城市歡迎什麼樣的炒房客？

06-26

前言：

炒房客攜帶大量資金，蜂擁而至掃蕩著一座座城市：西安、貴陽、瀋陽、惠州、丹東……都是一些多年房價未漲、房地產庫存高企的城市。他們的到來，攪動了當地樓市的一池春水——多年死寂的市場猛然活躍起來。

一些城市是應該感謝炒房客的——去掉了房地產庫存、增加了地方財政收入、緩解了地方債務、當地老百姓財富憑空增加了百十萬……可炒房客能找到下一個接盤俠嗎？炒房客會不會接到最後一棒呢？誰知道呢！那是幾年以後的事了，哪管得了這麼遠！

美好的城市

小王只需要花幾元錢，就可以乘坐地鐵從城南到城北、從城東到城西；
老王開車馳騁在城市的高架橋上、隧道裡面，不用掏一分錢的路橋費；
周末，老王/小王可以陪著家人/戀人/友人去公園裡休閑散步、甚至鍛煉身體，當然是免費的；
……

城市真的很方便。

早晨匆忙的上班族，在辦公樓附近的便利店快速的買份早餐，補充一上午的能量消耗；
下班後，三五好友相聚某個餐廳來頓饕餮大餐，享受生活聯絡感情；
假期里，去SHOPPING MALL購物消費看場電影、去博物館看場藝術展覽、去劇院看場演出、當然也可以去讀書會/電影小組/紅酒品鑒會等興趣小組滿足自己的愛好；
……

城市生活真豐富。

年薪百萬的職業和月薪剛超最低工資標準線的低端工作，都能在城市裡和諧共處；
再細小的行業、再冷門的工種、再小眾的需求和供給，都能在城市裡並行不悖；
你有再大的能力、再多的慾望、再高的要求，都能在城市裡得到滿足；
……

城市確實很美好。

另外，城市聚集了最好的醫療資源、教育資源、文化資源、娛樂資源、金融資源、人力資源……是的，城市有最好的公共設施、公共服務、外部資源，很多都是性價比超高的、甚至是免費的。

問題來了：憑什麼一個人剛來到城市，只需要花很少的錢就可以便捷的享受這一切呢？

因為有人身先士卒、因為有人提前付出、因為有人早期建設。

你享受到每一個便利都凝結著他人的勞動。
你覺得稀疏平常的順便使用都是錢的堆積。

這美好的城市怎麼來的呢？

感謝您買房

城市的道路/橋樑/地鐵/公園等基礎設施建設需要大量的錢（地鐵造價每公里5、6億左右），醫院/學校/工商/司法/督查等公共服務也需要大量的錢建設和維護，雖然這些公共基礎設施都沒有立竿見影的經濟回報，卻對城市整體財富的創造至關重要。

因為完善的基礎設施和公共服務，才有了人的聚集、才有了高樓大廈、才有了海量財富的被創造。

可建設基礎設施所需的天量資金從哪裡來呢？

有人說：稅收啊，政府收稅不就可以建設了么！非常對。可稅收總量的高低取決於當地目前的經濟水平——就像二三十年前的中國，在那種經濟水平下，是無法快速改善城市基礎設施的。

那有什麼好辦法呢？

對的，土地財政——通過賣地獲得大量資金，再用這些資金去改善城市基礎設施，進而為吸引人口、生產財富創造了良好的外部環境，城市變好了、人才都來了、賺錢的機會增加了，就會推動土地價格進一步上漲，於是賣更多的地、得更多的錢、建設更好的基礎設施……如此良性循環。

稅收和土地財政區別在哪？稅收只能收當下的錢，而土地卻可以賣地收未來的錢——地產商可以貸款買地、買房人可以貸款買房，貸款就是把未來的錢拿到當下花啊。

中國土地國有、非私有的特徵，為土地財政這一偉大的發明提供了制度保證——政府可以通過賣地迅速聚集資金、改善城市基礎配套！中國城市天翻地覆的變化也就是近二十年的事，因為這期間中國開始了住房商品化改革。

所以邏輯就清晰可見：政府把土地賣給了地產商、地產商再把土地上蓋的房子賣給居民，居民沒錢怎麼買呢？銀行貸款啊。

房奴肩負房貸，省吃儉用還月供在為銀行打工？錯！在為這個城市的建設添磚加瓦。

因為有人買房貢獻財政收入，才有了美好的城市。
因為房奴貸款負債前行，才有你享受的城市繁華。
炒房客買樓，就是掏錢支持城市基礎設施建設啊。

槓桿的轉移

政府賣地當然不可能隨意的劃個圈，就開始對外賣了。而是需要平整土地——安置拆遷戶、把地上的建築物拆除，同時還要通電、通路、通訊、給水、熱力、燃氣等，賣的土地得有基本的配套設施，這就是俗稱的「三通一平」、「五通一平」等。

而做到這些當然得花錢了——拆遷補償、建築拆卸、水電路氣的鋪設等，哪一樣不花錢呢？可錢誰出？地方政府啊——準確的說，是地方政府成立的各種建設投資公司出的，這也就是我們常說的地方融資平台。

這些融資平台也沒錢啊？那就去各大商業銀行貸款唄。沒風險嗎？有地方政府的隱形擔保，怕個啥？

就這樣，地方政府為了改善基礎設施和公共服務，當地領導也為了自己的政績，開始大規模平整土地、建設新區。而錢的來源是哪裡？是貸款。貸款是什麼？是槓桿。為此，地方政府背負了大量的債務。

在2014/2015年經濟低迷時，房地產蕭條、地方政府債務也壓力山大。

感謝「三去一降一補」，其中的「去庫存」給樓市注入一支強心劑，也給了地方政府緩解債務、降低槓桿的契機。

先是一線樓市漲，一線調控加強後開始二線樓市漲，緊接著二線樓市嚴加管制，又輪到三四五線城市漲。全國樓市一盤棋，資金由一線到二線、再到三四五線，直至把房地產庫存消化完畢。

這裡的資金都是居民儲蓄等存量資金嗎？NO!是信貸、是貸款、是債務、是增量資金。

這輪房地產去庫存的背後，本質是槓桿和風險的轉移：地方政府的債務槓桿、地產商的債務槓桿、銀行的資產風險等，全部轉移到了購房者的身上。

那炒房客在期間起了什麼作用呢？

因為炒房客的到來，推動了房價的上漲、攪動了樓市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蠱惑更多的人加速負債加槓桿買房——百姓都是買漲不買跌啊。

只有上漲才能去庫存！
只有上漲才能降政府槓桿！
只有上漲才能緩解地方債務！

從這個角度說，炒房客反而成了本輪房地產去庫存的功臣了？這……讓我再思索一會。

可城市需要什麼樣的炒房客呢？

這樣的炒房客

對某些城市來說，確實需要一些房產投資人來攪動下市場，以產生鯰魚效應。

城市最歡迎的當然是人才——能貢獻勞動、能帶來就業、能給這個城市帶來財富的人，這也是這波全國城市搶人大戰中爭奪的對象。

這種人買了房會自己居住，哪怕因他們買房而推高了房價、產生了泡沫，但沒關係，他們能創造大量的財富，城市的高房價會因為這些新增的財富而坐實、夯實。

城市也歡迎那種付全款的房產投資人。他們買房就相當於把錢轉移到這個城市，支持當地的城市建設啊，如果買到丹東、環京地區、防城港這樣的的四五線城市——嗯……怎麼說呢？就相當於自掏腰包搞扶貧建設了，竟然免費送錢上門，哪有城市不歡迎呢？

對於那些拿得起首付、可需要按揭貸款的買房人，城市就有些糾結：雖然只能付個首付，但蒼蠅再小也是肉，更何況首付也是一筆錢啊！雖然需要貸款，可貸款也得有貸款人啊，加槓桿也得有能背債的人啊！面對地方政府債務和城市基礎建設的壓力，這種人一定程度上也是歡迎的。

城市最討厭的就是那種首付是借來的、還要最大槓桿的銀行貸款、甚至月供也是「以貸養貸」的高槓桿炒房客。他們買高了房價、卻無法為城市帶來增量財富，只是為了尋找下一個接盤俠，賺一筆錢就跑。如果他們虧錢破產，會給銀行帶來大量壞賬，甚至會引發系統性金融風險。

高槓桿炒房客，正是政府定點爆破、重點打擊的對象。慢著、慢著……可即使這樣，也好過沒有買房人、沒有能轉移出槓桿的人啊！

本質上來說，城市是歡迎各類買房人的、當然也是歡迎房價上漲的——緩解了地方債務危機、降低了槓桿斷裂的風險、支持了城市基礎設施建設、還能讓已有房的人資產瞬間增加百十萬——居民有錢了，就有消費的動力，這能帶動當地經濟發展啊。

但房價上漲會引發後買房人的不滿，進而引起社會波動，這才是政府擔憂的，樓市調控就是在房價平穩上漲和後買房人不滿間尋找平衡的藝術。

你以為調控真的是降房價？你以為城市真的不歡迎炒房客？你以為不放鬆樓市調控是真心話？

Too young too simple!你太年輕了！

END