國家住房銀行呼之欲出 中國版兩房漸近？

（本文來源於一財網，作者為楊柳晗、楊芮，授權華爾街見聞發表。）

住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱，我國設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大。

張其光稱，目前房地產業仍是我國經濟增長的主要動力，經濟「房地產化」短期內難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施。

據《第一財經日報》記者了解，至於國家住房銀行的發展模式，目前坊間主要討論的是國家開發銀行模式和美國的「兩房」(房利美、房地美)模式，而後者的可能性似乎更大。

中國版兩房日益臨近

在房地產市場不景氣的背景下，今年3月底，監管部門放鬆房地產調控政策，將二套房貸的最低首付比例從6成降至4成，並將以前免徵營業稅的期限從購房滿5年下調至2年，以拉動房地產市場需求復甦。

摩根士丹利華鑫證券宏觀經濟研究主管章俊對《第一財經日報》記者表示：「這並不意外，目前經濟增長的下滑很大程度上是受房地產投資的拖累，而房地產投資下滑背後則是房地產需求在持續萎縮，放鬆房地產調控可以被視為政府應對經濟增長下滑的重要舉措。」

張其光在文章中還指出，穩定房地產市場，關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

分析人士認為，房地產市場關係多個行業，例如化解過剩產能和影子銀行風險，而這需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求。

張其光在文章中建議，加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

興業證券研究認為，中國通過「按揭-MBS-國家住房銀行」來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水面。由於中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低「硬著陸」風險的概率還是很大的。

恆業基金投資總監柳宇星告訴《第一財經日報》記者：「成立國家住房銀行，以國家住房銀行為載體，加之銀行、保險、債券投資基金等作為重要投資及持有機構的『按揭-MBS-兩房』的穩定房價並加快存量住宅周轉的方式將越發的成為一種可行方式，在短期及中期內通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉，在當前房地產市場非理性收縮過快的大環境下穩定房價與房地產市場正常的發展水平。

民生證券也認為，「國家住房銀行」概念的提出意味著中國版兩房日益臨近。

民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對《第一財經日報》記者稱：「『國家住房銀行』的模式可能有兩種，一種是國開行模式，另一種是美國『兩房』模式。國開行模式是指通過發行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持;『兩房』模式是指通過購買商業銀行住房抵押貸款並發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，『兩房』模式的概率更高一些。」

資產證券化基礎資產向個人住房抵押貸款拓展是大趨勢，從國際市場來看，美國在資產證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我國的資產證券化借鑒意義深遠。

李奇霖認為，作為政策性機構，如何避免政府支持機構的道德風險相比於具體運用模式而言，更需向美國學習，美國「兩房」在金融危機期間經歷了危機而後恢復，期間戰略是如何調整的也值得關注。

「中國住房銀行與美國兩房無論是從設立的初衷與意義，還是從運營的模式與風控的管理上都將有本質的差別。中國住房銀行的設立基礎是對國家住房公積金的改革，設立的目的是以信貸支持的手段為中低收入階層解決住房需求問題，運營模式上除了類似美國兩房購買貸款機構的房屋抵押貸款支持證券外，也將直接向購房者提供按揭貸款服務，風控管理模式上將由國家相關部門垂直管理，並結合稅收等宏觀調控手段以共同穩定房地產市場的正常發展。」柳宇星表示。

盤活銀行資產

據本報記者了解，在經濟增速下行趨勢中，國內商業銀行不良貸款壓力巨大，在盈利性和流動性目標約束下，銀行似乎並不情願降低個人住房貸款利率。在各類貸款中，住房貸款成為商業銀行貸款期限最長、收益率最低的資產。

興業證券研究指出，2014年以來央行大力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在於商業銀行資產負債期限錯配的問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的居民存款轉變為不穩定(且高息)的同業與理財之後，其降低投放長期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

張其光認為，通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決「貸款難」和「貸款貴」問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。設立國家住房銀行，可以有效解決商業銀行「順周期」操作問題，避免房地產市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創造條件。

而對於銀行而言，需要一個可以轉讓按揭貸款的MBS(住房抵押貸款證券)二級市場，以降低風險、提高房貸意願和能力。同時，繼去年銀監會推出信貸資產證券化(ABS)備案制之後，今年央行亦通知稱資產證券化業務實行註冊發行，兩大政策利好將有利於推動我國資產證券化業務的全速發展。

通過資產證券化將銀行貸款出表之後，對國內商業銀行一個重要影響就是盤活資產。李奇霖認為，銀行出售信貸資產，將未來現金流轉換成現金，緩解資本補充壓力，同時使資產端期限短期化，與負債端匹配，緩釋銀行流動性風險，而且還可以為銀行挪騰出新的信貸資金支持。

中債資信金融業務部分析師祖欣也對《第一財經日報》記者表示，發行資產證券化產品可以使銀行獲得一種新的融資方式，在滿足監管要求下通過資產端融資來開展多元化業務，同時發行資產證券化產品可以有效緩解銀行的資本充足率和存貸比壓力。

鑒於我國MBS尚處於起步階段，且房貸規模巨大，國家住房銀行的籌建有望推動MBS進入快速發展階段。

據民生證券分析指出，一方面，資產證券化本身占我國債券市場規模較低，2014年底資產證券化產品存量占整個債券市場規模的比例不到1%;另一方面，我國信貸資產證券化基礎資產以企業貸款為主，2014年其佔比高達86%，而個人住房抵押貸款僅佔3.6%，與美國以MBS為主的資產證券化市場相比差距也甚遠。

銀行保險為MBS主要投資者 收益率仍有顧慮

多家金融機構預計，MBS主要的投資者為商業銀行、保險公司、信託公司、農村信用社、企業年金、社保基金等機構。

中債資信認為，目前由於市場投資者尚不夠成熟，我國資產證券化產品的主要購買者仍然以銀行等機構投資者為主。

對於銀行銀行，除了盤活資產外，MBS還能分散風險、增加中間業務收入。除了銀行，比較青睞期限較長產品的保險資金、社保基金、企業年金等機構投資者同樣可以成為重要的投資者，但各種投資方的風險偏好亦有不同。

以保險資金為例，對長久期的產品有一定偏好，以匹配負債端的現金流，且保險公司相對較願意投資安全性有保障的優先層級。一位保險資管業內人士對《第一財經日報》記者表示：「從國際經驗來看，保險機構對於MBS是有需求的，有產品就不愁有保險公司會持有。但險資會綜合考慮發行利率、期限、流動性等層面的綜合因素。」

本報記者了解到，在目前已經發行的MBS中，銀行持有佔比依然較高，銀行互持現象明顯，已發行的MBS產品目前利率在6%左右。在業內人士看來，銀行之間互持導致風險難以分散，若要分散風險還需做出一些制度上的安排。

不過，就保險機構而言，本報記者從多家保險公司了解到，險資往往將MBS列為另類投資，在收益率方面仍有顧慮。從險資目前投資另類投資的收益率水平來看，MBS產品的收益率與其他另類投資尚有差距。

以上市險企來看，其另類投資佔比在2014年均有較大幅度的提升，截至2014年11月底的數據顯示，在近8.95萬億元的保險資金運用餘額中，另類投資已超過1.7萬億元，佔比19%。

從行業投資收益率水平來看，2014年保險資金投資收益率達到6.3%，綜合收益率9.2%，比上年分別提高了1.3個和5.1個百分點，均創5年最好水平，但目前MBS產品仍難以達到這一收益水平。

同時，上述保險資管人士還分析稱：「對於持有MBS而言，險資最關心的還是收益率。而公積金貸款利率過低也是險資難以對接的原因。」

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