設立體停車設施的政策導向。鑒於目前尚無居民個人自建立體停車設施的相關規範,法院向北京市交通委發送司法建議,建議規範居民個人在自有車位建設立體停車設施的申請、建設、驗收,並明確具體實施細則。

物業毀壞綠地建車位復原

□　本報記者　　丁國鋒　　本報通訊員　邵小波　　多花兩萬塊買的景觀房,沒住多久房前景觀竟被毀,還改成了停車位。市民張大媽選擇訴訟維權,江蘇省南京市玄武區人民法院審理後,判令物業公司限期拆除車位、恢復綠地。　　2000年,張大媽為了跟老伴更好地享受晚年生活,以高出其他相同樓層房屋兩萬元的價格購買了某小區一樓的一處景觀房。這還沒享受景觀幾年,就被小區物業改建成為多個停車位。這下,張大媽可不願意了。張大媽認為,物業公司在未經任何合法程序的情況下,擅自將觀賞景觀改造成車位,侵犯了自己的權利,遂在2010年向法院起訴,後經調解以物業公司免除其物業費為條件撤訴。2015年,物業公司又向張大媽催繳物業費。為此,張大媽再次將物業公司告上法庭,要求其對房屋南面道路正對面、花壇邊兩個停車位進行拆除,恢復為綠地。　　庭審中,物業公司辯稱,公司並未就減免物業費為條件與張大媽達成過協議,而且該塊綠地因小區內業主亂停車輛被破壞,在改造前也在小區中張貼公告,告知了全體業主用植草磚改建被毀壞的綠地,並於2009年底將涉案花壇邊綠地鋪設植草磚進行保護,不存在張大媽所說的毀壞綠地或者私自改造為停車位的情形。　　法院在審理中查明,2009年物業公司將位於張大媽房屋南側的圓形花壇外側綠地改建,將原有的草坪剷除後鋪設植草磚(鏤空的地磚)。目前,位於房屋南面道路正對面、圓形花壇外側已作為停車位使用。　　法院審理後認為,根據我國物權法第八十四條、侵權責任法第六條規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關係；行為人因過錯侵害他人民事權益,應當承擔侵權責任。物業公司將花壇邊的綠地改造後作為停車位使用,並未徵得包括張大媽在內的小區業主同意,也未能舉證證明該改造決定是經小區業主大會通過,且該停車位臨近張大媽一家,在此停車勢必會對其一家生活造成影響,故判決物業公司於判決生效15天內,拆除車位、恢復綠地。對於這個結果,雙方都沒有再上訴。

車庫出租開歌廳違法

□　湯崢鳴　　2003年,賽元公司從開發商處購得上海某小區3000多平方米的車庫後,長期對外出租。近年來隨著業主車輛保有量增長,小區內停車位日益緊張,令不少業主感到不解的是,賽元公司卻執意將部分車位租借給一家公司開設KTV。小區業委會多次出面阻止未能奏效。為此,雙方鬧上法庭。　　庭審中,賽元公司辯稱,實際上業委會在數年前就同意該公司將車庫出租,只是最近幾年小區車輛增加了,停車位不夠,才要求恢復原狀。該公司是地面車庫的權利人,有權佔有、使用、收益、處分自己的財產,業委會不能干涉其對車庫的使用。　　法院對此案審理後認為,我國物權法明確規定,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。車庫是小區整體環境內容的組成部分,屬於服務整個小區業主居住便利而建造的公共配套設施,權利人和承租人均無權擅自改作他用,擠占規劃設置的停車位。本案中,賽元公司雖然是停車庫的產權人,但使用時應符合規劃用途,將車庫出租用於商業,顯然違反規劃用途。　　據此,上海市黃浦區人民法院判令賽元公司和承租商戶應恢復車庫停車位,恢復圍牆、圍欄、綠化等。亂停鎖輪致車損應賠

□　施迪　　上海市民方女士去住在中遠兩灣城的朋友家玩,因喝了點酒,當天晚上又恰逢暴雨,方女士決定過兩天再回來取車,可當其回來取車並發動車輛後,發現有異響並且行動受限。下車一看,才發現車輛左前輪上掛了鐵鏈條鎖和一把掛鎖。後經查驗,車輛左前制動鉗、制動鉗的支架等部位損壞,維修花去了1萬餘元。　　據了解,因中遠兩灣城內停車位緊張,因此業委會通過公約決定採取上鎖的方式整治外來無證停放車輛,小區在發放的停車證上也載明「外來車輛不得在本小區過夜、過夜上鎖並需支付開鎖手續費50元」的字樣。因就賠償問題協商未果,方女士將該小區物業公司告上法庭。　　上海市普陀區人民法院對此案審理後認為,小區可以通過業主大會等合法形式決議形成小區內部事務管理規定,外來人員及車輛對此應給予尊重。而關於過夜車上鎖事宜在方女士進入小區時領取的《停車證》有告知,方女士因未仔細閱讀而不知曉,存在疏忽大意。同時,方女士在駕車前未按安全駕駛規範例行檢查車況,未及時注意到車輛被鎖情況,欠缺安全駕駛意識也存在過錯。物業公司將車輪鎖住會產生潛在危險,應給予車主充分的告知和提醒。但停車證相關注意字樣過小,存在告知不充分、提醒不到位的過錯。　　綜合考量,對於方女士所受財產損害,法院認定雙方均存在過錯,酌情確定由物業公司對方女士的合理損失承擔50%賠償責任。